今年前三季度，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)加劇的外部環(huán)境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，運(yùn)行總體平穩(wěn)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)5.2%。消費(fèi)市場(chǎng)方面，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)4.5%，增速雖有所放緩，但“以舊換新”政策對(duì)家電、家具、通訊器材等品類的拉動(dòng)效應(yīng)顯著。同時(shí)，制造業(yè)領(lǐng)域持續(xù)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能，前三季度規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.6%，規(guī)模以上電子信息制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10.9%，集成電路產(chǎn)量與出口分別增長(zhǎng)8.6%和20.3%。出口方面，總出口額同比增長(zhǎng)7.1%，其中高技術(shù)產(chǎn)品出口增長(zhǎng)11.9%，工業(yè)機(jī)器人、高端裝備等產(chǎn)品增速超過20%。此外，國(guó)潮IP文創(chuàng)等多元品類的興起，進(jìn)一步拓展了消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)空間。

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨復(fù)雜國(guó)際環(huán)境與貿(mào)易摩擦等挑戰(zhàn)。為鞏固復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，政府將持續(xù)強(qiáng)化金融支持與消費(fèi)促進(jìn)政策。根據(jù)十月底發(fā)布的《“十五五”規(guī)劃建議》，中國(guó)將著力構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)和投資、供給和需求良性互動(dòng)，通過直接刺激與間接保障雙管齊下釋放消費(fèi)潛力?！督ㄗh》也進(jìn)一步加速科技自立自強(qiáng)，重點(diǎn)突破AI產(chǎn)業(yè)鏈、能源安全及先進(jìn)制造等關(guān)鍵領(lǐng)域。此外，中國(guó)企業(yè)積極拓展全球化布局的勢(shì)頭迅猛，從傳統(tǒng)制造向新興技術(shù)及戰(zhàn)略資源領(lǐng)域延伸，并通過韌性供應(yīng)鏈與本土化運(yùn)營(yíng)提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀經(jīng)濟(jì)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換正在深刻重塑市場(chǎng)需求格局。圍繞科技、消費(fèi)以及中企出海所衍生的新需求，將持續(xù)成為市場(chǎng)亮點(diǎn)；疊加當(dāng)前物業(yè)租金處于調(diào)整周期，為企業(yè)優(yōu)化、升級(jí)物業(yè)空間配置提供了重要的戰(zhàn)略窗口期。

辦公樓市場(chǎng)

· 三季度，中國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求有所復(fù)蘇，而整體市場(chǎng)依舊趨于謹(jǐn)慎，增量需求較為有限，成本仍是租戶首要考慮因素。科技行業(yè)引領(lǐng)部分城市需求增長(zhǎng)，租戶市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)換租搬遷頻率加快。

· 科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶動(dòng)多個(gè)城市甲級(jí)辦公樓需求持續(xù)修復(fù)，尤其是人工智能相關(guān)領(lǐng)域；同時(shí)，部分城市展現(xiàn)地域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

· 甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，空置率保持高位，租金仍處于下行通道。業(yè)主方提供更加靈活的租約條件，以保留現(xiàn)有租戶，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目去化壓力。部分城市租戶面對(duì)市場(chǎng)租金與現(xiàn)行租約之間的差距，試圖尋求租約重組談判的機(jī)會(huì)。

零售地產(chǎn)市場(chǎng)

· 消費(fèi)復(fù)蘇不均，市場(chǎng)承壓。前三季度社零增速放緩，服飾、鞋包、化妝品等零售類高租金業(yè)態(tài)疲軟，直接沖擊購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)與租金。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情緒在“十五五”擴(kuò)內(nèi)需政策下仍顯審慎。

· 需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，供應(yīng)回歸一線和新一線商業(yè)城市。運(yùn)動(dòng)戶外、小型餐飲、潮玩、新零售超市等重體驗(yàn)、倡健康的業(yè)態(tài)持續(xù)釋放擴(kuò)張動(dòng)能，相反高端消費(fèi)仍在收縮。供應(yīng)由頭部開發(fā)商主導(dǎo)并聚焦一線和新一線城市，空置率走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

· 商業(yè)租金普跌，一線城市跌幅較大。三季度，一線和新一線城市的租金環(huán)比跌幅擴(kuò)大。但未來(lái)三年，伴隨供給側(cè)回歸理性，新增供應(yīng)亦將退潮，供需關(guān)系平衡性有望修復(fù)，帶動(dòng)零售地產(chǎn)基本面企穩(wěn)回暖。

物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

· 三季度，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)延續(xù)溫和修復(fù)趨勢(shì)。主要物流市場(chǎng)凈吸納量同比明顯回落，受限于新增需求整體偏弱，企業(yè)出于降本目的的搬遷需求仍是當(dāng)前租賃市場(chǎng)的重要支撐。

· 區(qū)域市場(chǎng)需求端分化顯著：華北租賃活躍度有所放緩，租賃活動(dòng)以搬遷需求為主；華東租戶仍聚焦于成本優(yōu)化；華南需求以國(guó)內(nèi)電商平臺(tái)、第三方物流和城市零售企業(yè)為主；華西需求持續(xù)活躍，消費(fèi)相關(guān)租戶支撐增量倉(cāng)儲(chǔ)需求。

· 本季度全國(guó)物流地產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏放緩，但在整體需求復(fù)蘇節(jié)奏偏緩、企業(yè)租賃策略持續(xù)審慎的背景下，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)壓力不減，租金延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

住宅市場(chǎng)

· 住宅市場(chǎng)持續(xù)處于深度調(diào)整階段, 全國(guó)住宅開發(fā)投資持續(xù)承壓下行。2025年前三季度，全國(guó)住宅開發(fā)投資額同比下降12.9%，全國(guó)住宅累計(jì)新開工面積同比下降18.3%。

· 20城新房成交表現(xiàn)有所回落。數(shù)據(jù)顯示，受新增供應(yīng)收縮影響，20個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅成交面積環(huán)比下降24.4%。其中，4個(gè)一線城市一手住宅成交面積環(huán)比下降24.6%，16個(gè)二線城市一手住宅成交面積環(huán)比下降24.3%。價(jià)格方面，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均處下行區(qū)間。

· 整體土拍市場(chǎng)熱度延續(xù)低位，房企主要聚焦熱點(diǎn)城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，城市及板塊間競(jìng)拍熱度分化加劇。部分核心城市在推地節(jié)奏加快并加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度的背景下，土拍市場(chǎng)成交熱度相對(duì)活躍。

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