不等拆、不靠征，廣州“老破小”迎來翻身仗！

繼越秀區(qū)“小石集”之后，廣州又一個“原拆原建”項目正式開工。

樂居注意到，位于海珠江南西萬松園得勝崗片區(qū)（廣州首個“集中成片危舊房自主更新試點”）已于昨天（11月10日）正式啟動建設！

來源：廣州市政府官網

這信號太強了！從越秀到海珠，老城雙核驅動，“原拆原建”模式已密集兌現(xiàn)。

這意味著，廣州老城區(qū)的改造，終于不再是“外墻刷白、水管換新”的表面功夫。

而是走“自主更新、自籌資金、原拆原建”的硬核路線。

今年3月，花都集群街2號自籌800萬、9個月完工的案例已經夠轟動了。

但花都畢竟離老城有距離，真正把“原拆原建”的火燒旺的，是越秀區(qū)的“黌橋·小石集”項目。

項目在小北路旁，距越秀公園不到一公里，樓齡五六十年，多為磚木結構，墻體剝落、消防隱患嚴重。

房屋原貌（改造前）來源：廣州建筑產業(yè)研究院集團

最近，它已經全面完工交樓！

來源：廣州越秀發(fā)布

從4月動工到10月交付，僅用半年，小石集直接跑出了廣州原拆原建的“光速紀錄”。

它的秘密武器，是“裝配式鋼結構模塊化建造”。

房子在工廠里預制，再運到現(xiàn)場拼裝，像“搭積木”一樣快，施工噪聲小、效率高、污染少。

前幾天，樂居有詳細的解讀，可看相關閱讀：廣州樓市“掀桌子”！明年起，你買的新房全是“拼裝預制”！

更關鍵的是，小石集把老城改造最難的兩件事全辦妥了：

第一是錢從哪來？

項目采用“三點模式”：業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點。公房“大業(yè)主”北秀公司牽頭，帶動私房“小業(yè)主”一起出資改造。

第二是規(guī)劃怎么破？

項目通過建筑退線、首層騎樓設計，硬是把2.7米的老巷拓寬到能通消防車。

小石集改造后（來源：廣州越秀發(fā)布）

還新增了公共活動區(qū)、綠化帶，讓老街區(qū)煥然一新。

小石集的完工，無疑是廣州原拆原建的“樣板房”：速度快、成本穩(wěn)、模式清晰、居民真受益。

這邊越秀剛交樓，那邊海珠核心地段立刻跟上。

就在昨天，海珠區(qū)江南西核心商圈的“萬松園得勝崗片區(qū)自主更新項目”正式開工。

來源：中建科工

這個項目更牛，它是廣州首個集中成片連片危舊房自主更新試點。

位于江南西核心商圈，地理位置王炸。共涉及25棟待拆改建筑，多建于20世紀60、70年代，總改造面積約1.87公頃，由廣州安居集團牽頭實施。

來源：中建科工

這次不只是“拆舊建新”，而是一次真正的老城“系統(tǒng)升級”：

項目將把25棟老舊危房改造為300多套保障性住房；

得勝崗項目改造效果圖（來源：中建科工）

同步擴容萬松園小學，補齊教育短板；拓寬萬松園路，從單車道變雙車道；增設停車場、無障礙通道、社區(qū)服務中心、休閑廣場等完整社區(qū)配套設施。

最打動人的，還是業(yè)主賬本：

一套60㎡的老房，出資約30萬元建安成本，原價值為120萬元左右，改造后價值預計能漲到300萬元左右。

以前是“拆遷暴富”，現(xiàn)在是“共建共贏”，廣州這次，真是走出了一條新路。

實際上，從去年7月《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》出臺以來，廣州全市范圍內已經出現(xiàn)多個“原拆原建”試點：

包括花都集群街2號、番禺“白宮”容嶼、越秀區(qū)小石集、共和村、荔灣廣船鶴園小區(qū)、海珠沙溪小區(qū)，甚至還有傳天河六運小區(qū)收到批文……

越秀共和村（來源：貝殼）

這些項目形態(tài)各異，有住宅、有商服、有居商混合，進度也各不相同。

一個很明顯趨勢是：廣州“原拆原建”正在進入批量落地、快速兌現(xiàn)期。

當然，“原拆原建”，聽上去簡單，做起來還是有難度。

最難的不是審批、不是技術，而是：錢從哪來，誰來出。

有調查數(shù)據(jù)顯示，20萬-30萬元是多數(shù)業(yè)主可接受的出資區(qū)間。

一旦超出，家庭內部容易出現(xiàn)分歧，項目推進困難。

廣州這次的“破題”，是在機制上動了真格：

一是，通過“業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點”平衡成本；

二是，讓國企牽頭，統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一報批；

三是，設計靈活模式，比如對商業(yè)項目允許“租金抵扣出資”等。

越秀共和村（來源：貝殼）

更值得關注的是，在“人”的問題上，也開始給出更靈活的解法。

比如，有的業(yè)主有違建、面積認定有爭議；有的剛裝修完舍不得拆；還有不少老人，擔心“錢花了享受不到”……

針對這些現(xiàn)實顧慮，廣州安居集團正在探索多種創(chuàng)新方式：

比如，對暫時沒錢的業(yè)主，企業(yè)可先行墊資，與業(yè)主共同持有房產，形成共有產權；

再比如，對老年群體，試點“反向養(yǎng)老”模式。

企業(yè)先更新房子并出租，再幫老人安置到租金更低的住所，讓他們既能獲得租金收益，又有生活保障。

總的來說，在政策和模式都跑通之后，廣州“原拆原建”的節(jié)奏，是真的飆起來了。

可以預見，未來會有更多自主改造，原拆原建項目出現(xiàn)。

“老破小”能不能翻身，關鍵看你敢不敢先動。

那問題來了：如果你家那棟老樓能“原拆原建”，你愿意掏這筆錢嗎？

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