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杭州某物業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)1200萬宣布退場，猶如重磅炸彈，引起不少媒體關(guān)注，但是總覺說得云遮霧罩，沒有說明白呀，筆者深挖后，感覺疑云重重，深挖后的體驗(yàn)，不知對否，分享給大家體驗(yàn)。

近期，杭州某花園小區(qū)的上海某物業(yè)宣稱業(yè)主欠費(fèi) 1200 萬，從而宣告今年年底退場，此消息已經(jīng)爆出，引發(fā)全網(wǎng)引發(fā)關(guān)注。

但撥開輿論迷霧，這場物業(yè)退場風(fēng)波絕非 “虧損” 那么簡單，深挖后發(fā)現(xiàn)：其背后是大體量樓盤綜合征、開發(fā)商遺留問題綜合征、業(yè)委會運(yùn)作、物業(yè)利益算計(jì)等多重問題交織的復(fù)雜病癥的典型爆發(fā)。

一、大量體量樓盤綜合征

杭州這個(gè)國際花園作為上海某房產(chǎn)集團(tuán)在杭州的 “開山之作”，總建筑面積超 51 萬平方米，分期開發(fā)交付。分期交付時(shí)間如下：

一期：2009 年 11 月交付，首批房源含 1 至 6 號樓，共計(jì)逾 550 戶。作為復(fù)地進(jìn)入杭州的首個(gè)項(xiàng)目，一期交付時(shí)曾以嚴(yán)格的品質(zhì)把控和 “交付大使” 服務(wù)模式引發(fā)關(guān)注。

二期：2010 年前后交付（具體時(shí)間可參考一期的銷售節(jié)奏及行業(yè)常規(guī)周期，結(jié)合二期產(chǎn)品 “Lake 左岸公寓” 的推售時(shí)間，推測在 2010 年交付）。

三期：2010 年 12 月 24 日交付，共 700 多戶。三期交付后，小區(qū)入住戶數(shù)突破 2000 戶，居住氛圍逐漸成型。

四期：2011 年 7 月交付，進(jìn)一步擴(kuò)充了小區(qū)的居住規(guī)模。

五期：2014 年交付，為小區(qū)開發(fā)畫上句號，整個(gè)項(xiàng)目交付周期橫跨 2009 至 2014 年，歷時(shí)五年。

從分期交付時(shí)間線可見，連城國際作為超大體量社區(qū)，開發(fā)周期長、戶數(shù)多，這也為其后續(xù)出現(xiàn)房屋漏水、路面塌陷等質(zhì)量問題，以及物業(yè)運(yùn)營管理的復(fù)雜困境埋下了伏筆。大量早期交付房源的設(shè)施老化、開發(fā)商遺留問題的集中爆發(fā)，疊加超 3700 戶的龐大業(yè)主基數(shù)，最終導(dǎo)致小區(qū)治理陷入多重矛盾交織的困局。

二、物業(yè)費(fèi)盈虧線背后有沒有 “數(shù)字游戲”？

通常而言，住宅物業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率盈虧線大致在60%。這是物業(yè)覆蓋人力、運(yùn)維、設(shè)施維護(hù)等剛性成本的分水嶺。但從網(wǎng)上信息看，據(jù)說這個(gè)大型住區(qū)的保安、保潔存在減配現(xiàn)象，這物業(yè)宣稱繳費(fèi)率常年低于60%，故看似跌破常規(guī)虧損線，但因存在人員減配嫌疑，或許實(shí)質(zhì)上可能剛好盈虧平衡罷了。

對于大物業(yè)來說，大體量樓盤都賺不到錢，自然食之無味了，加之苦熬幾年，也無法解決開發(fā)商遺留問題，始終得不到業(yè)主認(rèn)可，提不高收費(fèi)率，自然急切想抽身離場，這完全可以理解。物業(yè)不是活雷鋒，特別是上市物業(yè)必須面對股東分紅與回報(bào)，從每個(gè)樓盤提款提現(xiàn)才是大事要事。

且不說1200萬欠費(fèi)的如何算出來的，為啥不起訴并追回物業(yè)費(fèi)？為啥任由雪球越滾越大？反正也是挺迷幻的，每年砸錢500萬，為小區(qū)免費(fèi)服務(wù)，樂此不疲，活雷鋒當(dāng)了四年。上海這物業(yè)真是好樣兒的喲，看來得狠狠點(diǎn)贊才行。

估計(jì)這物業(yè)也努力過、掙扎過，但無力解決分外之事（因很多屬開發(fā)商遺留問題），但是很多業(yè)主不這么認(rèn)為，他們認(rèn)為小區(qū)的所有事情，都是物業(yè)的職責(zé)，都是物業(yè)應(yīng)該想法解決的問題，我估計(jì)看日本物業(yè)的服務(wù)看多了。

如果日本物業(yè)服務(wù)是博士后水平，國內(nèi)的住宅物業(yè)本質(zhì)就是幼稚園水平；另外，國內(nèi)對物業(yè)的監(jiān)管、物業(yè)行業(yè)的自律、業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)知，都完全不在一個(gè)層級上的。

二、繳費(fèi)低迷是開發(fā)商遺留問題與物業(yè)服務(wù)的 “惡性循環(huán)”？

這國際花園的物業(yè)費(fèi)困局，和某開發(fā)商遺留問題有無關(guān)系，也值得深入探究。從 2020 年的《全體業(yè)主告知書》可略見一斑，從告知書看，小區(qū)房屋漏水涉及超 200 戶，屋面、陽臺、墻體滲漏問題遍布多個(gè)樓棟；2024 年更是出現(xiàn)路面塌陷的嚴(yán)重安全隱患，業(yè)主對不滿或許早已積重難返。

這擬跑路物業(yè) 2021 年進(jìn)場后，并未有效解決這些歷史頑疾，反而陷入 “服務(wù)不到位 — 業(yè)主欠費(fèi) — 服務(wù)更縮水” 的惡性循環(huán)。業(yè)主將對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)移至物業(yè)，認(rèn)為其未能履行 “兜底” 責(zé)任；而物業(yè)則以欠費(fèi)為由削減服務(wù)投入，最終形成 “業(yè)主習(xí)慣欠費(fèi)，物業(yè)放棄服務(wù)” 的死結(jié)。但這一死結(jié)的形成，何嘗不是物業(yè)方 “順?biāo)浦邸?的選擇？

三、跨區(qū)域選聘物業(yè)的 “玄機(jī)”：巧合還是利益捆綁？

第二屆業(yè)委會選聘物業(yè)時(shí)，在本地物業(yè)可選的情況下，第一招標(biāo)流標(biāo)，第二次招標(biāo)最終選定這家上海物業(yè)）。這上海地產(chǎn)的樓盤，前期物業(yè)也是這地產(chǎn)旗下的物業(yè)，結(jié)果換物業(yè)，還是換了一家上海的物業(yè)。這國際花園小區(qū)，國際范十足，反正離不開上海，也不知道這是巧合，還是對上海有真愛！或許和上海才能配得上國際范有關(guān)。

要知道，小區(qū)前期物業(yè)為開發(fā)商旗下的物業(yè)，第二屆業(yè)委會換屆后本應(yīng)打破“壟斷”，選擇杭城本地物業(yè)，或許更香；但是仍選上海物業(yè)，且還是經(jīng)歷流標(biāo)后重選，難免不讓人浮想聯(lián)翩，是否存在利益勾連，就不妄加猜測了。

盡管缺乏直接證據(jù)，但從邏輯上看，外地物業(yè)在本地服務(wù)的管理成本、響應(yīng)效率本就不占優(yōu)勢，卻能在競爭中勝出，背后大概率存在不為業(yè)主所知的機(jī)緣巧合吧。

四、小區(qū)工程不斷，是不是物業(yè)退場的一個(gè)原因呢？

深挖之后，發(fā)現(xiàn)這物業(yè)服務(wù)期間，特別是最近一兩年，這個(gè)小區(qū)提升改造工程源源不斷，好像每周都有不同的提升改造工程招標(biāo)。從疑似第三屆業(yè)委會發(fā)生平臺的某公眾號的各種公告可知，小區(qū)近年密集開展了外墻維修、道路改造、電動車棚建設(shè)等，名目繁多的工程招標(biāo)，大大小小幾十次，房屋維修資金和公共收益肯定是嘩嘩的大量支出了，結(jié)果小區(qū)還是落得這物業(yè)跑路這么個(gè)局面，還是讓人匪夷所思的。通常小區(qū)提升改造后，業(yè)主看到小區(qū)日新月異，交納物業(yè)費(fèi)的積極性應(yīng)該變高才對，結(jié)果才50-60%以下的收費(fèi)率，叭叭叭地打了很多人的臉！

通常，大力工程，只有兩個(gè)情況，要么是原有質(zhì)量的確太差不得不做，另外就是小區(qū)經(jīng)費(fèi)多多必須提升上檔次，具體哪個(gè)情況，沒有深入了解。但是小區(qū)工程，物業(yè)或多或少近水樓臺先得月，多少還能在工程中獲取到一些額外利益（如進(jìn)場工程隊(duì)施工所需電費(fèi)水費(fèi)、材料堆場/場地使用租金等）。會不會是，小區(qū)工程逐漸減少、小區(qū)公共維修資金減少，“肥肉” 變 “雞肋” 了，也會讓物業(yè)便失去了留下來的動力呢？不能說沒有，的確有這樣的物業(yè)的。

在一些小區(qū)，物業(yè)通過變相承攬小區(qū)工程，或者牽線搭橋，賺工程或材料方面的外快，已經(jīng)不算秘密。物業(yè)如果有深入牽扯到工程，此時(shí)以 “欠費(fèi)虧損” 為由退場，既能體面脫身，又可掩蓋其工程“貓膩”，那退場就堪稱完美的“金蟬脫殼”。

當(dāng)然這個(gè)小區(qū)是否有此情況，吃瓜群眾真不了解，反正公眾號只看到一個(gè)接一個(gè)的招標(biāo)公告和中標(biāo)公告，但工程施工的查驗(yàn)、驗(yàn)收、審計(jì)等信息一概不詳，只好作罷！

五、業(yè)委會與物管會同臺競技了嗎？

按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，只有業(yè)主委員會解散后，社區(qū)才會組織成立物業(yè)管理委員會。但連城國際花園卻出現(xiàn)業(yè)委會與物管會并行公告的局面：一方面第三屆業(yè)委會發(fā)布公告選聘業(yè)主大會會務(wù)機(jī)構(gòu)，試圖繼續(xù)組織小區(qū)事務(wù)；另一方面社區(qū)也在發(fā)物業(yè)管理委員會業(yè)主代表選聘公告，就讓人霧里看花了。

這種凸顯，物業(yè)退場這事鬧大了，社區(qū)街道住建是有點(diǎn)著急了，他們希望通過成立物管會穩(wěn)住或打破僵局；但是，第三屆業(yè)委會好似也不愿意謝幕。實(shí)體什么情況，希望知情者在小作文后面留言；不然吃瓜群眾，真有些看不明白！

結(jié)語：業(yè)主權(quán)益何去何從？

某國際花園的物業(yè)跑路風(fēng)波，或許是當(dāng)前小區(qū)治理亂象的典型縮影：開發(fā)商遺留問題，甩鍋給物業(yè)，物業(yè)根本接不住，最終都是留下一堆爛攤子給業(yè)主和社區(qū)。

對業(yè)主而言，住宅質(zhì)量硬傷沒有負(fù)責(zé)又錢財(cái)治理，物業(yè)服務(wù)缺少監(jiān)管而業(yè)主又管不住，那么換再多物業(yè)，也難逃 “新瓶裝舊酒” 的命運(yùn)，業(yè)主的居住權(quán)益終將淪為各方利益博弈的犧牲品。最終，業(yè)主只有萬般無奈地、開啟不交物業(yè)費(fèi)的終極應(yīng)對模式，然后把住宅物業(yè)行業(yè)拖進(jìn)萬劫不復(fù)的泥潭。

草根談：

平心而論，草根覺得這不是物業(yè)錯了，這也不是業(yè)主錯了。而是我們的房地產(chǎn)發(fā)展和物業(yè)發(fā)展模式存在系統(tǒng)性問題。不從頂層設(shè)計(jì)上調(diào)整，或許當(dāng)下住宅物業(yè)和房地產(chǎn)，都難走出困局，自己定制的籠子，或許除了套住業(yè)主，同時(shí)還套住了自己！如何突圍？亟待國家層面出手治理！

另外，物業(yè)提前90天，揮一揮手，就可以跑路不干；

反之，小區(qū)更換不良物業(yè)、不作為物業(yè)，不死也要脫幾層皮；

這些尷尬的現(xiàn)狀，誰之過？如何解?

或許上海市新出臺的上海市住宅物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，就是風(fēng)向！因?yàn)樗吹搅藛栴}的實(shí)質(zhì)，從源頭進(jìn)行治理，讓物業(yè)服務(wù)交易有正規(guī)渠道和平臺，乃是治本大計(jì)，值得各地效法！

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