01

楔子

前幾天，我看到上海一些自媒體在提一個(gè)新名詞，叫做“抬板住宅”（抬板小區(qū)）。我當(dāng)時(shí)就想，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的造詞速度都快趕上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

受好奇心的驅(qū)使，讓我還是去找了一下這個(gè)叫做“安瀾上?！钡?/strong>項(xiàng)目。一查資料發(fā)現(xiàn)：原來(lái)是老熟人，因?yàn)槲胰ツ陮?xiě)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)叫做東安新村。

既然前面關(guān)注過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，這次又刷到了它，那我今天就繼續(xù)寫(xiě)寫(xiě)這個(gè)叫做“安瀾上海”的項(xiàng)目，看看它是怎么成為”抬板住宅小區(qū)”的！

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

東安這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其實(shí)不是單一住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是區(qū)域綜合體，總建設(shè)體量約80萬(wàn)平方米，融合高端居住、商業(yè)服務(wù)、科研創(chuàng)新等多元業(yè)態(tài)。（如上圖）

而現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上曝光的鳥(niǎo)瞰圖，主要是住宅部分。而西側(cè)地塊現(xiàn)在叫做“安瀾上?！薄＃ㄈ缦聢D）

“安瀾上?！表?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是由 中海地產(chǎn) 、 招商蛇口 、 徐匯城投 和 中旅投資 組成的四大央國(guó)企聯(lián)合體?，具體開(kāi)發(fā)執(zhí)行公司為上海中海海華房地產(chǎn)有限公司。

從目前的圖紙情況來(lái)看，該地塊包含7棟高層住宅（其中最南側(cè)兩棟為13層），戶型面積分布從195平方到復(fù)式的575平方。（如上圖）

而這個(gè)項(xiàng)目的住宅底層采用了架空的形式，而地下車(chē)庫(kù)則采用了抬高3.9米的方式，使得整個(gè)地塊的一層都成了架空層，這就是自媒體所謂的“抬板住宅”。（如下總圖）

另外，地塊的中央做了局部的掏空，向下挖了6.8米，形成了類似深坑酒店那樣的空間效果，當(dāng)然尺度沒(méi)那么大。（如下圖）

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目的看點(diǎn)很多，今天我就只分析一下“地下車(chē)庫(kù)抬高”這一個(gè)話題。

03

WHY?

將地下車(chē)庫(kù)抬高到±0.000以上，從技術(shù)上來(lái)說(shuō)沒(méi)什么難度，但為什么上海以往的小區(qū)都不這么干呢？

原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橹暗囊?guī)范規(guī)定：抬到地面以上的車(chē)庫(kù)，面積是要計(jì)入容積率的。

住宅一平方可以賣(mài)20萬(wàn)，市中心的車(chē)位即使賣(mài)100萬(wàn)/個(gè)，折合成每平米單價(jià)也就4萬(wàn)左右，所以這是沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意這么干的主要原因。

那為什么安瀾上海項(xiàng)目要這么干呢？

因?yàn)樵诮衲晟虾５淖≌乱?guī)里明確了：將小區(qū)內(nèi)部停車(chē)庫(kù)設(shè)置在底層架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。

而東安項(xiàng)目正好遇到了政策變化，享受到了“紅利”。其實(shí)在上海之外的很多城市，早已經(jīng)施行了這樣的規(guī)定，現(xiàn)成的案例也不少。比如說(shuō)杭州·沐蘭臺(tái)項(xiàng)目就是設(shè)計(jì)的地上車(chē)庫(kù)。（如下圖）

因?yàn)?strong>杭州早在2024年底，就出臺(tái)容積率優(yōu)化的政策，允許車(chē)庫(kù)設(shè)置在地面上，而不計(jì)算容積率。

1.用于滿足停車(chē)配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)空間（包括獨(dú)立設(shè)置的且專門(mén)用于停車(chē)的停車(chē)樓、居住用地內(nèi)位于底層架空平臺(tái)下方的停車(chē)空間、位于建筑內(nèi)部的多層停車(chē)空間）不納入容積率計(jì)算（詳見(jiàn)附圖1，下圖）

有興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

和杭州的地面停車(chē)樓都不算容積率相比，上海的政策還略顯保守了。

除了杭州之外，天津也出臺(tái)了相關(guān)的政策，鼓勵(lì)建筑師創(chuàng)新設(shè)計(jì)，造成“好房子”來(lái)。

2024年天津頒布的《住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確住宅用地首層全架空車(chē)庫(kù)不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)住宅采用架空平臺(tái)停車(chē)等多樣化停車(chē)形式，還鼓勵(lì)住宅首層多樣化利用，可設(shè)置健身房、兒童活動(dòng)室等供業(yè)主活動(dòng)的空間，也可設(shè)置便利店等商業(yè)，這促使開(kāi)發(fā)商積極設(shè)計(jì)建設(shè)架空車(chē)庫(kù)住宅，推動(dòng)了創(chuàng)新住宅在天津的發(fā)展。

天津中建·理想城，是天津新規(guī)發(fā)布后首個(gè)架空層住宅項(xiàng)目。結(jié)合天津的實(shí)際情況，引入新加坡的“空中花園城市”理念，項(xiàng)目通過(guò)架空平臺(tái)設(shè)計(jì)，將社區(qū)地坪整體抬高約5.4米作為架空層。（如下圖）

所以地面一層整體作為機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，并不是什么新鮮事物，只是看政策是否給了“優(yōu)惠”。

04

優(yōu)勢(shì)分析

目前所有的自媒體幾乎都在談“地下車(chē)庫(kù)”抬到地面的優(yōu)點(diǎn)，那到底有哪些優(yōu)點(diǎn)呢？

一、車(chē)庫(kù)的建安成本降低

眾所周知，地下車(chē)庫(kù)需要大開(kāi)挖，所以成本居高不下。我特地去請(qǐng)教了造價(jià)的朋友彭工，以上海2萬(wàn)方的車(chē)庫(kù)為例，如果覆土1米、層高3.9米，做了一個(gè)成本對(duì)比。

如果只建設(shè)地下一層車(chē)庫(kù)，只看土建成本的話，單方造價(jià)約6500-7000元/m2；而將地下車(chē)庫(kù)抬高到地面之上，造價(jià)會(huì)下降到3500- 4000元/m2，而造價(jià)貴主要是用在了基坑圍護(hù)上。

除此之外，建筑坡道和一些設(shè)備機(jī)房的面積都會(huì)進(jìn)一步減少，等于車(chē)庫(kù)的總面積也減少了。

再加上建筑防水、車(chē)庫(kù)外墻、各種設(shè)備的成本也會(huì)大幅度減少，這也能省下不少錢(qián)。

所以一個(gè)2萬(wàn)方的地下車(chē)庫(kù)抬到地面上之后，毛估估可以省下近1個(gè)億的成本，這可不是一筆小錢(qián)?。?/p>

二、車(chē)庫(kù)的客戶體驗(yàn)會(huì)提高

地下室，不可避免的會(huì)讓人感覺(jué)不舒服，即使是通風(fēng)照明設(shè)備都上了，但總比不上地上。

而將車(chē)庫(kù)放在一層之后，可以和室外的景觀融為一體，這種體驗(yàn)是地下車(chē)庫(kù)完全無(wú)法比擬的。

三、無(wú)懼極端天氣

地下車(chē)庫(kù)即使修建的再好，在臺(tái)風(fēng)天的時(shí)候，業(yè)主們也會(huì)擔(dān)心車(chē)庫(kù)受暴雨倒灌影響。

為此，我還特地寫(xiě)過(guò)一篇文章講地下車(chē)庫(kù)如何擋水的，有興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀：《》

而變成地面車(chē)庫(kù)之后，這種顧慮就消失了。要是還不放心，還可以把地面車(chē)庫(kù)標(biāo)高進(jìn)一步抬高。

四、歸家動(dòng)線進(jìn)一步優(yōu)化

以前，開(kāi)車(chē)回家的業(yè)主停完車(chē)之后，都是從地庫(kù)電梯直接到樓上的家中，中途可能都看不到小區(qū)的美麗景觀。

而改成地面車(chē)庫(kù)之后，業(yè)主不僅能看到回家的“天空”，還有可能開(kāi)車(chē)在小區(qū)里兜風(fēng)看“風(fēng)景”，這種體驗(yàn)也是全新的。

五、雙重的“人車(chē)分流”

當(dāng)車(chē)庫(kù)在地面上之后，車(chē)庫(kù)頂部就成了居民可以自由活動(dòng)的場(chǎng)地，主樓和這些活動(dòng)場(chǎng)地之間通過(guò)連廊聯(lián)系。這里完全不受機(jī)動(dòng)車(chē)的“威脅”，屬于完全態(tài)的人車(chē)分流。（如下圖）

而±0.000標(biāo)高上，因?yàn)檫M(jìn)入車(chē)庫(kù)的位置與行人進(jìn)小區(qū)的位置可以錯(cuò)開(kāi)，所以這個(gè)標(biāo)高上也是可以做到人車(chē)分流的。

地下車(chē)庫(kù)抬升到地面之后，帶來(lái)的好處是不言而喻的。但是人防面積的配置、主樓結(jié)構(gòu)埋深要求等也還是要繼續(xù)滿足的，所以安瀾上海項(xiàng)目還做了一個(gè)-6.8米的下挖，就是給地下部分通風(fēng)采光用的。（如上圖）

05

結(jié)束語(yǔ)

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，將地下車(chē)庫(kù)抬到地面之上，就是所謂的“抬板住宅小區(qū)”了。

而之前這樣形式的小區(qū)很少見(jiàn)，主要是要計(jì)入容積率。而現(xiàn)在可以享受政策優(yōu)惠，減少建安成本，那開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢？

另外這種地庫(kù)抬高的建筑形式，也能形成空中花園的效果，還會(huì)給人“高人一等”的感覺(jué)，后面會(huì)不會(huì)成為新盤(pán)的流行趨勢(shì)呢？