融創(chuàng)成為首家境外債基本清“零”的大型房企，行業(yè)進(jìn)入信心重建周期。

來源：中國(guó)企業(yè)家雜志

記者：李艷艷 編輯：何伊凡

將時(shí)間調(diào)到2024年冬天，孫宏斌出現(xiàn)在武漢一個(gè)私人聚會(huì)上。

在一眾西裝筆挺的身影中，一身休閑衛(wèi)衣、腳蹬白色運(yùn)動(dòng)鞋的他格外顯眼。宴席還未過半，人群便簇?fù)砩蟻?，找他合影、握手，擁抱或寒暄?/p>

這個(gè)頭發(fā)摻白、操著濃重口音的山西運(yùn)城男人，來不及夾上幾口菜，便頻頻起身，頷首碰杯，悉數(shù)收下人們的好奇、關(guān)心、欽佩與祝福。

半年后的6月30日，創(chuàng)始人兼公司董事長(zhǎng)孫宏斌現(xiàn)身融創(chuàng)中國(guó)股東周年會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)響起一陣掌聲。自2022年融創(chuàng)陷入債務(wù)危機(jī)后，他已“隱身”許久。2023年股東會(huì)，他線上接入后，甚至沒有發(fā)言。

“您覺得最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了嗎？”今年會(huì)上，有人這樣問他。孫宏斌答：“肯定的?！?/p>

孫宏斌的堅(jiān)決表態(tài)，給了投資者一顆“定心丸”，讓他更有底氣現(xiàn)身的，是融創(chuàng)債務(wù)的重組進(jìn)展。

繼今年初完成境內(nèi)債重組后，11月5日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，約96億美元境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。這意味著，融創(chuàng)將成為首家境外債基本清“零”的大型房企。在境內(nèi)、境外債務(wù)重組成功的合力作用下，融創(chuàng)整體償債壓力預(yù)計(jì)下降近600億元。

62歲的孫宏斌即將輕裝上陣。不過，未來漫長(zhǎng)的周期調(diào)整，還有接下來的資產(chǎn)盤活與公司運(yùn)營(yíng)，孫宏斌面前還有一座座高山，他還沒到能松口氣的時(shí)候。無論如何，“最艱難的一座大山已然翻越?！惫姘l(fā)出后不久，一位融創(chuàng)內(nèi)部高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》感慨稱。

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01

化債之路，最后一步

在行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)、樓市筑底尚未結(jié)束的背景下，融創(chuàng)的債務(wù)重組不易。

根據(jù)此次境外債務(wù)重組計(jì)劃，融創(chuàng)推出全額債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，將向債權(quán)人分派兩種新的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債：一類轉(zhuǎn)股價(jià)為6.80港元/股，可在重組生效日起6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股；另一類轉(zhuǎn)股價(jià)為3.85港元/股，可在重組后18至30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股。

據(jù)了解，重組方案還創(chuàng)新引入了股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定計(jì)劃等安排，確保公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與骨干團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，以鞏固各方信心。

一位行業(yè)機(jī)構(gòu)分析師表示，“融創(chuàng)債轉(zhuǎn)股拿出的股票，是市場(chǎng)上交易最活躍的地產(chǎn)股之一，公司提供的轉(zhuǎn)股價(jià)格也較合理，轉(zhuǎn)股時(shí)間方面也給予了債權(quán)人更大的靈活性?！?/p>

在多位融創(chuàng)方面人士看來，這樣的計(jì)劃安排，基于行業(yè)的整體現(xiàn)實(shí)和投資者的核心需求。

今年初，行業(yè)歷經(jīng)漫長(zhǎng)的深度調(diào)整，在市場(chǎng)融資功能尚未恢復(fù)、銷售尚未整體回暖的背景下，境外債權(quán)人開始期待更徹底的重組樣本：既能從根本上化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又能滿足債權(quán)人的流動(dòng)性需求，還能幫助房企更快脫困、構(gòu)建可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的平穩(wěn)局面。

一種觀點(diǎn)是，此次債務(wù)重組方案的順利通過，更基于債權(quán)人對(duì)融創(chuàng)基本盤、資產(chǎn)價(jià)值與經(jīng)營(yíng)能力的正向評(píng)估。境內(nèi)、境外債務(wù)重組全部完成，意味著融創(chuàng)最困難的時(shí)候已經(jīng)過去?！按蠹蚁嘈湃趧?chuàng)具備‘活下去，并重新站起來’的資本，對(duì)融創(chuàng)有著共贏未來的良好預(yù)期?！鄙鲜鲂袠I(yè)分析師表示。

融創(chuàng)的現(xiàn)金流危機(jī)于2021年浮現(xiàn)，2022年上半年出現(xiàn)公開債務(wù)違約。此后，融創(chuàng)便積極投入到債務(wù)重組工作中，并于2023年1月完成了160億元境內(nèi)債的展期。當(dāng)年11月，融創(chuàng)又通過“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”等方式，完成第一批百億美元境外債務(wù)重組。

融創(chuàng)的化債過程中，孫宏斌也曾多次對(duì)危機(jī)做出反思。

2023年3月，融創(chuàng)召開境外債務(wù)重組說明會(huì)，并以音頻形式向投資者直播。孫宏斌在會(huì)上總結(jié)融創(chuàng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的原因，在于執(zhí)行“三道紅線”不夠堅(jiān)決。“雖然也強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健和利潤(rùn)，但是追求規(guī)模的慣性，讓我們?cè)谕顿Y上過于樂觀和激進(jìn)。”

近兩年，在行業(yè)大勢(shì)未發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)的背景下，包括融創(chuàng)在內(nèi)，不少房企紛紛啟動(dòng)對(duì)債務(wù)的二次處置。去年11月，融創(chuàng)公布境內(nèi)債重組方案，涉及10筆債券，總金額面值為154億元。通過四種方式，預(yù)計(jì)降債比例超50%。該方案于今年初獲批。

今年初，融創(chuàng)宣布啟動(dòng)第二次境外債重組，擬將總規(guī)模約96億美元的境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)股。這也意味著，融創(chuàng)的境外公開債有望清零。4月，融創(chuàng)公布重組方案，6月即邁過75%支持率門檻，10月獲98.5%債權(quán)人投票贊成。不到10個(gè)月，融創(chuàng)徹底化解了上市公司層面?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，大股東此前提供的4.5億美元無息借款，也和債權(quán)人同等條件同期轉(zhuǎn)股。作為最早啟動(dòng)境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，融創(chuàng)的化債進(jìn)展快過不少同行。

02

“化債”闖關(guān)再出發(fā)

融創(chuàng)化債之路，堪稱本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清的縮影。

就在融創(chuàng)境外債取得關(guān)鍵進(jìn)展的次日，碧桂園也“闖關(guān)”成功。11月6日，碧桂園公告稱，公司境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會(huì)議上獲得通過。在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，重組方案均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。

自今年1月9日披露重組方案關(guān)鍵條款，至4月11日正式公布重組支持協(xié)議，再到11月5日債權(quán)人會(huì)議投票通過，碧桂園境外債化解全程歷時(shí)300天。此次納入境外重組范圍的債務(wù)規(guī)模合計(jì)約177億美元，折合人民幣高達(dá)1270億元（以兌換匯率7.2計(jì)）。

如若進(jìn)展順利，重組完成后，碧桂園預(yù)計(jì)降低債務(wù)規(guī)模約840億元。

此次碧桂園境外重組債務(wù)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，34筆境外債務(wù)或償債義務(wù)，覆蓋多個(gè)法律轄區(qū)，包括紐約法管轄的美元債、英國(guó)法管轄的可轉(zhuǎn)債，以及香港法管轄的銀團(tuán)貸款等。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)方面，重組完成后，碧桂園可選方案中的最長(zhǎng)債務(wù)期限達(dá)11.5年。

碧桂園方面介紹，在這場(chǎng)重組拉鋸戰(zhàn)中，公司管理層帶領(lǐng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)連續(xù)數(shù)月與債權(quán)人開展“晝夜顛倒”的越洋談判。2022年以來，公司通過資產(chǎn)處理累計(jì)回籠資金超650億元，甚至賣掉了公務(wù)車輛。憑借近一年來出售的多項(xiàng)股權(quán)投資，碧桂園籌集資金約63.74億元。

中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，21家出險(xiǎn)房企化債規(guī)模約1.2萬億元，有望極大減輕這些企業(yè)短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。同時(shí)，出險(xiǎn)房企通過多種方式削債、改善資產(chǎn)負(fù)債表，投資者也在降低預(yù)期，這都將有利于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前已完成境內(nèi)或境外債務(wù)重組的房企有11家，融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的大型房企。一位分析人士稱，這個(gè)案例成功向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)，證明大型房企的復(fù)雜債務(wù)問題可以被有效化解，這也是行業(yè)信心重建的標(biāo)志性事件。

現(xiàn)階段，決定房企能否率先走出困境的三件大事，即債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解、保交付兌現(xiàn)與日常經(jīng)營(yíng)重回有序。一位融創(chuàng)內(nèi)部高管稱，隨著境內(nèi)外債務(wù)重組的完成，融創(chuàng)公司恢復(fù)的其他事項(xiàng)也在加速落地，逐步進(jìn)入正向發(fā)展的新循環(huán)。

化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，融創(chuàng)還在盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、完成“保交付”目標(biāo)。

據(jù)了解，2024年以來，融創(chuàng)中國(guó)已先后為重慶灣、北京融創(chuàng)壹號(hào)院、天津梅江壹號(hào)院二期、武漢桃花源等項(xiàng)目引入資金。

目前，融創(chuàng)正全力以赴沖刺全年超5萬套的項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)在年底基本完成全部保交付任務(wù)。在保交付攻堅(jiān)戰(zhàn)中，今年融創(chuàng)交付的重慶長(zhǎng)樂雅頌、西安攬?jiān)赂?、望江府等多?xiàng)目成為當(dāng)?shù)亟桓镀焚|(zhì)標(biāo)桿，在克而瑞發(fā)布的房企交付力排名中位列第四。

房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入“后風(fēng)險(xiǎn)出清”時(shí)代，卸下債務(wù)重?fù)?dān)成功脫困，是房企重獲新生的關(guān)鍵一步。就像今年融創(chuàng)股東大會(huì)上，有股東問道，未來會(huì)采取怎樣的措施以保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。孫宏斌坦言，“不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。所以，降杠桿是必須的。”

通過項(xiàng)目出售和債務(wù)重組，融創(chuàng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了杠桿的壓降，公司規(guī)模也相應(yīng)縮水。

相比融創(chuàng)在2021年近6000億元的銷售額，規(guī)模沖進(jìn)行業(yè)前三，土地儲(chǔ)備面積2.54億平方米的榮耀時(shí)刻；到2024年，融創(chuàng)的銷售額降至471.4億元，縮水超九成，土地儲(chǔ)備面積也下降近一半。但無論如何，融創(chuàng)在極限考驗(yàn)中活下來了。

也許，經(jīng)歷了這次沖擊，孫宏斌學(xué)會(huì)了與地產(chǎn)狂奔年代的速度與激情告別。如他所言，未來在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，融創(chuàng)將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，要繼續(xù)把產(chǎn)品做好，“不會(huì)再去很多城市”。

*免責(zé)聲明：本文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表創(chuàng)業(yè)家立場(chǎng)。

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