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最近，北京朝陽區(qū)松榆里0410-0001地塊的招標計劃，被一家媒體挖出來了。

招標人是招商蛇口旗下的公司。

實際上，那份招標計劃發(fā)布時間很早——2025年10月17日。

那一天，也正好是松榆里地塊，進入預(yù)申請的日子。

誰也沒有想到，招商蛇口出手會如此迅速。以至于，鮮有人關(guān)注那份招標計劃。

針對地塊提前發(fā)布招標計劃，并不意味著它被內(nèi)定了，只是開發(fā)商打了個提前量。萬一拿到手，開發(fā)速度會快些而已。

但，這份招標計劃，至少暴露出了招商蛇口的拿地意愿。

按照招商蛇口的測算，松榆里地塊的總建面為12.7萬平米，地塊建面8.1萬平米，地下建面4.6萬平米，基礎(chǔ)建安投資估算12.63億元。

不過，那份計劃似乎出現(xiàn)了小"烏龍"，在監(jiān)理服務(wù)招標文件里，投資估算寫成了35億元。

一個地塊，投資估算金額出現(xiàn)兩個不同數(shù)值，令人丈二和尚摸不著頭腦。

在京搶跑拿地，招商蛇口屢試不爽。

此前，亦莊的招商序、通州的朝棠攬閱等，招商蛇口均是在拿地前就發(fā)布招標計劃，而且皆如愿了。

這一次參拍松榆里地塊，招商蛇口意在跑進北京三環(huán)，打造一個燈塔項目。

一塊好地，瑕不掩瑜

松榆里地塊是一塊難得的好地。

它位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，離北工大西門地鐵站約100米左右。

與地鐵口之間，還隔了一塊文化設(shè)施用地，占地0.9公頃，建面1.8萬平米。

松榆里地塊是一塊純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米）。

更為關(guān)鍵的是，這塊地呈長方形，正南正北，東西面寬300米，南北進深100米。

面寬越大，房子樓棟越好規(guī)劃排列。

不過，它也有個小缺點，南面風(fēng)景不美，都是6-18層的老社區(qū)，以及南磨房中心小學(xué)。

實際容積率奔向3.0

由于東面緊挨文化設(shè)施用地，必然帶來一個新問題：街坊路。

按照拿地文件，在住宅地塊與文化設(shè)施地塊之間有條規(guī)劃一路，呈L型，寬15米。

其中，南北向那段，松榆里地塊0410-0001地塊，攤了7.5米。

按照南北長100米計算，街坊路占了住宅地塊750平米，令0410-0001地塊的實際占地縮至2.815公頃，加上北面退線地鐵11號線約7.5米——在地鐵保護線內(nèi)，花姐預(yù)計松榆里地塊的實際容積率達到3.0。

在北京近幾年推出的地塊里，3.0容積率的項目不多見。

特設(shè)地下通道連接地鐵站

由于松榆里地塊靠近地鐵，規(guī)劃要求更為"苛刻"。

1、住宅地塊東側(cè)邊界中央，須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6米。

2、建議居住地塊東側(cè)出入口設(shè)置公共建筑，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點的重要節(jié)點。

3、鼓勵設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

這三點說白了，就是為拿地者開綠燈，通過設(shè)置地下通道與文化設(shè)施，實現(xiàn)與地鐵站無縫連接。

隔著文化地塊，它專設(shè)了一條超級通道。

預(yù)計成交地價7萬元/㎡，溢價33%

松榆里地塊起始總價42.5億元，折合樓面價約5.26萬/㎡。

它的房價可以參考中能建東譽府，往北1.4公里，現(xiàn)房成交均價為10.8萬元/㎡，面積段102平米、130平米和160平米。

如果以此價格測算，松榆里的最終成交地價，應(yīng)在7萬元/㎡左右。

也就是說，它的溢價約為33%。今年9月底，東北三環(huán)的太陽宮0627地塊，中建智地以43億元、溢價39%拿下。

由于松榆里地塊受到北面地鐵退線7.5米、東面7.5米被街坊路占用，加之南面有6-18米住宅，導(dǎo)致強排方案還是有一定難度。

花姐做了一版強排推測方案，預(yù)計整個小區(qū)只有兩排房子，南面第一排為13-16F，第二排為22F，主大門設(shè)在東面的街坊路上，車庫出入口東面和西北各一個。

它到底花落誰家，請靜候至2025年11月25日下午3點以后。

花姐相信，屆時會有一場搶地大戰(zhàn)。