近日，長春市南關(guān)區(qū)人民法院審結(jié)了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，業(yè)主滿心期待收房，卻被物業(yè)公司以未繳納物業(yè)費(fèi)為由拒絕交付新房鑰匙。這一常見糾紛背后，實(shí)則涉及三方主體的責(zé)任界定與權(quán)益平衡問題。今天，法官以案釋法，帶大家厘清其中的法律邊界，讀懂相關(guān)權(quán)益保障要點(diǎn)。

案情簡(jiǎn)介

某物業(yè)公司與開發(fā)商簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。姜某在2018年9月與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》購買某小區(qū)的房屋。2020年7月，物業(yè)公司通知姜某收房。姜某在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，不具備居住條件，于是未在入住通知書及物品簽收記錄表上簽字，并且多次向開發(fā)商及相關(guān)部門反映解決此事。2021年9月，姜某與開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量問題處理完畢，開發(fā)商一次性向姜某補(bǔ)償12萬余元。此后，姜某多次與物業(yè)公司溝通交付房屋鑰匙辦理入住。但物業(yè)公司以“未交納與開發(fā)商糾紛期間物業(yè)費(fèi)”為由拒絕交付房屋鑰匙，并將姜某訴至南關(guān)法院，要求姜某交納2020年7月即第一次通知收房之日至開庭之日的物業(yè)費(fèi)。

法院審理

案件由南關(guān)法院民二庭法官王吉魯承辦。經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)計(jì)算應(yīng)以房屋交付為起始計(jì)算時(shí)間，商品房的交付節(jié)點(diǎn)是房屋購買人對(duì)房屋的使用、享受物業(yè)管理服務(wù)之日開始。根據(jù)姜某提供的證據(jù)能夠證實(shí)房屋在交付時(shí)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，直到2021年9月姜某才與開發(fā)商協(xié)商解決完畢。在此之前房屋尚不滿足正常居住條件，姜某有權(quán)拒絕接收房屋，因此2021年9月之前的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。關(guān)于2021年9月之后的物業(yè)費(fèi)問題，物業(yè)公司以欠費(fèi)為由拒絕交付鑰匙直接導(dǎo)致了姜某無法入住。姜某未能入住也就未實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)，因此物業(yè)公司扣押鑰匙期間的物業(yè)費(fèi)，姜某無需承擔(dān)給付義務(wù)。本案駁回物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。一審法院宣判后物業(yè)公司不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴維持原判。

法官提醒

服務(wù)行業(yè)的核心是“以人為本”。物業(yè)費(fèi)的收繳應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)為前提，未提供服務(wù)卻收費(fèi)顯然違背公平原則。物業(yè)公司應(yīng)以此案為戒，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)與法律意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)公司與業(yè)主的唇齒關(guān)系，恪守以誠取信的服務(wù)理念，營造親近和睦的社區(qū)愿景，創(chuàng)建和諧宜居的美好家園。

來源：南關(guān)法院