西安住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品迭代，從去年開(kāi)始其實(shí)速度就超快，先是形態(tài)轉(zhuǎn)變四代宅出現(xiàn)，再是露臺(tái)尺度和數(shù)量變化，而伴隨著拼贈(zèng)送、拼露臺(tái)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，不少房企結(jié)合政策與環(huán)境也開(kāi)啟了面積段的下探。

而最近，從西安住宅市場(chǎng)的在售和待售項(xiàng)目中，能發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)又開(kāi)啟了新「副本」。

主力面積沒(méi)變

依舊140-150㎡

從之前的幾次產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變中，可以發(fā)現(xiàn)基本都是面積上的變化，如最初以144㎡劃分剛需和普通購(gòu)房者后，不少房企卡著144㎡來(lái)做項(xiàng)目，一時(shí)間143㎡的戶型成為各家的“基礎(chǔ)款”，就連后來(lái)四代宅的開(kāi)始出現(xiàn)，主力也是圍繞144㎡上下進(jìn)行的產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)變。

當(dāng)時(shí)我們（公眾號(hào)：四海為家）也通過(guò)稿件對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行了分析，而隨著契稅新政的影響，房企們又開(kāi)始貼著政策以140㎡為界狂卷139㎡的產(chǎn)品，今年我們（公眾號(hào)：四海為家）的稿件中也提到了這一現(xiàn)象：！

同時(shí)，結(jié)合四代宅的高贈(zèng)送特點(diǎn)，產(chǎn)品的主力面積也開(kāi)始有所變化。數(shù)據(jù)是相對(duì)明顯的表現(xiàn)，能看到今年供應(yīng)的新房中，1-10月房源的主力面積段雖然還是140-150㎡，但占比已經(jīng)從年初的23.4%降到17.28%，而120-130㎡的房源占比已經(jīng)從第五位直接沖到第二位，目前占比在16.5%。

同時(shí)也需要注意的是，下半年開(kāi)始不少新項(xiàng)目亮相推出了100㎡左右的小戶型四代宅，例如熱銷的綠汀芳菲、白樺林·書(shū)香等。這些戶型有些＜100㎡且價(jià)格友好，再加上空間的高利用讓實(shí)際得房率更高。

這樣高性價(jià)比的產(chǎn)品再加上空間實(shí)得率的增高，也影響了市場(chǎng)占比，因此能看到100-110㎡的戶型占比從12.46%增長(zhǎng)到14.02%。

而對(duì)比現(xiàn)階段各區(qū)域的100㎡戶型占比來(lái)講，除了航天因?yàn)楣?yīng)少且都是120㎡以上戶型以及曲江新區(qū)整體戶型面積在200㎡外，其余多區(qū)域100㎡左右戶型占比平均在35%左右。

從這些數(shù)據(jù)的變化中，能看到雖然主力戶型依舊穩(wěn)定，但占比也在逐漸減少，并且現(xiàn)階段在整體市場(chǎng)大環(huán)境的影響下，購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎，大面積的產(chǎn)品總價(jià)門(mén)檻稍高就要思考很久。

而小戶型的低總價(jià)門(mén)檻再加上室內(nèi)得房率的升高，讓原本的100㎡拓展出實(shí)際120㎡甚至更大的實(shí)用空間，預(yù)算減少空間變大，自然也吸引了更多置業(yè)目光。

戶型設(shè)計(jì)大變樣

這2點(diǎn)成未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主力

這樣的住宅趨勢(shì)之下，市場(chǎng)上的戶型2大變化則需要保持重點(diǎn)關(guān)注，一方面這些創(chuàng)新的設(shè)計(jì)對(duì)生活舒適度有了進(jìn)一步的提升，另一方面更迭代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在當(dāng)下的市場(chǎng)更有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，相較于老規(guī)劃來(lái)講更容易跑贏周期。

第一個(gè)變化，就是小戶型的內(nèi)卷加劇。內(nèi)卷加劇主要體現(xiàn)在兩方面，數(shù)量增多和得房率更高。

結(jié)合年初的新盤(pán)推售數(shù)據(jù)，再來(lái)看下半年的新盤(pán)，能明顯看到小面積增多，尤其是最近大家關(guān)注度較高的綠汀芳菲、保億潤(rùn)園等，都用小面積的大空間給市場(chǎng)驚喜。

而約105㎡的戶型，打造的儲(chǔ)物間確實(shí)驚喜，雖然空間不算太大，但打造成800庫(kù)或者是小家政間也足夠。再加上這個(gè)戶型百平米真四房的設(shè)計(jì)，空間利用度增高的不止一點(diǎn)點(diǎn)，目前實(shí)體樣板間已經(jīng)開(kāi)放，實(shí)際感受你能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目更多細(xì)節(jié)上對(duì)舒適度的升級(jí)。

丨星匯云瀾約105㎡樣板間實(shí)景圖

除了剛剛銷售的項(xiàng)目外，新盤(pán)和金茂貝好家丨幸福曉棠目前也開(kāi)放了實(shí)景示范區(qū)并開(kāi)放了樣板間，雖然這幾個(gè)新盤(pán)也有大面積的產(chǎn)品規(guī)劃，不過(guò)100㎡左右的產(chǎn)品規(guī)劃也是吸引力滿滿。

由于港務(wù)板塊目前新盤(pán)限制120㎡以下戶型造露臺(tái)，所以望雲(yún)建面約109㎡并未規(guī)劃露臺(tái)，但實(shí)際得房率依舊接近100%，同時(shí)采光也超棒，目前實(shí)體樓樣板間也已經(jīng)開(kāi)放，感興趣的朋友們也可以前往實(shí)地了解。

丨西安望雲(yún)建面約109㎡戶型圖

再來(lái)看從拿地就一直熱度不減的金茂貝好家丨幸福曉棠，此前98㎡的戶型圖一出也是震驚全場(chǎng)。

丨金茂貝好家丨幸福曉棠98㎡戶型圖

一方面在于這個(gè)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)站在露臺(tái)看幸福林帶美景，另一方面是設(shè)計(jì)端，在100㎡以下用到270°全景艙端廳設(shè)計(jì)、約5.5米巨幕落地窗等設(shè)計(jì)，在舒適度增加的同時(shí)，搭配超高戶內(nèi)贈(zèng)送面積，性價(jià)比也是絕絕子了。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目感興趣的小伙伴，近期就可以實(shí)地了解起來(lái)啦，當(dāng)然如果最近因?yàn)樘鞖獠缓脩械贸鲩T(mén)，關(guān)注四海為家視頻號(hào)、抖音號(hào)以及公眾號(hào)，馬上陸續(xù)也會(huì)有更多實(shí)拍等信息呈現(xiàn)出來(lái)。

如果說(shuō)第一個(gè)變化是讓更多剛需“占便宜”，那么第二個(gè)變化的出現(xiàn)則是讓首改和高改購(gòu)房的生活舒適度再升級(jí)。

第二個(gè)變化，戶型內(nèi)卷立體化，挑空產(chǎn)品出現(xiàn)。而很有意思的是200㎡的大面積主要以客廳挑空為主，讓舒適度和享受度更進(jìn)一步，而130㎡左右的中等戶型則重點(diǎn)挑空在臥室空間，增強(qiáng)這類客群關(guān)注的實(shí)用性。

先來(lái)說(shuō)臥室空間挑空的產(chǎn)品，第一個(gè)出現(xiàn)的是在灃東新城的秦風(fēng)雅頌，今年5月我們（視頻號(hào)：四海為家001）中，就對(duì)這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)以及室內(nèi)挑空的設(shè)計(jì)進(jìn)行了介紹。

而保億潤(rùn)園建面約139㎡預(yù)計(jì)也將用室內(nèi)挑空煥新區(qū)域的人居體驗(yàn)。雖然目前戶型圖尚未官方亮相，但從網(wǎng)傳圖來(lái)看，也是在一間臥室上做到了挑空設(shè)計(jì)，如果加上樓板，可以在原有的4室空間內(nèi)拓展出另一個(gè)臥室，功能性和多樣性都更強(qiáng)。

當(dāng)然提到室內(nèi)挑空，不得不提中鐵云岫曲江，作為主城第一個(gè)釋放出室內(nèi)挑空設(shè)計(jì)的新項(xiàng)目，用6.6米的挑空設(shè)計(jì)塑造新的居住體驗(yàn)，也成為區(qū)域內(nèi)又一次產(chǎn)品升級(jí)的開(kāi)始。而招商西安灣作為浐灞黃金三公里的標(biāo)桿級(jí)產(chǎn)品，也是打出了室內(nèi)挑空，讓舒適度進(jìn)一步增加。

雖然目前室內(nèi)挑空的位置按照不同面積有不同的設(shè)計(jì)，但可以肯定這些挑空的設(shè)計(jì)在舒適度、品質(zhì)感和多樣性等方面都在不斷提升。

能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始逐漸拋棄表面的建面數(shù)字，而是用自己的產(chǎn)品創(chuàng)新力不斷增加戶內(nèi)居住舒適度。增加臥室空間、增加多功能空間以及拉伸公共區(qū)域的進(jìn)深面寬等等，不斷針對(duì)不同需求做出適合他們的品質(zhì)改善。

所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，接下來(lái)買(mǎi)房，相同面積相似預(yù)算下，外部資源+品牌實(shí)力+社區(qū)會(huì)所物業(yè)等是考察的第一步，第二部則要比比誰(shuí)的戶型讓你得到更多，讓你既定環(huán)境下改善度更強(qiáng)！