全國(guó)住房數(shù)量已經(jīng)查清，過(guò)剩有多嚴(yán)重？樓市或?qū)⒂瓉?lái)大變局！

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)歷史性轉(zhuǎn)折。住建部公布的全國(guó)住房普查數(shù)據(jù)顯示，截至六月底，全國(guó)城鄉(xiāng)住房總量達(dá)六億一千二百萬(wàn)套，其中城鎮(zhèn)住房三億八千二百萬(wàn)套，農(nóng)村住房二億三千萬(wàn)套。結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)戶均住房擁有量已達(dá)一套二，總量過(guò)剩的矛盾愈發(fā)尖銳，樓市正站在結(jié)構(gòu)性變革的臨界點(diǎn)。

住建部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)住房中約百分之十五處于閑置狀態(tài)，其中百分之四十的空置房已閑置超三年。北方某省會(huì)城市住宅空置率高達(dá)百分之二十一點(diǎn)三，部分遠(yuǎn)郊區(qū)新建小區(qū)空置率接近百分之三十。全國(guó)大中城市平均空置率達(dá)百分之十六點(diǎn)八，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的百分之五到百分之十合理區(qū)間。更值得關(guān)注的是，住房總量過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存：核心城市優(yōu)質(zhì)房源供不應(yīng)求，而三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)則面臨有房無(wú)市的困境。

這種矛盾在數(shù)據(jù)中體現(xiàn)得淋漓盡致。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，二零二五年一月到九月，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降百分之五點(diǎn)五，銷售額下降百分之七點(diǎn)九，但百城新房?jī)r(jià)格仍累計(jì)上漲百分之一點(diǎn)一六，其中北京、上海等核心城市高端樓盤(pán)去化率超過(guò)百分之八十，甚至出現(xiàn)日光盤(pán)。與此同時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)跌幅超百分之二十，部分地區(qū)總價(jià)七八千塊即可購(gòu)入兩居室，形成鮮明對(duì)比。

住房過(guò)剩的根源在于人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)基本面的深刻變化。第七次人口普查顯示，中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)三億七千六百萬(wàn)，百分之八十流向東部沿海地區(qū)，導(dǎo)致核心城市住房需求激增，而部分三四線城市則因人口外流陷入萎縮。例如，東北某省會(huì)城市戶均住房達(dá)一套八，但主城區(qū)仍有超十萬(wàn)戶家庭申請(qǐng)公租房，深圳保障性住房輪候庫(kù)里的登記家庭超四十萬(wàn)戶，折射出資源錯(cuò)配的嚴(yán)峻性。

經(jīng)濟(jì)增速放緩與居民消費(fèi)信心下降進(jìn)一步加劇了分化。二零二五年上半年，青年失業(yè)率高企、企業(yè)利潤(rùn)下滑，直接壓制了購(gòu)房需求。盡管五年期以上 LPR 降至百分之三點(diǎn)五零的歷史低位，但銀行審批趨嚴(yán)，購(gòu)房者省錢(qián)、觀望、不動(dòng)的心態(tài)成為主流。

面對(duì)過(guò)剩危機(jī)，政策導(dǎo)向正從刺激需求轉(zhuǎn)向優(yōu)化供給。二零二五年以來(lái)，中央與地方協(xié)同發(fā)力，推出超百項(xiàng)政策，需求端通過(guò)降低房貸利率、提升公積金貸款額度激活市場(chǎng)，供給端加碼存量收儲(chǔ)與城中村改造，多地收購(gòu)閑置土地、存量商品房?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)。截至五月初，商業(yè)銀行白名單貸款審批規(guī)模達(dá)六萬(wàn)億七千億元，覆蓋一千六百萬(wàn)多套住宅，推動(dòng)現(xiàn)房銷售比例提升至百分之三十五點(diǎn)六。

市場(chǎng)層面，結(jié)構(gòu)性分化成為關(guān)鍵詞。核心城市優(yōu)質(zhì)改善樓盤(pán)持續(xù)高熱，一百二十到一百四十四平方米戶型成交占比突破百分之三十，而遠(yuǎn)郊區(qū)普通住宅降幅顯著。二手房市場(chǎng)延續(xù)以價(jià)換量行情，上半年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌百分之三點(diǎn)六零，但深圳、北京等城市成交量同比增長(zhǎng)超百分之二十，顯示好城市加好房子仍具韌性。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的判斷正在成為現(xiàn)實(shí)，未來(lái)只有百分之二十的城市、百分之二十的房企、百分之二十的房子會(huì)漲。核心城市、人口凈流入地區(qū)及高品質(zhì)住宅將成為稀缺資源，而三四線城市及遠(yuǎn)郊普通住房則面臨長(zhǎng)期貶值壓力。馬云房子如蔥的預(yù)言，在部分地區(qū)已悄然應(yīng)驗(yàn)。

這場(chǎng)變局背后，是中國(guó)城鎮(zhèn)化從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型。當(dāng)住房總量過(guò)剩成為常態(tài)，樓市的核心邏輯已從投資屬性回歸居住本質(zhì)。對(duì)于購(gòu)房者而言，未來(lái)拼的不再是膽子，而是眼光，選對(duì)城市、選對(duì)區(qū)域、選對(duì)產(chǎn)品，才能在這場(chǎng)變革中守住財(cái)富。

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