2021年，在福州買一套135平米，648萬的房子，現(xiàn)在513萬竟然賣不出去。

前不久，我們一直存在一個誤區(qū)，被市場給迷惑了。

自從我看了，福州保利天悅二期的成交情況以后，重新讓我認識一下福州的豪宅市場，并非像大家所說的那樣，高端，大戶型，地段好的房子，就一定能夠保值。

在過去很長一段時間里，由于福州的發(fā)展主要集中在東二環(huán)，五里亭等外圍區(qū)域，市中心鼓樓，臺江幾乎很少有新的樓盤出現(xiàn)，但凡是開出一個新樓盤，哪怕價格明顯貴了，仍然不缺客戶買這些房子。

從福州源，建發(fā)臻園，西湖億禮，以及白馬河畔的幾個安置型商品房小區(qū)，單價4-5萬的毛坯房，用不了多久，就能被人一搶而空。

所以，才出現(xiàn)一種“幻覺”，只要是鼓樓區(qū)的新樓盤，都會賣出去一個高的價位。小編認為，讓眾人誤判到大平層豪宅的價格保值，主要是因為鼓臺區(qū)域的新產品供應不足導致。簡單的理解為，大家手里頭有點錢，不想去郊區(qū)置業(yè)，而鼓樓臺江中心地段沒有房子，供小于求的原因，無形中推高了新小區(qū)的價格。

2018年，大家可否記得，三角井保利天悅一期，搖號預繳存100萬認籌金的方式買房嗎？

2021年，保利天悅二期，托關系才能選擇到好樓層，單價4.8萬，幾乎沒有好樓層可以選擇。

隨著房地產的收縮，外圍的房子賣不動，買房的人變少以后。所有的開發(fā)商，哪怕是政府都知道，把眼光聚焦到核心區(qū)域里頭來，因此，福州豪宅的內卷，正式拉開序幕。

目前正在大量上市的豪宅，屏西天悅，建總梧桐序，華潤中寰悅府，綠城芝蘭月華等，還有今年剛剛結束土拍的環(huán)南新村，河南小柳新村，祥坂新村等地塊，目前還是一個未知數(shù)。

從這些入市的豪宅來看，預計現(xiàn)在的豪宅，已經不會像大家說的一樣那么保值增值了。用一套已經成交的二手房，給大家做個案例分析。

已成交房源：

A區(qū)：132平，低層，508萬，單價3.85萬；

B區(qū)：135平，高層，511萬，單價3.79萬；

C區(qū)：172平，低層，660萬，單價3.84萬；

C區(qū)：146平，高層，700萬，單價4.8萬；

C區(qū)：170平，低層，685萬，單價4.03萬；

對比開盤價與現(xiàn)價，在二手房需繳納全額稅費（產權未滿兩年）的情況下，價格基本保持穩(wěn)定，但成交量極低，特別是今年幾乎無成交記錄。以上成交時間都是在2024年，2025年可查詢到一套成交只有1套，單價是4.03萬/平米。

用我個人的角度來看，首開天悅二期的目前處于一個有價無市的狀態(tài)?？粗鴴炫品吭?9套，真正能夠成交的房源，預計還要在單價上下調2000元左右。

目前，保利天悅二期業(yè)主掛牌均價在45445元/平米，為什么降價還賣不動？

一、戶型定位與市場需求不符：項目存在 135-170 平米的戶型，在當前豪宅市場中，這種面積段屬于剛改或中改戶型，定位門檻相對較低。而現(xiàn)在市場上的中改豪宅起步面積通常在 148 平米以上，頂級豪宅更是 180 平米起步，因此該項目部分戶型不符合當下豪宅買家的需求標準。

二、公攤面積較大：公攤近 30%，如 141㎡戶型，套內實測面積僅為 103㎡，公攤面積高達 38㎡。較高的公攤使得購房者實際得到的使用面積相對較少，性價比不高，影響了買家的購買意愿。

三、社區(qū)配套相對落后：作為當年限價的產物，該項目的社區(qū)配套與現(xiàn)在的新盤相比，存在一定差距。如今新的豪宅項目在景觀、會所、精裝公區(qū)等方面標準更高，天悅二期在這些方面顯得較為 “老舊”，缺乏競爭力。

三、高總價限制購買力：項目部分大戶型總價較高，如 188㎡以上戶型總價超 900 萬，面臨鼓樓改善客群購買力瓶頸，使得很多購房者望而卻步，影響了房源的去化。

四、市場競爭激烈：與建發(fā)瑞云、綠城芝蘭月華等競品戶型重疊，這些競品在產品設計、社區(qū)打造等方面可能具有一定優(yōu)勢，使得天悅二期在市場競爭中面臨較大壓力，需要依賴地段稀缺性來突圍，但這并不足以吸引所有購房者。

五、業(yè)主糾紛影響：小區(qū)存在商墅業(yè)主與高層業(yè)主的糾紛問題，商墅對內開門的設計與高層業(yè)主買房時看到的沙盤不一致，引發(fā)了一系列沖突，如商墅入戶設施被打砸損毀，商墅裝修屢受物業(yè)、城管阻攔等。這些糾紛可能會對項目的口碑和形象產生負面影響，從而影響潛在購房者的購買決策。

綜合以上的情況來看，首開保利天悅二期的競爭力不足，用土一點的話來說，現(xiàn)在的配套，戶型，公攤上都很雞肋，或許降價會是唯一成交的機會。

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