這個(gè)該死的周期，快到尾聲了？

爆雷房企,正在集體跨過(guò)鬼門關(guān)。

昨晚，融創(chuàng)宣布，二次債務(wù)重組獲得高等法院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)削債近600億人民幣。

今天一早，碧桂園的境外債務(wù)重組方案也出結(jié)果了。

曾經(jīng)的宇宙房企，債務(wù)重組規(guī)模可不是鬧著玩的。

老碧更狠，預(yù)計(jì)境外債務(wù)重組后，減少債務(wù)最多116億美元。

按當(dāng)下匯率算，大概是降債超820億人民幣。

這一下，碧桂園、融創(chuàng)，都趟過(guò)了鬼門關(guān)？

先說(shuō)融創(chuàng)，第二次的債務(wù)重組，更加徹底了。

融創(chuàng)自爆雷后，就一直積極與債權(quán)人溝通重組方案。

孫宏斌 四處奔走，還自掏腰包提供借款，融創(chuàng)也進(jìn)行了一系列的出售資產(chǎn)、裁員、貸款展期和尋求化債機(jī)構(gòu)介入。

它第一次債務(wù)重組成功，是 2023年11月20日，用時(shí)18個(gè)月。

但好景不長(zhǎng)，今年年初，融創(chuàng)收到中國(guó)信達(dá)的清盤呈請(qǐng)。

原因是，債權(quán)人短期內(nèi)看不到融創(chuàng)償付利息的可能性。

利息都給不起了，就更別說(shuō)償還債務(wù)本金了。

因?yàn)槿趧?chuàng)在第一次債務(wù)重組后，業(yè)績(jī)不僅沒(méi)修復(fù)還更難看了。

去年歸母凈利潤(rùn)再度大幅下跌，凈虧損高達(dá)257億，僅次于2021年爆雷當(dāng)年，為融創(chuàng)歷史上虧損第二高的年份。

再加上房 企資金掣肘，付息渺茫，債權(quán)人已經(jīng)預(yù)料到要二次境外重組。

這里著重探討境外債，也就是融創(chuàng)債務(wù)的大頭。

二次境外債務(wù)重組，本金仍高達(dá)95.5億美元，因?yàn)樾略隽说谝淮蝹鶆?wù)重組 時(shí)沒(méi)有涵蓋的29.4億美億私募債。

對(duì)比第一次，這次的重組方案可以說(shuō)很徹底，也很簡(jiǎn)單：

因?yàn)槿趧?chuàng)打算把境外所有債務(wù)，全部轉(zhuǎn)換成股票！

二次境外債務(wù)重組只給了兩個(gè)方案，均是強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，年期分別是半年和2.5年。

也就是一次性把境外債主，集體全部變成股東。

更絕的是，你以為把債主全部變成股東后，孫宏斌的控制權(quán)會(huì)被稀釋？

錯(cuò)！老孫的股權(quán)不僅沒(méi)被稀釋，對(duì)融創(chuàng)的控制權(quán)還牢牢拽在手里。

假設(shè)可轉(zhuǎn)換債券全部換股及配股發(fā)行后，融創(chuàng)的總股本從115億股擴(kuò)大到了266億股，直接翻了一倍。

但孫宏斌的股權(quán)從23.9%變?yōu)?1.8%，其他少數(shù)股東股權(quán)比例從75.8%稀釋 到了33%。

原因是，這次的債轉(zhuǎn)股計(jì)劃，還附帶了兩項(xiàng)股權(quán)計(jì)劃。

為了維持股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，債權(quán)人需將應(yīng)得的23%強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券直接授予孫宏斌，且允許融創(chuàng)未來(lái)5年發(fā)行新股給管理團(tuán)隊(duì)。

高手過(guò)招，老孫不僅完成化債，還仍是融創(chuàng)的第一大股東。

再說(shuō) 說(shuō)碧桂園，這次的境外債務(wù)重組，實(shí)際等了很久。

2023年8月，碧桂園因未能償付利息而正式爆雷，境內(nèi)債、境外債相繼開(kāi)啟重組。

但因境外債規(guī)模龐大，直到今年1月初，碧桂園的境外重組方案及條款才正式公布。

前前后后經(jīng)歷2年多時(shí)間，碧桂園才終于看到曙光。

據(jù)悉，此次納入碧桂園境外重組方案的債務(wù)規(guī)模多達(dá)177億美元，即1270億人民幣。

碧桂園境外重組的工具，無(wú)非是三個(gè)：現(xiàn)金要約回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、新債置換。

只不過(guò)債轉(zhuǎn)股因期限和票面利率不同，又分了短中長(zhǎng)及超長(zhǎng)期限四種選項(xiàng)。

碧桂園稱，重組方案目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。

不僅把償債期限延長(zhǎng)至最多11.5年，平均借貸成本還從6%下降到2%。

并且這份債務(wù)重組方案，還涉及馬來(lái)西亞森林城市的股權(quán)，被批是誠(chéng)意度欠佳，優(yōu)待楊惠妍家族。

不過(guò)好在，兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，贊成票均超過(guò)75%的門檻。

債權(quán)人基本達(dá)成共識(shí)，接下來(lái)就是等待12月4日的法院裁定聆訊，重組落地還差臨門一腳。

從2021年行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去4年了。

爆雷房企債權(quán)人估計(jì)也很無(wú)奈，比起收不回錢，當(dāng)下能推進(jìn)債務(wù)重組才有機(jī)會(huì)談發(fā)展。

今年10月，碧桂園的賣房業(yè)績(jī)只有區(qū)區(qū)29億。

對(duì)比巔峰時(shí)期月銷能達(dá)到600多億的房企巨頭而言， 恍若隔世。

房企走出債務(wù)泥潭，是第一步。

這些年，被美元債拖垮的房企數(shù)不勝數(shù)。

當(dāng)年為了規(guī)模瘋狂發(fā)債買地的惡果，已經(jīng)種下，結(jié)果也正如大家所見(jiàn)，行業(yè)去杠桿的過(guò)程極其痛苦。

“ 大而不倒”也倒下一次。

當(dāng)房企徹底從 債務(wù)和資金鏈緊張的漩渦走出來(lái)，才有可能恢復(fù)樓市供應(yīng)及投資，提振行業(yè)信心。

隨 著房企巨頭化債逐漸走向明朗，房地產(chǎn)調(diào)整周期看似也到了尾聲。

對(duì)此，你怎么看？

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