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以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

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早上剛打開手機(jī)就看到粉絲發(fā)來(lái)的一張成交截圖，瞬間有點(diǎn)感慨，這不正好解答了昨天文章里，好多粉絲追問的“回遷樓為什么是極度砸盤王”嗎？

先給大家看看這張截圖的關(guān)鍵信息：上地東里一套76平4層兩居，學(xué)區(qū)名額還沒占用，最終成交價(jià)678萬(wàn)，算下來(lái)單價(jià)8.92萬(wàn)/平，高點(diǎn)的時(shí)候咱就不說了，30%肯定是有了。

要知道，上地東里可是海淀三大強(qiáng)學(xué)區(qū)之一，對(duì)口的上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)+“無(wú)坑”初中派位曾讓這里的房源一房難求，甚至在2025年初還傳出過“價(jià)格上漲”的消息。但如今這份成交記錄，直接給小區(qū)潑了盆冷水，這背后，回遷樓“功不可沒”。

先給大家科普下背景：上地北片有兩所牛小，一所是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)本部，另一所是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)樹村校區(qū)。

本部不用多說，傳統(tǒng)強(qiáng)校，尤其在海淀北五環(huán)外，論口碑基本沒對(duì)手；樹村校區(qū)呢，師資跟本部沒多大差別，甚至因?yàn)槭切陆ㄐ?，硬件還更好，地下帶游泳池。唯一被人吐槽的，就是生源——學(xué)校有不少是周邊回遷家庭的孩子。

但重點(diǎn)來(lái)了！這兩所學(xué)校的小升初通路完全一樣，派位池對(duì)口的中學(xué)，幾乎沒有坑校。所以對(duì)很多家長(zhǎng)來(lái)說，要是覺得小學(xué)知識(shí)點(diǎn)淺，拉不開太大差距，更看重初中成績(jī)，那上本部還是分校，差別真沒想象中那么大。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在今年2月，對(duì)口樹村校區(qū)的柳浪家園、裕和家園這兩個(gè)回遷房小區(qū)，終于下房本能上市交易了，這對(duì)本部上地東里這樣的小區(qū)來(lái)說，簡(jiǎn)直就是“晴天霹靂”！

第一：回遷房性價(jià)比直接拉滿。

柳浪家園、裕和家園這兩個(gè)回遷房小區(qū)是2017年的小區(qū)，房齡新，戶型還不錯(cuò)，而且是人車分流；最近一居室價(jià)格300萬(wàn)左右，兩居室400多萬(wàn)就能拿下。

而上地東里，房齡快30年了，典型的“老舊小”，最新成交價(jià)一居室要530萬(wàn)，兩居室680萬(wàn)左右。一套房差了250萬(wàn)！在小升初通道一樣的情況下，這價(jià)差可不是小數(shù)目！換誰(shuí)不得掂量掂量？

第二：回遷房后續(xù)供應(yīng)量太嚇人。

柳浪家園和裕和家園只是最早下房本的一批回遷房，后續(xù)板塊還會(huì)有大批量房源的房本陸續(xù)下來(lái)。更關(guān)鍵的是，這批回遷房房源成本極低，不少人手里握著6套、7套房。萬(wàn)一后續(xù)有人“砸盤”甩賣，根本沒底線，到時(shí)候上地東里這些本部小區(qū)的房?jī)r(jià)，想獨(dú)善其身都難。

以柳浪家園為例：今年2月至今，76平左右兩居從606萬(wàn)回調(diào)至385萬(wàn)。

47平左右的一居占坑房從428.5萬(wàn)調(diào)到了277萬(wàn)。

雖說這里面有樓層因素的差異，但不可否認(rèn)的是，柳浪家園的最低含稅成交單價(jià)已經(jīng)降到5.5-6.5萬(wàn)，幾乎算是腰斬了。

所以說，在周邊回遷房的巨大沖擊和價(jià)格極度不穩(wěn)定的情況下，上地本部學(xué)區(qū)，尤其是上地東西里這樣的“占坑小區(qū)”，首當(dāng)其沖受影響，這也是截圖中跌下神壇的根本原因。

說到這兒，肯定有家長(zhǎng)要問了：“這種情況下，上地東西里這樣的小區(qū)還有選擇的價(jià)值嗎？”

我跟大家說句實(shí)在話：如果預(yù)算有限，也不介意小學(xué)生源，那柳浪、裕和這些回遷房其實(shí)就夠用，現(xiàn)階段至少能立省200萬(wàn)，性價(jià)比就擺在這兒；

但如果手里不差錢，還是想讓孩子從小在更好的小學(xué)環(huán)境里成長(zhǎng)，接受更優(yōu)質(zhì)的氛圍熏陶，那上地實(shí)驗(yàn)本部對(duì)應(yīng)的小區(qū)，肯定還是更優(yōu)解。不過也不用著急下手，現(xiàn)在市場(chǎng)不穩(wěn)定，再等等說不定會(huì)有驚喜。

最后也想跟各位家長(zhǎng)說句掏心窩子的話：學(xué)區(qū)這事兒，理性看待。

學(xué)區(qū)房托舉只是第一步，孩子以后能走多遠(yuǎn)，更多還是要看家長(zhǎng)的耐心陪伴，還有孩子自身的資質(zhì)。希望大家在“雞娃”的路上，都能得償所愿，收獲好結(jié)果。

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