長安街邊，曾象征財富與地位的世茂大廈，如今在房地產(chǎn)深跌中易主，折射出一個時代的轉(zhuǎn)折。

11月4日上午，北京朝陽區(qū)建國路甲92號的世茂大廈悄然易主。揚子江藥業(yè)旗下北京揚子江置業(yè)有限公司以22.54億元的底價拍得這一標志性建筑。

相較于32.2億元的評估價，這筆交易相當于打了七折。該成交價按地上建筑面積計算，折合單價僅3.2萬元/平方米，其土地使用權(quán)剩余年限已不足28年。

這場拍賣吸引了幾乎所有做不動產(chǎn)投資的人在線圍觀，不僅因為標的物地處北京國貿(mào)核心區(qū)，更因其七折的成交價精準刻畫了當前商業(yè)地產(chǎn)市場的寒意與變局。

曾經(jīng)閃耀的地產(chǎn)明珠，世茂大廈如今在司法拍賣臺上以七折價碼悄然易主，折射出世茂集團漫長債務紓困路上的艱難取舍。

醫(yī)藥巨頭跨界“撿漏”

揚子江藥業(yè)此次收購可謂“掐點”進場。根據(jù)拍賣信息，北京世茂大廈起拍價22.54億元，較32.2億元的評估價折價約30%。

這筆交易折合單價僅約3.2萬元/平方米，創(chuàng)下了北京長安街沿線寫字樓單價的新低。

標的物包括地下4層至地上24層房產(chǎn)及相應土地使用權(quán)，房產(chǎn)建筑面積70174平方米，權(quán)利限制情況為“已查封”。

該土地剩余使用年限不足28年，至2053年8月9日到期。

與過去商業(yè)地產(chǎn)拍賣常有的激烈競價比，此次拍賣僅有一人出價，最終以起拍價成交，反映了大宗交易市場的寒意。

揚子江藥業(yè)為此次收購做了精心準備。股權(quán)穿透信息顯示，收購方北京揚子江置業(yè)有限公司成立于2025年10月，是揚子江藥業(yè)集團的全資孫公司。

揚子江藥業(yè)集團總部位于江蘇泰州，靠板藍根起家，現(xiàn)有員工超1.8萬人，是國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。

數(shù)據(jù)顯示，公司2024年營業(yè)收入為739.3億元，位列民營藥企第一名。

在創(chuàng)始人徐鏡人辭世后，新管理層徐浩宇推動集團跨界轉(zhuǎn)型，此次收購被認為是其進軍北京的關(guān)鍵一步。

揚子江藥業(yè)接手世茂大廈后，北京CBD的天空線依舊，但樓宇里的旗幟正在悄然更換。

世茂持續(xù)出售資產(chǎn)“回血”

世茂大廈的賣家世茂集團則是地產(chǎn)行業(yè)的老牌玩家，自2021年陷入債務危機。

此次拍賣是世茂集團債務重組的一部分，招商財富資管持有該物業(yè)22.48億元債權(quán)，資產(chǎn)處置成為世茂化解債務壓力的一大選擇。

世茂大廈的拍賣并非孤例。今年以來，世茂集團已進行多項資產(chǎn)處置。

7月3日，世茂集團宣布以1.56億元人民幣出售北京通州綜合商業(yè)項目50%股權(quán)及債權(quán)。

此前，公司還通過出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運村股權(quán)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠超百億元資金，為債務重組與“保交樓”提供關(guān)鍵資金支持。

然而，資產(chǎn)處置之路并非一帆風順。多個世茂旗下項目在法拍市場遭遇流拍。7月5日，世茂深港國際中心項目的部分用地在拍賣中因無人出價而流拍。

紹興世茂廣場同樣經(jīng)歷兩次流拍。今年3月，該項目二拍起拍價大幅下調(diào)至5.85億元，較首次拍賣直降1.46億元，降幅近20%，卻依然未能找到接手方。

在這一背景下，世茂股份2025年三季度財報顯示，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額保持正向流入3.11億元。這一數(shù)據(jù)表明，盡管面臨嚴峻挑戰(zhàn)，公司主營業(yè)務仍保有基本的“造血”能力。

世茂股份最新財務數(shù)據(jù)呈現(xiàn)復雜圖景。2025年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入42.92億元，同比增長7.65%，這一增長主要得益于前期預售項目的陸續(xù)交付。

然而，營收增長的表象下，公司仍深處虧損泥潭。前三季度凈虧損達20.56億元，盡管相比去年同期，歸屬于母公司所有者的凈虧損幅度已收窄57.24%。

這種營收增長與持續(xù)虧損并存的現(xiàn)象，深刻反映了房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期面臨的資產(chǎn)減值壓力。即使業(yè)務保持運轉(zhuǎn)，前期持有的資產(chǎn)價值在當前市場環(huán)境下需要大幅重估，這種非現(xiàn)金成本的計提持續(xù)侵蝕著企業(yè)利潤。

債務困境與積極紓困

資產(chǎn)拋售的背后，是世茂集團沉重的債務負擔。

媒體公開報道進一步揭示了世茂的債務結(jié)構(gòu)：截至2025年6月30日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務194.49億元未能按期支付。其中累計未能按期足額償付中期票據(jù)本息共計32.5億元。

2025年7月1日發(fā)布的公告顯示，當月新增未支付債務包括公開市場債務0.03億元和非公開市場債務0.63億元。

截至2025年7月31日，上海世茂股份累計未支付債務高達195.15億元，其中公司債券本息合計11.74億元。

世茂股份將危機根源歸結(jié)于“自2022年以來公司銷售情況大幅度下滑，以及融資渠道收窄導致的流動性緊張”。

為應對債務危機，世茂集團正通過債務重組和資產(chǎn)處置兩條路徑尋求紓困。

2025年7月21日，世茂集團完成115億美元境外債務重組。這一重組計劃將現(xiàn)有債務轉(zhuǎn)換為約80億美元新票據(jù)、約45億美元強制可轉(zhuǎn)債，并將約10億美元的應計利息納入重組，使債務規(guī)模縮減78億美元。

境內(nèi)債務方面，世茂集團也取得了重要進展。本金約228億元境內(nèi)貸款已于2025年完成展期，最長展期至2035年，香港BeaconPeak項目100億港元開發(fā)貸同步展期3年。

法律程序上，香港高等法院2025年3月批準了重組計劃，債權(quán)人支持率達95.39%，超出法定要求30個百分點。

這一系列債務重組措施預計減少約78億美元（約合人民幣563億元）債務負擔。

揚子江置業(yè)的接盤為世茂集團帶來了寶貴的現(xiàn)金流，但相對于超過700億元的總負債，這只是艱難紓困路上的一小步。

世茂股份營收增長與持續(xù)虧損并存的復雜圖景，正是整個房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。在資產(chǎn)減值與債務重組的雙重壓力下，每一筆成功處置的資產(chǎn)都在為企業(yè)的轉(zhuǎn)型重生爭取寶貴時間。

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