長(zhǎng)安街邊，曾象征財(cái)富與地位的世茂大廈，如今在房地產(chǎn)深跌中易主，折射出一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折。

11月4日上午，北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路甲92號(hào)的世茂大廈悄然易主。揚(yáng)子江藥業(yè)旗下北京揚(yáng)子江置業(yè)有限公司以22.54億元的底價(jià)拍得這一標(biāo)志性建筑。

相較于32.2億元的評(píng)估價(jià)，這筆交易相當(dāng)于打了七折。該成交價(jià)按地上建筑面積計(jì)算，折合單價(jià)僅3.2萬(wàn)元/平方米，其土地使用權(quán)剩余年限已不足28年。

這場(chǎng)拍賣吸引了幾乎所有做不動(dòng)產(chǎn)投資的人在線圍觀，不僅因?yàn)闃?biāo)的物地處北京國(guó)貿(mào)核心區(qū)，更因其七折的成交價(jià)精準(zhǔn)刻畫(huà)了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意與變局。

曾經(jīng)閃耀的地產(chǎn)明珠，世茂大廈如今在司法拍賣臺(tái)上以七折價(jià)碼悄然易主，折射出世茂集團(tuán)漫長(zhǎng)債務(wù)紓困路上的艱難取舍。

醫(yī)藥巨頭跨界“撿漏”

揚(yáng)子江藥業(yè)此次收購(gòu)可謂“掐點(diǎn)”進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)拍賣信息，北京世茂大廈起拍價(jià)22.54億元，較32.2億元的評(píng)估價(jià)折價(jià)約30%。

這筆交易折合單價(jià)僅約3.2萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了北京長(zhǎng)安街沿線寫(xiě)字樓單價(jià)的新低。

標(biāo)的物包括地下4層至地上24層房產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)，房產(chǎn)建筑面積70174平方米，權(quán)利限制情況為“已查封”。

該土地剩余使用年限不足28年，至2053年8月9日到期。

與過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)拍賣常有的激烈競(jìng)價(jià)比，此次拍賣僅有一人出價(jià)，最終以起拍價(jià)成交，反映了大宗交易市場(chǎng)的寒意。

揚(yáng)子江藥業(yè)為此次收購(gòu)做了精心準(zhǔn)備。股權(quán)穿透信息顯示，收購(gòu)方北京揚(yáng)子江置業(yè)有限公司成立于2025年10月，是揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)的全資孫公司。

揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)總部位于江蘇泰州，靠板藍(lán)根起家，現(xiàn)有員工超1.8萬(wàn)人，是國(guó)內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。

數(shù)據(jù)顯示，公司2024年?duì)I業(yè)收入為739.3億元，位列民營(yíng)藥企第一名。

在創(chuàng)始人徐鏡人辭世后，新管理層徐浩宇推動(dòng)集團(tuán)跨界轉(zhuǎn)型，此次收購(gòu)被認(rèn)為是其進(jìn)軍北京的關(guān)鍵一步。

揚(yáng)子江藥業(yè)接手世茂大廈后，北京CBD的天空線依舊，但樓宇里的旗幟正在悄然更換。

世茂持續(xù)出售資產(chǎn)“回血”

世茂大廈的賣家世茂集團(tuán)則是地產(chǎn)行業(yè)的老牌玩家，自2021年陷入債務(wù)危機(jī)。

此次拍賣是世茂集團(tuán)債務(wù)重組的一部分，招商財(cái)富資管持有該物業(yè)22.48億元債權(quán)，資產(chǎn)處置成為世茂化解債務(wù)壓力的一大選擇。

世茂大廈的拍賣并非孤例。今年以來(lái)，世茂集團(tuán)已進(jìn)行多項(xiàng)資產(chǎn)處置。

7月3日，世茂集團(tuán)宣布以1.56億元人民幣出售北京通州綜合商業(yè)項(xiàng)目50%股權(quán)及債權(quán)。

此前，公司還通過(guò)出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運(yùn)村股權(quán)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠超百億元資金，為債務(wù)重組與“保交樓”提供關(guān)鍵資金支持。

然而，資產(chǎn)處置之路并非一帆風(fēng)順。多個(gè)世茂旗下項(xiàng)目在法拍市場(chǎng)遭遇流拍。7月5日，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目的部分用地在拍賣中因無(wú)人出價(jià)而流拍。

紹興世茂廣場(chǎng)同樣經(jīng)歷兩次流拍。今年3月，該項(xiàng)目二拍起拍價(jià)大幅下調(diào)至5.85億元，較首次拍賣直降1.46億元，降幅近20%，卻依然未能找到接手方。

在這一背景下，世茂股份2025年三季度財(cái)報(bào)顯示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~保持正向流入3.11億元。這一數(shù)據(jù)表明，盡管面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)仍保有基本的“造血”能力。

世茂股份最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)復(fù)雜圖景。2025年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.92億元，同比增長(zhǎng)7.65%，這一增長(zhǎng)主要得益于前期預(yù)售項(xiàng)目的陸續(xù)交付。

然而，營(yíng)收增長(zhǎng)的表象下，公司仍深處虧損泥潭。前三季度凈虧損達(dá)20.56億元，盡管相比去年同期，歸屬于母公司所有者的凈虧損幅度已收窄57.24%。

這種營(yíng)收增長(zhǎng)與持續(xù)虧損并存的現(xiàn)象，深刻反映了房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期面臨的資產(chǎn)減值壓力。即使業(yè)務(wù)保持運(yùn)轉(zhuǎn)，前期持有的資產(chǎn)價(jià)值在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下需要大幅重估，這種非現(xiàn)金成本的計(jì)提持續(xù)侵蝕著企業(yè)利潤(rùn)。

債務(wù)困境與積極紓困

資產(chǎn)拋售的背后，是世茂集團(tuán)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

媒體公開(kāi)報(bào)道進(jìn)一步揭示了世茂的債務(wù)結(jié)構(gòu)：截至2025年6月30日，公司及子公司公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)、非公開(kāi)市場(chǎng)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)194.49億元未能按期支付。其中累計(jì)未能按期足額償付中期票據(jù)本息共計(jì)32.5億元。

2025年7月1日發(fā)布的公告顯示，當(dāng)月新增未支付債務(wù)包括公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)0.03億元和非公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)0.63億元。

截至2025年7月31日，上海世茂股份累計(jì)未支付債務(wù)高達(dá)195.15億元，其中公司債券本息合計(jì)11.74億元。

世茂股份將危機(jī)根源歸結(jié)于“自2022年以來(lái)公司銷售情況大幅度下滑，以及融資渠道收窄導(dǎo)致的流動(dòng)性緊張”。

為應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，世茂集團(tuán)正通過(guò)債務(wù)重組和資產(chǎn)處置兩條路徑尋求紓困。

2025年7月21日，世茂集團(tuán)完成115億美元境外債務(wù)重組。這一重組計(jì)劃將現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)換為約80億美元新票據(jù)、約45億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，并將約10億美元的應(yīng)計(jì)利息納入重組，使債務(wù)規(guī)?？s減78億美元。

境內(nèi)債務(wù)方面，世茂集團(tuán)也取得了重要進(jìn)展。本金約228億元境內(nèi)貸款已于2025年完成展期，最長(zhǎng)展期至2035年，香港BeaconPeak項(xiàng)目100億港元開(kāi)發(fā)貸同步展期3年。

法律程序上，香港高等法院2025年3月批準(zhǔn)了重組計(jì)劃，債權(quán)人支持率達(dá)95.39%，超出法定要求30個(gè)百分點(diǎn)。

這一系列債務(wù)重組措施預(yù)計(jì)減少約78億美元（約合人民幣563億元）債務(wù)負(fù)擔(dān)。

揚(yáng)子江置業(yè)的接盤為世茂集團(tuán)帶來(lái)了寶貴的現(xiàn)金流，但相對(duì)于超過(guò)700億元的總負(fù)債，這只是艱難紓困路上的一小步。

世茂股份營(yíng)收增長(zhǎng)與持續(xù)虧損并存的復(fù)雜圖景，正是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。在資產(chǎn)減值與債務(wù)重組的雙重壓力下，每一筆成功處置的資產(chǎn)都在為企業(yè)的轉(zhuǎn)型重生爭(zhēng)取寶貴時(shí)間。

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