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兩個小時后，北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)6038地塊土拍將落槌，不出意料之外，買家會是中建壹品，底價19.04億元。

中建壹品重倉過大興區(qū)，開發(fā)過御璟星城、大興星光城、頤和公館等。其中，6038地塊西南600米處，便是它旗下的在售樓盤元啟。

它拿下6038地塊，一是看中了這塊地；二是為了護盤。

2024年2月，中建壹品溢價15%奪下6035地塊（即元啟、興創(chuàng)置地持股40%）、樓面價4.15萬元/平米。

現(xiàn)在，6038地塊的樓面價僅為3萬元/平米，且地段優(yōu)于元啟。中建壹品決心做個對沖，在西紅門打一場翻身仗。

但是，一個不好的消息很快就來了，隔壁的6037地塊也進入了供地清單。

如果一切按正常推進，彈丸之地的西紅門板塊，2026年將出現(xiàn)"四盤演義"的局面。

它們是：中建壹品元啟、興創(chuàng)置地6030地塊、中建壹品6038地塊和6037地塊。

西紅門板塊一場新戰(zhàn)役已拉開了序幕。

一塊“完美”的地塊

西紅門6038地塊堪稱完美。

1、規(guī)模適中。用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬平米，起拍價19.04億元，占壓資金量不大。

2、它是一個地道的地鐵盤，東北角規(guī)劃地鐵19號線二期南延線的西紅門東站，預(yù)計2029年通車。

3、6038地塊容積率2.3，建筑限高45米（局部60米）。在它之前，西紅門區(qū)域這兩個指標，大抵是2.5和45米。

4、距離京開高速最遠，不再飽受車流噪音的困擾；

這四點里，尤其是第2點最吸引人。

在土拍文件里，對地鐵的規(guī)劃很細致：

1、在“關(guān)于軌道一體化的要求”里提到：項目鄰近規(guī)劃軌道站點，方案需與軌道站點進行一體化設(shè)計，地塊內(nèi)的軌道站點出入口及風亭等設(shè)備設(shè)施，不計入本地塊建筑規(guī)模。

2、在“功能引導(dǎo)”里提到：地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施宜結(jié)合軌道站點設(shè)置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內(nèi)，做好軌道一體化設(shè)計。

3、在“地下空間連通”里提到：地塊應(yīng)與軌道車站實現(xiàn)連通，實現(xiàn)無風雨歸家路線。

4、在“備注”里提到：項目鄰近規(guī)劃軌道站點，具體要求為：地鐵出入口、風享組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置;地鐵出入口應(yīng)與無障礙出入口整合設(shè)置。

在西紅門板塊，無論是橡樹灣、中建玖玥府，還是元啟、6030地塊、6037地塊，都沒有6038地塊這樣的地鐵優(yōu)勢。

攪局者殺到

當6038地塊上架土拍時，6037地塊居然出現(xiàn)在北京2025年第八批次供地清單里。

這一操作，令業(yè)界看不懂。

難道是為了掩護6038地塊，順利讓某家房企以底價被摘走？

一般來說，如果雙子星不是同時供地，一般要等上一塊地首次開盤之后，下一塊地才會進入市場。

拿6037地塊和6038地塊對比，有人會認為，西邊一路之隔的6037地塊地段更佳，沒有緊鄰地塊的煩惱，卻享受了地鐵的便利。

由于6037地塊尚未進入預(yù)申請，公開的材料并不多，它占地2.44公頃，建面5.62萬平米，容積率2.3——與6038地塊一致。

如果6037地塊順利轉(zhuǎn)正，最遲應(yīng)在12月上旬完成出讓。滿打滿算，這兩塊地出讓的時間，至多相差1個半月。

除雙子座同時供地之外，如此相鄰地塊供地時間之緊密，是比較罕見的。

之前，豐臺萬泉寺和西郊冷庫供地相差34天，最后中海地產(chǎn)為了護盤，只能全部吞下。

6037和6038地塊供地時間如此近，必然會出現(xiàn)短兵相接的局面。

地價最高降16.7%

西紅門6038地塊，不僅手握“地鐵盤“概念，用地指標也更為寬松。

花姐獲悉，在6038地塊入市前一個月內(nèi)，經(jīng)過了一輪火速調(diào)規(guī)。

主要體現(xiàn)在3個方面：1、地上建面從6.9萬平米減為6.35萬平米；2、容積率從2.5降為2.3；3、拉高了建筑高度，從45米變成局部60米。

按19.04億元成交價計算，6038地塊的樓面地價為3萬元/平米。

與周邊地塊相比，它的地價降了。

1、2023年7月，中建玖合以54.05億元拿下西紅門6004、6006地塊——中建玖玥府，起始樓面價3.5萬元/平米，成交樓面價4.16萬元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76億元拿下西紅門6035地塊——元啟，起始樓面價3.6萬元/平米，成交樓面價4.15萬元/平米；

3、2024年9月，興創(chuàng)置地以22.25億元底價拿下西紅門6029、6030地塊，起始樓面價3.387萬元/平米；

相比它們，6038地塊的樓面價下降了11.4%-16.7%。

當然，這只是簡單的數(shù)字加減。6038地塊的地下，須配建3500平米商業(yè)設(shè)施，是一個不小的包袱。

如果綜合容積率變低、建筑高度變高等因素，花姐依然覺得6038地塊松綁了。

未來，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規(guī)劃6.1萬平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規(guī)劃10.2萬平米），是否也會減負呢？

西紅門板塊混戰(zhàn)

隨著6038地塊落槌，西紅門樓市又卷入戰(zhàn)事。

上一輪發(fā)生在2024年，橡樹灣與中建玖合府打得不可開交?，F(xiàn)在，西紅門板塊的戰(zhàn)爭更加激烈了。

先看看元啟、6030地塊、中6038地塊和6037地塊的大致供應(yīng)量。

1、元啟：2024年8月領(lǐng)預(yù)售證，2025年4月調(diào)規(guī)、增加奇偶陽臺。截至目前，它供應(yīng)1052套，網(wǎng)簽345套，均價5.31萬元/平米，待售707套。

2、興創(chuàng)置地6030地塊：2024年9月拿地、樓面價3.387萬元/平米；2025年6月調(diào)規(guī)、設(shè)置開敞陽臺和建筑高度從45米上浮至60米。

10月13日剛出完報規(guī)圖，規(guī)劃10棟9-17層住宅樓、555戶，93平米132套、105平米203套、136平米204套、頂層異型戶型16套。

3、6038地塊：規(guī)劃地上建面約6.35萬平米，預(yù)計規(guī)劃約600套房子；（詳見《拿地一年，這個樓盤趕上末班車》）

4、6037地塊：規(guī)劃地上建面約6.1萬平米，預(yù)計規(guī)劃約600套房子；

它們四家加起來，待售房源接近2400套，再加上區(qū)域內(nèi)的一些尾盤和現(xiàn)房，預(yù)計總供應(yīng)量接近3000套。

不僅如此，后來者6038和6037地塊，不僅地價便宜，更有在產(chǎn)品上迭代的優(yōu)勢。