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誠然，行業(yè)和市場發(fā)生了太多的事情。對于不少企業(yè)而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時高下得失，不只是一些感受和啟發(fā)，還有一些思考。

希望過去的每一步、每一時、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現(xiàn)在和未來的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來越好。

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市場熱點

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資本市場

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“融信物業(yè)”前世今生

作者 | 池萬股

房地產(chǎn)正在迎來一場大階段性變局。

皮之不存，毛將焉附。作為房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)緊密的物業(yè)行業(yè)，波及在所難免。

融信，作為曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)業(yè)30強(qiáng)，也在房地產(chǎn)市場和行業(yè)的大變局中櫛風(fēng)沐雨，水落石出，乍隱乍現(xiàn)。

融信地產(chǎn)，是由歐宗洪創(chuàng)立。

歐宗洪是福建莆田“歐氏三兄弟”家族中最小的弟弟。公開資料顯示，大哥歐宗金做工程起家，2002年創(chuàng)辦福建歐氏投資集團(tuán)，投資房地產(chǎn)和教育；二哥歐宗榮創(chuàng)立正榮，旗下有正榮控股與正榮服務(wù)兩家上市企業(yè)；歐宗洪則是融信的創(chuàng)始人，旗下有上市公司融信中國和融信服務(wù)。

聊融信物業(yè)，不得不提融信地產(chǎn)。

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“收割機(jī)專業(yè)戶”融信地產(chǎn)

對于融信地產(chǎn)，有報道中的一句文字給人留下深刻印象——

歐氏三兄弟中老三歐宗洪的膽子最大。

1995年，歐宗洪在老家莆田自立門戶，6年后成立融信中國。

讓地產(chǎn)界側(cè)目的則是融信的全國化布局步伐和力度，以及在房地產(chǎn)狂奔的時段，頻頻摘到各地地王地塊。

2007年全國房價大漲后，歐氏兄弟對房地產(chǎn)市場頻頻出手，不少場次則是爭奪地王的戰(zhàn)斗。

無論當(dāng)時還是事后看，房企搶奪地王地塊，基于公司戰(zhàn)略和市場考量，并無不妥。

其間，參與土地招拍掛的房企諸多，拿到地王的故事也不止融信。或許是基于融信地產(chǎn)公司的多次拿到地王的事實，和融信公司自身行業(yè)排名與土地支出的對比，外界更多人把話題和關(guān)注度放在融信的“拿地”“拿地王”的焦點上。

以至于，融信為外界冠以“地王收割機(jī)”“地王收割專業(yè)戶”的稱呼。

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2016年，融信中國拿下上海中興路地塊地王項目，也成為融信多次關(guān)鍵性一步。這一年融信中國也將公司遷至上海。

值得一提的是，包括融信、升龍等在內(nèi)的閩商地產(chǎn)商，發(fā)展到一定程度，將公司總部遷到上海。

據(jù)不完全提及，融信之前，已有十多家閩系房企，按照近乎相同的模式完成遷往上海。

然，房地產(chǎn)時移世易，2020年左右，樓市開始停止的狂奔的腳步，步入企穩(wěn)狀態(tài)，甚至有些城市樓市和房價進(jìn)入下行通道。

房地產(chǎn)，面臨銷售額和樓價、消費者、資金等等方面的考驗。

融信也不例外。

“當(dāng)初以10萬/平方米單價拿下上海靜安中興社區(qū)地王卻說不貴的歐宗洪，如今卻說哪怕犧牲一點規(guī)模增速也要擺脫高杠桿”——

這是有媒體對于融信和歐宗洪的表述，并評語之“心口不一”的歐宗洪為何敗陣了。

事實上，融信從2019年，“高歌猛進(jìn)”的態(tài)勢就有所收斂。

根據(jù)融信中國H股披露的未經(jīng)審計經(jīng)營情況，2019前11個月，融信累計合約銷售金額1260.93億元，同比增長16.5%。對比前四年銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)年融信的增速相較前幾年“躍進(jìn)式”增長大為放緩。

此前的2014年-2018年，融信中國的簽約銷售金額幾乎呈現(xiàn)年年翻番的節(jié)奏。其間五年的簽約銷售額分別為89.50億元、119.17億元、246.39億元、502.35億元、1218.84億元，同比增速分別為33.15%、106.76%、103.88%、142.63%。也正因為驚人的增速，融信被貼上了激進(jìn)的標(biāo)簽。

隨后，融信銷售額的增長奇跡，已經(jīng)不再。

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有信息顯示，此前融信大量拿地的資金來自于債券融資。2019年以來，融信發(fā)行了多筆高成本債券以來“借舊還新”，即便如此，融信中國還曾有三筆私募債遭“禁投”。

值得一提的是，對于融信的負(fù)債，以及有關(guān)負(fù)債比例的情況，一度被質(zhì)疑存“明股實債”嫌疑。

隨后，有媒體爆出融信中國有三筆私募債遭禁投，債券被列入禁投池，意味著可能有違約風(fēng)險。

對此，融信中國回復(fù)稱，這是非官方發(fā)布統(tǒng)計信息，不會影響金融機(jī)構(gòu)的正常投決。

另一個事實是，融信中國頻繁發(fā)債，隨著還債日期逼近，資金壓力可想而知。

以2014年-2019年為例，數(shù)據(jù)顯示，融信中國的有息負(fù)債由2014年末的172.59億元增長至2019年末的623.51億元。

一方面是房地產(chǎn)市場的銷售壓力持續(xù)，一方面是房企負(fù)債的增加和到期，融信中國的有息負(fù)債不斷增長，其融資成本也不斷增長。

不能否認(rèn)，如今融信中國逼近的債務(wù)，不排除是由當(dāng)初激進(jìn)擴(kuò)張所帶來。

事實上，融信成立的前幾年，一直在福州開發(fā)大眾型樓盤。

于外人看來，閩系房企普遍擁有雄厚的財團(tuán)背景，而且民間資本實力雄厚，多家房企涉足銀行、金融等領(lǐng)域。

有觀點認(rèn)為，融信也并非在單打獨斗，在融信和正榮的背后，還站著一個“大哥”福建財團(tuán)——歐氏投資集團(tuán)。如此，不排除融信背后有歐氏財團(tuán)的支持，成功將福建民間資本嫁接過來，助推其發(fā)展。

不過，與大多數(shù)房企異曲同工，融信主要的辦法一個還是各種再融資。其中包括不限于信托、銀行貸款等等。

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“融信物業(yè)”后時代

縱觀恒大、融創(chuàng)等房企，其資金路徑離不開融資高杠桿。

實際上，融信中國的高杠桿游戲非一日鑄就。

根據(jù)融信年報數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，融信的凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。2015下半年后，融信改變了“融資”方式，通過債券市場獲取了巨額的資金。

隨著2019年償債高峰到來，“地王專業(yè)戶”主動放緩了拿地節(jié)奏。

房地產(chǎn)如此，物業(yè)又如何？

2025年3月18日，融信服務(wù)（02207.HK）?正式退市，成為第三家從港交所退市的上市物業(yè)企業(yè)。

融信服務(wù)成立于2004年。

2021年7月16日，融信中國(03301.HK)旗下的物業(yè)管理集團(tuán)融信服務(wù)在港交所正式掛牌上市，開盤價為4.83港元。

融信服務(wù)退市之前，2024年11月底提出私有化。

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據(jù)介紹，融信服務(wù)私有化由境外股東融心一品作為要約人發(fā)起，融心一品是歐宗洪家族通過匯豐國際信托實控的注冊于開曼群島的企業(yè)。

對于融信服務(wù)退市，有觀點認(rèn)為，私有化后，公司不再需要滿足證監(jiān)會和交易所的信息披露要求，從而降低法律服務(wù)和會計費用以及監(jiān)管方面的壓力；此外，股價超跌，回購成本較低等等。

據(jù)了解，融心一品提出以每股0.60港元的價格回購公司1.33億股股份，以此計算，融信服務(wù)私有化所需付出的總代價僅為約7986萬港元。較公司每股資產(chǎn)凈值折讓約53.49%，更較發(fā)行價下跌近87.7%。

也就是說，上市約3年半來，融信服務(wù)市值從24.25億港元縮水至不到3億港元，私有化回購金額僅為上市募資金額的約15%。

需要指出的是，歐宗洪失控的公司不止是融信地產(chǎn)和融信服務(wù)，融信中國和融信服務(wù)都屬于上市公司。

據(jù)介紹，2024年11月22日，融信服務(wù)啟動私有化，要約人融心一品及其一致行動人福美國際分別持有融信服務(wù)59.04%和14.76%股權(quán)，兩家合計持股約73.8%。而歐宗洪作為家族信托的財產(chǎn)授予人和保護(hù)人，對這部分股權(quán)擁有絕對控制權(quán)。

通過股權(quán)穿透可見，融信服務(wù)實際上由歐宗洪家族通過融心一品和福美國際全資控制。

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不過，近年來，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行的拖累，資本市場不再高企，物企普遍陷入股價下跌與業(yè)績虧損的困境，物業(yè)行業(yè)和企業(yè)面臨來自上下游和行業(yè)自身的問題與挑戰(zhàn)。

融信也不例外。

而今，完成“融信物業(yè)私有化”的歐宗洪，較前相比在不再需要滿足“信息披露”和“公司公眾”的大背景和基礎(chǔ)上，還能比之前做的更規(guī)范？更好？當(dāng)下和未來融信服務(wù)將為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和融信小區(qū)業(yè)主，帶來什么樣的影響和結(jié)果，不置可否，拭目以待！

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-作者簡介-

【本期作者：平臺寫作者，用溫暖的文字給您，愿我們的光能在你身上閃亮。

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