朋友們好，我是厲姑娘，本篇內(nèi)容跟大家聊聊柬埔寨炒房的事件！

這些年，世界地圖上有一座被包裝成“福地”的小城，成了無數(shù)騙局的舞臺。

傳聞里，它擁有堪比三亞的海景、深圳的潛力、澳門的賭場與迪拜的財(cái)富。

落腳其中，就會發(fā)現(xiàn)中文外賣、沙縣小吃與按摩店隨處可見，

街頭散落著印著美女頭像的卡片，足浴與會所再度熱鬧，

黑幫械斗、掃黃緝毒的場景在現(xiàn)實(shí)重復(fù)上演。

游客、債務(wù)人、賭徒、性交易從業(yè)者、通緝者、網(wǎng)絡(luò)紅人、房產(chǎn)投資客與資金玩家在此匯集，

暴富故事層出不窮：一夜贏下一棟樓，小推車賣涼皮年入千萬，

倒賣地皮三月套現(xiàn)過億，“翻身致富、改變命運(yùn)”的情緒推動更多人冒進(jìn)。

這座城市是柬埔寨西哈努克港，簡稱西港。

在西港，網(wǎng)絡(luò)賭博、情感詐騙、性感荷官、黑幫、毒品、嫖娼任一主題都能延展。

近來，部分國內(nèi)網(wǎng)紅投資人與炒房意見領(lǐng)袖重啟線下宣講，

鼓吹赴西港配置房地產(chǎn)。

但是這可是一場在他國土地上以同胞為對象、圍繞不動產(chǎn)與土地的連環(huán)局。

柬埔寨國土約十八萬平方公里，體量近似廣東。

歷史上的殖民與內(nèi)戰(zhàn)使經(jīng)濟(jì)底子受損。

洪森掌舵后推行對外資友好政策，外匯不設(shè)嚴(yán)格管制，美元與瑞爾并用，

外資企業(yè)可獲三至八年免稅，經(jīng)濟(jì)特區(qū)最長九年，

不少行業(yè)允許外資百分之百控股。

然而基底薄弱，為加速增長，當(dāng)局向部分公司發(fā)放網(wǎng)絡(luò)賭博牌照，線下與線上皆可經(jīng)營。

西港被賦予“東方拉斯維加斯”的期待，但本地人口約八萬，

城市面貌近縣城，配套落后、法治缺位，

硬把目標(biāo)對標(biāo)澳門或拉斯維加斯并不現(xiàn)實(shí)。

但是地小與設(shè)施差并未阻擋跨境逐利。

特區(qū)光環(huán)、賭博許可與港口屬性疊加，且距中國較近，

從北京直飛只需數(shù)小時，成本低與限制少組合成機(jī)會窗口。

到2018年，西港人口從不足十萬躍升到三十萬。

中國資本與團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)亻_辦上百家賭場，

涵蓋引流、轉(zhuǎn)化、運(yùn)營、售后與支付的全鏈條。

據(jù)估算，每月約五千名中國人常駐增加，既有來賭的個人，也有投機(jī)者。

但2013年時西港最高建筑僅七層酒店，本地住宅仍多為木板房，

住宿與生活配套形成剛性需求。

2010年通過的《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》允許外國人購買高層第二層以上房屋并持有產(chǎn)權(quán)。

網(wǎng)絡(luò)賭博從業(yè)者規(guī)模超過十萬量級，

間接人流亦十萬左右，合計(jì)占外來人口近七成。

單家中國公司可日賺數(shù)百萬至數(shù)千萬美元的說法在市場流傳。

有人按十萬人口測算，每人五平米住宿，形成五十萬平米需求；

每人每月消費(fèi)五百美元，形成五千萬美元流水；

人均三萬美元的賭博收入則對應(yīng)三十億美元進(jìn)賬。

人口涌入帶動房源緊缺與租金速漲，

單間月租上千美元，一個煎餅果子能賣到14美元。

同樣物品本地代買與外來者購買價(jià)差明顯。

2016年起，中國多個城市開通赴柬航班，

疫情前可直飛西港的城市逾三十，每周航班數(shù)以百計(jì)。

地產(chǎn)商與個人投資者大規(guī)模進(jìn)入。

2017年前，西港土地價(jià)每平不足一百美元，

開發(fā)的物業(yè)多租給博彩公司與餐飲商戶。

彼時“隨便蓋一棟、樓頂餐飲、二層以上改宿舍”的模式流行，

三四十平米的房間塞下八名員工，月租合計(jì)過萬美元。

2017年出現(xiàn)標(biāo)志性范例，

有中國商人在雙石廣場附近以每月一萬美元租一千二百平米地，

斥資九百余萬人民幣建六層樓，

未封頂即被酒店公司以月租十四萬美元長租十二年，

項(xiàng)目收益被估算為過億元人民幣。

開發(fā)商又把目標(biāo)瞄準(zhǔn)國內(nèi)購房群體。

西港被包裝為海景、旅游、直飛免簽與政策疊加的樣板，

口號從“三十年前深圳、二十年前上海、十年前新加坡”不斷重述，

社交平臺上名人到訪影像被用作氛圍助推。

銷售強(qiáng)調(diào)“年輕人口多、年需五萬套”的說法，

但柬埔寨人均可支配收入僅千余美元，大家庭難以負(fù)擔(dān)公寓，

本地居民更傾向面向內(nèi)需的低價(jià)排屋。

2007年GDP八十七億美元，到2018年也才二百四十五點(diǎn)四億美元，

體量相當(dāng)中國部分地級市，購買力不足以支撐商品房市場。

因此，西港住宅事實(shí)上主要面向中國買家。

開發(fā)商推出大盤、精裝與“拎包入住”等配置，

組織低價(jià)看房團(tuán)“三天兩晚六百八十八元”，全程由中文銷售接待，

圍繞“返租”“包租”“永久產(chǎn)權(quán)”“海外配置”展開話術(shù)。

常見承諾為“包租三年，每年返8％，另保底5％”，

以一百萬元價(jià)格舉例，承諾現(xiàn)金回流二十余萬。

再輔以“價(jià)格將繼續(xù)上漲、轉(zhuǎn)手可獲利”的對比敘述與“養(yǎng)老度假”的想象。

若仍猶疑，便以“托兒”制造火爆場面，

配合“最后一套”的緊迫感，疊加強(qiáng)行帶至售樓處簽約的做法。

多數(shù)買家并不自住，而是在同圈層內(nèi)繼續(xù)轉(zhuǎn)賣。

當(dāng)?shù)劂y行體系以私人機(jī)構(gòu)為主，不少機(jī)構(gòu)僅具房貸資質(zhì)而無吸儲許可，

貸款年利率7％至15％，促使中小開發(fā)商偏好售賣期房。

其手法是先租地，重金搭建售樓處并營銷，

再把未建成公寓推向市場，以銷售回款反哺施工。

買家往往需支付五成至七成首付，三個月內(nèi)繼續(xù)繳付大部分款項(xiàng)，

只留約一成尾款于交付時支付，一旦資金鏈斷裂，

地塊可能早已被抵押，爛尾風(fēng)險(xiǎn)由買家承擔(dān)。

更激進(jìn)的套路包括虛構(gòu)社區(qū)規(guī)劃、違規(guī)擴(kuò)建配套、隱瞞交通，

以及將土地證與房屋證分拆售賣給不同買家以致權(quán)屬糾紛。

2018年，部分開發(fā)商聯(lián)合抬價(jià)，使西港標(biāo)價(jià)上調(diào)二成，

制造“熱度”以承接新一輪看房團(tuán)。

最高峰時一個月自深圳與香港出發(fā)的看房團(tuán)可達(dá)十個，

全年約有五萬名中國購房客進(jìn)入柬埔寨，咨詢量同比增長數(shù)倍。

僅2018年，西港建設(shè)局批準(zhǔn)二百九十七個項(xiàng)目，總建筑面積一百六十五萬平米，

投資額逾五十億美元，占全國投資的兩成，其中五至四十層項(xiàng)目二百一十八個。

衛(wèi)星圖顯示2015年至2019年間城區(qū)快速鋪滿建筑，

地價(jià)三四年翻十倍，租金翻五倍，散戶與資金同步入場，

“收割散戶”與“收割收割者”的循環(huán)發(fā)生，土地成為更大蛋糕。

盛傳“賣涼皮者買地暴賺”“洗浴中心租樓賺億”“海邊出租躺賺兩億”等故事，

推動參與者把注意力從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向倒賣土地。

由于不限容積率且可隨意加高，囤地者在轉(zhuǎn)售時夸大容積率與潛在價(jià)值，

甚至切割大地塊為若干小塊售予散戶。

其中兩位在圈內(nèi)知名的人物號稱合計(jì)掌握六千三百畝地，

但是將土地分割成一畝、三畝、五畝起售，

價(jià)格從三十五萬一畝抬升至四十八萬甚至分期價(jià)五十三萬，

并持續(xù)舉行國內(nèi)推介會。

更復(fù)雜的盤法是“攢局”。

囤地方以“賭場度假村將開發(fā)”為由頭，用招商PPT募集股東，

一百萬美元認(rèn)購百分之一，湊足一億美元即成盤。

為維持表象，拿出兩千萬美元搭建建筑體，

把每平二百美元的地宣稱成本二千美元，余下八千萬美元留作自用。

隨后把“地＋樓殼”打包給銷售公司，以四千萬美元轉(zhuǎn)售，

賬面顯示盈利兩千萬美元并“分紅”，而原始本金早被挪走。

多輪轉(zhuǎn)手后出現(xiàn)二手、三手乃至多手“地主”。

但關(guān)鍵事實(shí)在于，柬埔寨法律并不允許外國人購買土地所有權(quán)。

2010年的不動產(chǎn)法允許的是樓房第二層以上的產(chǎn)權(quán)，并不包括土地本身。

當(dāng)?shù)赝恋貦?quán)分“硬產(chǎn)權(quán)”與“軟產(chǎn)權(quán)”。

硬產(chǎn)權(quán)由國土部簽發(fā)，權(quán)屬清晰且永久；

軟產(chǎn)權(quán)更接近民間契據(jù)，缺少官方備案，僅有律師公證。

另有特許經(jīng)營土地。

為取得控制權(quán)，一些人將土地登記在本地人名下，

或者成立合資公司并讓本地股東占多數(shù)，

或通過信托代持，或以五十年、九十九年長期租賃的方式操作。

不少對外售賣的所謂“麥地”，實(shí)為多手轉(zhuǎn)租的特許經(jīng)營土地，

屬性類似承包經(jīng)營權(quán)，且常伴隨規(guī)劃不合規(guī)、違規(guī)采伐或未按期開發(fā)而被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

即便展示與地方權(quán)勢人物的合影或批文，在整頓時亦難以豁免。

買家接盤的標(biāo)的可能僅是幫助前手脫身，或自身糾紛與抵押重重。

隨著地價(jià)飛漲，泡沫不斷擴(kuò)張。

但資金循環(huán)主要在華人圈內(nèi)流轉(zhuǎn)，與本地經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)聯(lián)結(jié)有限。

2019年中，一段數(shù)名中國男子“喊話三年由某地人說了算”的視頻，

在社交媒體熱傳，引發(fā)警方與使館關(guān)注。

雖然后來被稱為酒后起哄。

但電詐、械斗、設(shè)局、槍擊、幫派沖突、賭債與土地爭端交織，風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。

同年六月，西港一處由中資承建的七層鋼結(jié)構(gòu)樓整體坍塌，

造成二十八人死亡、二十六人受傷。

當(dāng)局成立專班監(jiān)督中資項(xiàng)目，西港鋼結(jié)構(gòu)工地全面停工整頓，幾無緩沖期。

2019年八月十八日，官方簽發(fā)禁令，

停止審批并停止發(fā)放網(wǎng)絡(luò)賭博執(zhí)照；

十二天后再令，要求年內(nèi)查封所有違法網(wǎng)絡(luò)賭博，年底相關(guān)執(zhí)照到期后不再續(xù)期。

相關(guān)大批從業(yè)者開始撤離。

2019年八月，單月約八點(diǎn)九萬中國籍人員離境回國，

航班爆滿，票價(jià)上揚(yáng)，西港繁華以逃離作結(jié)。

賭博消退導(dǎo)致辦公與住宅出租率與租金下行，提前抽身的資本安然離場，

真正承擔(dān)后果的是在高點(diǎn)買房買地的散戶，解套無期。

再加上在2020年遇到了全球疫情，這個地方就更蕭條了。

但圍繞土地與推介的動作未停。

2025年6月，某炒房大V歐神在杭州舉辦“后疫情時代財(cái)富管理”講座，

勸說賣出深圳房產(chǎn)轉(zhuǎn)投其在柬項(xiàng)目之地，宣稱為當(dāng)下更優(yōu)的投資方式，

畢竟他手里囤積的上千畝多手地皮需要新的接盤者。

九月三日，北京恢復(fù)直航，來自柬埔寨的航班抵達(dá)首都機(jī)場，

通往西港的路徑再次打開。

但是時代已經(jīng)發(fā)生了改變，西港舊日暴富神話已經(jīng)不存在了。

我是厲羽萱，一枚愛讀書的小女子，從獨(dú)特的視角出發(fā)，觀察世界分享見解！各位看文章的朋友們，希望你們可以多多點(diǎn)贊評論關(guān)注支持我，我們可以做彼此的一位“遠(yuǎn)程”好友！