過(guò)去15年，越南房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速的發(fā)展。

越南在 2008年加入世界貿(mào)易組織（WTO） 后，外資大量涌入，制造業(yè)和出口產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張。房地產(chǎn)開(kāi)始升溫，尤其在河內(nèi)、胡志明市。

雖說(shuō)2008年金融危機(jī)曾讓越南房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫降溫，但之后越南政府實(shí)施貨幣寬松政策，刺激樓市復(fù)蘇。到2010年前后，越南房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)上漲，年均漲幅超過(guò)10%。2009–2013年間，胡志明市的房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了約 60%–70%。

2014年后，越南經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)通道，GDP增速保持在6%–7%。政府放寬外資購(gòu)房限制，允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)。房企、銀行、地方政府開(kāi)始大量發(fā)債拿地、炒地。這一幕似曾相識(shí)，胡志明市的新房均價(jià)從2015年的每平方米約1000美元，飆升至2019年的約2500美元。

也就是說(shuō)，短短四五年間，房?jī)r(jià)大致增長(zhǎng)了約2.5倍。這是一個(gè)驚人的數(shù)字，那么同時(shí)期越南人均月薪是多少呢？

2015年，越南全國(guó)人均月薪約為200美元/月，胡志明市這樣的大城市要高一點(diǎn)，約為290美元/月，如此算來(lái)，就算是胡志明市區(qū)，平均年薪也就3500美元左右。到2019年，薪水有所上漲，越南全國(guó)城市平均年薪大約在3600-4200美元區(qū)間。

顯然，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工資增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)與收入之間的差距在拉大。

然而熱度還在持續(xù)。疫情期間，越南貨幣政策寬松，信貸大量流入樓市。胡志明市普通公寓均價(jià)2022年接近每平方米3000美元，創(chuàng)歷史新高。

也許有人會(huì)說(shuō)，胡志明市、河內(nèi)這樣的大城市，不能代表越南全國(guó)。但實(shí)際上，在峴港、富安、芹苴等這些二線(xiàn)或新興城市，房?jī)r(jià)上漲速度也已超過(guò)了每年20%的速度，比如峴港2022年普通公寓報(bào)價(jià)達(dá)到了2500–3000美元這個(gè)區(qū)間。

房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)帶來(lái)什么結(jié)果呢？嗯，債券融資激增。2021年越南企業(yè)債發(fā)行總額中，房地產(chǎn)企業(yè)占比超過(guò)35%。

這種信號(hào)絕非好事，越南房企的拐點(diǎn)在2022年出現(xiàn)，全球資本緊縮導(dǎo)致越南央行被迫多次上調(diào)利率。2023年起，越南多家著名房企如萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán)、諾娃等連續(xù)爆雷。

萬(wàn)盛發(fā)創(chuàng)始人、越南首富張美蘭掏空被控涉巨額詐欺/挪用銀行資金，據(jù)不同媒體報(bào)道，金額達(dá)到125億美元至少270億美元。當(dāng)事人在2024年已被判刑，成為越南最重大的財(cái)經(jīng)案件之一。

萬(wàn)盛發(fā)堪稱(chēng)越南版恒大，越南實(shí)力最強(qiáng)的房企之一諾娃房產(chǎn)也不遑多讓。諾娃房產(chǎn)的債務(wù)丑聞最近已被越南官宣，其關(guān)聯(lián)主體債務(wù)總額達(dá)數(shù)萬(wàn)億越南盾。

最大的房企都這樣了，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)還能好得了嗎？房企融資鏈斷裂，市場(chǎng)需求驟降。房地產(chǎn)交易量暴跌、項(xiàng)目停工、房?jī)r(jià)松動(dòng)。2023年越南房地產(chǎn)交易量同比下降了約35%，房?jī)r(jià)整體下降 8%–10%，部分高端盤(pán)跌幅超過(guò)20%。

于是在2024起，越南政府開(kāi)始出臺(tái)救市與監(jiān)管并行政策，試圖軟著陸。但是，越南的地方財(cái)政收入仍然嚴(yán)重依賴(lài)于房地產(chǎn)，這不是說(shuō)變就能變的。

比如根據(jù)AMRO的數(shù)據(jù)，2019–2023年間越南非稅收入占總體財(cái)政收入約 26.8%–31.8%，且土地相關(guān)收入是非稅收入中最大的組成部分；由此可判斷2023年土地相關(guān)收入是總體財(cái)政收入中的“顯著且決定性”的一項(xiàng)。

所以縱然政府有心軟著陸，效果依然有限。根據(jù)越南建設(shè)部數(shù)據(jù)，2024年越南全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存價(jià)值約相當(dāng)于 GDP 的6%，其中一半集中在胡志明市和河內(nèi)。

更棘手的是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：房地產(chǎn)綁架了越南的金融體系，信貸資金的“脫實(shí)向虛”現(xiàn)象依然嚴(yán)重。2025年初，越南央行在內(nèi)部報(bào)告中承認(rèn)，房地產(chǎn)、債券和銀行的三角關(guān)系已成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)源。

越南的樓市走到今天，其實(shí)走上了一條許多國(guó)家都曾走過(guò)的路——高速增長(zhǎng)、信貸過(guò)熱、地方依賴(lài)、債務(wù)爆雷。未來(lái)幾年，越南樓市陷入低流動(dòng)消化舊債的局面，土地財(cái)政被迫轉(zhuǎn)型，是不難預(yù)見(jiàn)的事。

不過(guò)對(duì)越南有利的是，越南的經(jīng)濟(jì)體量總體而言不算太大，房地產(chǎn)雖然重要，卻還沒(méi)有像其他一些國(guó)家那樣深度嵌入整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)單說(shuō)，越南的船還小，調(diào)頭的成本沒(méi)那么高。根據(jù)越南央行的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)貸款占全部信貸比重已從2022年的21%降至2024年的17%左右，這說(shuō)明資金流向開(kāi)始逐漸回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

此外，越南的人口紅利尚在持續(xù)，年輕勞動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，外資制造業(yè)布局也在加速。這部分產(chǎn)業(yè)資本的流入，在一定程度上能對(duì)沖房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。

只能說(shuō)，未來(lái)越南樓市會(huì)不會(huì)爆發(fā)更大危機(jī)，還存在著變量。對(duì)越南來(lái)說(shuō)，還沒(méi)到不可挽救的地步。