步入傳統(tǒng)“銀十”節(jié)點的青島樓市，整體市場成色并未發(fā)生根本性扭轉，依舊在低速運行的基調中延續(xù)“局部熱點凸顯、產品驅動成交”的核心特征。

具體來看，海信金沙灘、金茂璞悅世園、上郡賦等四代宅憑借錯層多露臺贈送、全維社區(qū)配套或客廳6.5-6.8米大挑空等差異化優(yōu)勢，持續(xù)占據改善客群的關注榜單；而 青特璟云、 中歐金茂錦棠等新盤，則通過 產品層面的“進階”持續(xù)攪動成交。

NO.1 商品房簽約情況

根據青島銳理數據統(tǒng)計，1-10月青島共計簽約商品房72574套、約898萬㎡，簽約總金額1249億，較去年同期分別下滑8.5%、8.8%和6.7%。前10個月商品房簽約均價為13916元/㎡，同比上漲2.3%。

（2025年10月商品房供銷價數據為10.1-10.30）

10月商品房繼續(xù)走低，僅新增供應1220套、18.97萬㎡，簽約同樣持續(xù)下滑，簽約新建商品房4828套，約65.8萬㎡，銷售總金額79.4億元，簽約套數環(huán)比下滑40.9%，簽約面積和簽約金額大幅下滑38.4%和47.2%。受簽約結構調整的影響，10月簽約均價為12067元/㎡，較上個月明顯下滑14.2%。同比套面金全部下滑，14.2%、8.1%、25.5%，簽約均價下滑18.9%。

其中商品住宅新增824套，約9.78萬㎡，簽約3655套、約46.17萬㎡、銷售總金額65.34億元，簽約套數、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，降幅在四成左右，分別為35.9%、39.0%、46.1%。簽約均價為14152元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-10月全市成交二手房55099套，同比小幅下滑4.4%。其中10月份青島市二手房成交4700套，較上個月下滑8.3%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，10月青島新建商品住宅的成交熱點集中在平度市、城陽區(qū)和西海岸新區(qū)。具體數據表明，平度市以776套、約9.22萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的20.0%；城陽區(qū)簽約604套、約7.69萬㎡，占比16.7%；西海岸新區(qū)簽約583套、約7.54萬㎡，占比16.3%。

從目前市場情況來看，10月青島樓市正處于從“政策驅動”向“價值驅動”的轉型關鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象明顯，海信金沙灘、青特璟云等項目的持續(xù)熱銷印證了“居住升級”的必然趨勢。未來只有那些真正實現(xiàn)“產品創(chuàng)新、資源整合”的項目，才能在分化市場中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當前去化周期為19.4個月（統(tǒng)計口徑已剔除死庫存），市場存量消化效率穩(wěn)步提升。

老四方憑借對剛需及剛改客群的精準定位，已躍升為當前樓市 “流量焦點”，商品住宅銷售持續(xù)處于高位，去化周期已降至13.1個月，供需關系保持健康；區(qū)域內不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶市場關注度的熱門標桿樓盤，還有通和悅章、國信和悅、富力海悅學府等契合最新住宅規(guī)范的品質項目，這類項目通過優(yōu)化空間布局、提升公攤面積利用率實現(xiàn)得房率顯著提升，精準擊中客群對 “高實用空間” 的核心訴求。綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預計今年正式面市，將為板塊剛需剛改市場補充新選擇。

其中原市北區(qū)隨著新項目的入市，去化周期調整至17個月，處于全市較低水平。目前新都心板塊呈“三足鼎立”的競爭格局：棠玥和境規(guī)劃建設5棟26-31層高層產品，主力戶型建面約105-142㎡，瞄準剛改及改善客群；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃方案已公示，將建設8棟住宅樓（包含2棟26F、1棟25F、1棟16F、3棟17F及1棟23F），總計529戶，套均面積123㎡，產品定位偏向品質改善；市北城發(fā)福州北路地塊目前尚未啟動。

此外，李滄區(qū)去化周期為23.3個月。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。從目前來看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽和金茂璞逸世園兩個項目。其中青特璟譽規(guī)劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區(qū)間為129㎡、143㎡和160㎡。金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個高端產品系璞系產品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。目前板塊又有一宗新地塊（鄭莊56號地塊）被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。此外，板塊內又有三宗低密地塊發(fā)布出讓預公告，容積率最低僅1.11，最高1.25，總建面約18.96萬㎡。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當前青島房地產市場熱點區(qū)域之一。該區(qū)域內包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比約64.5%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

10月份掛牌城陽2宗地塊，預公告東李3宗地塊。

其中城陽掛牌的2宗地塊全部位于城陽白云山板塊。兩宗地塊總建面約3.23萬㎡，起拍總價1.59億，競買保證金0.41億元。

10月成交2宗地塊，全部溢價成交：

10月21日，東李鄭莊LC0306-56地塊吸引了青島豐昊置業(yè)、海通兩家房企參與報名，經過37輪報價，（點擊藍色字體查看詳情）

10月30日，嶗山區(qū)王家村LS0301-36-1地塊吸引青特地產、海信地產、昆侖置業(yè)、海業(yè)益佳等4家房企參與爭奪。經過282輪輪番加價，（點擊藍色字體查看詳情）這一成交價格不僅遠超22039元/㎡的樓面地價紀錄，更超過了今年7月君一以26500元/㎡斬獲的17號地塊，成為今年以來的“新地王”！

NO.4 政策方面

剛剛落幕的中央會議為“十五五”時期房地產發(fā)展定下總基調——從“止跌回穩(wěn)”轉向“高質量發(fā)展”。 這意味著，過去依賴大規(guī)模開發(fā)、房價普漲的時代徹底終結，行業(yè)核心邏輯已變?yōu)椤捌焚|為王”。 會議明確要求嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，并通過土地、金融、城市更新等組合拳，推動房地產與實體經濟、民生需求深度契合。

此次中央首次將 “高質量發(fā)展” 確立為房地產行業(yè)核心目標，標志著房地產政策從短期市場刺激轉向長期制度性改革。這對房企而言，意味著轉型升級進入 “攻堅期”：傳統(tǒng)高周轉開發(fā)模式將逐步被淘汰，企業(yè)更需聚焦產品品質打磨與服務質量提升。

2025年1-10月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-10月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約567億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的45.4%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強勁實力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競爭白熱化的前10個月，海信地產憑借深厚的品牌積淀與硬核的產品實力，在激烈的市場角逐中持續(xù)領跑，以110.15億元的網簽銷售金額強勢登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期市場中當之無愧的 “破局標桿”，也是今年首個破百億的房企。這份亮眼成績單的背后，是海信地產對產品力的極致打磨與城市布局的精準研判。其中，張村河板塊的 “三子星” 項目堪稱熱銷典范，海信君璽以17.84億的業(yè)績領跑板塊，海信臻悅緊隨其后勁銷16.89億，璟悅亦斬獲8.99億的亮眼成績。今年新入市的海信金沙灘同樣表現(xiàn)驚艷，憑借創(chuàng)新4.5代宅產品設計、一線無遮擋海景資源、最高130%的超高得房率，將空間性價比發(fā)揮到極致，入市即成為青島高端海景住宅市場的焦點。剛剛，海信地產再傳捷報，成功斬獲王家村新地塊，這一動作不僅進一步夯實其在青島主城核心區(qū)域的布局優(yōu)勢，更彰顯其持續(xù)深耕青島、擴充高端產品版圖的堅定決心。

位居次席的銀豐地產表現(xiàn)同樣亮眼，憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺、銀豐御璽三大標桿項目的強勁市場號召力，成功站穩(wěn)高端市場高地，以60.87億元的網簽銷售額緊隨其后。其中，旗艦項目銀豐玖璽城堪稱 “業(yè)績引擎”，以52.68億元的網簽業(yè)績一騎絕塵，單盤貢獻占比高達87%，持續(xù)領跑青島高端住宅市場；其三期全新產品已進入入市倒計時，有望進一步釋放業(yè)績增長潛力。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約45.06億。

2025年1-10月

開發(fā)商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。

2025年1-10月，青島新建商品房開發(fā)商權益銷售榜單出爐，海信地產以絕對優(yōu)勢獨占鰲頭，憑借109.85億元的權益銷售額強勢登頂榜首。尤為值得關注的是，海信地產旗下幾乎所有項目均采用獨立開發(fā)模式。

銀豐地產權益銷售金額為60.87億，排名第二位。

天一仁和權益銷售金額43.1億，位居三位。

青特置業(yè) 在前10個月房企權益銷售榜單中表現(xiàn)亮眼，以34.11億的權益銷售金額強勢躋身行業(yè)第四位。在土地儲備與區(qū)域布局上，青特置業(yè)始終緊扣城市發(fā)展脈絡，持續(xù)加碼高潛力優(yōu)質板塊。今年以來除通過一級、二級市場分別在白云山和東李板塊斬獲3宗優(yōu)質地塊外，也參與了昨天王家村地塊的爭奪。

2025年1-10月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-10月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積342萬㎡，占全市簽約總面積的38.1%。

海信地產以簽約48.85萬㎡位居第一位，海信學府里、海信城、海信臻悅三大紅盤為簽約主力。

和達集團以簽約面積28.52萬㎡，位列亞軍。

本土房企天一仁和和青特置業(yè)分別以25.1萬㎡和22.51萬㎡位居三、四位。

2025年1-10月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當下，房地產市場正經歷從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產品力”成為真正支撐市場信心的 “壓艙石”，直接決定項目的去化速度與價值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質改善型樓盤在市場上占據明顯優(yōu)勢，銀豐玖璽城、唐島灣君匯、海信君璽、海信臻悅、天一仁和吾疆、越秀青鐵和樾府、海信璟悅6盤躋身TOP10。高端市場的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質尊享” 的升級訴求，更深刻揭示出高凈值人群對稀缺資源絕對占有與極致品質生活向往的雙重需求爆發(fā)。

作為坐擁嶗山前海一線的頂級豪宅代表銀豐玖璽城，以23.12億元的簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，銀豐玖璽城憑借石老人前海一線區(qū)位+稀缺資源+優(yōu)質產品力的組合優(yōu)勢，始終保持市場熱度高位運行。

唐島灣君匯部分房源集中網簽，位居全市第二位，1-10月合計網簽商品住宅18.37億。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產憑借前瞻布局再獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目憑借硬核產品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約17.84億、海信臻悅簽約16.89億、海信璟悅簽約12.94億。

2025年1-10月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-10月商品住宅銷售總面積TOP10中，平度藍樹生態(tài)谷集中網簽12.18萬㎡住宅，遙遙領先。

榮盛錦繡外灘（品月苑）和星河灣分別以簽約9.15萬㎡和9.09萬㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年10月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監(jiān)測數據、公開數據對企業(yè)相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2025年，青島該不該買房？