文/十一弟

最近，在湖北武漢，開展了一輪國有三資改革的調(diào)研。

所謂的國有三資，指的是國有資源、國有資產(chǎn)和國有資金。

在會上，領(lǐng)導(dǎo)作指示時，喊出了一個“三化”的口號，震耳欲聾——

“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化”；

“一切國有資產(chǎn)盡可能證券化”；

“一切國有資金盡可能杠桿化”。

這三項原則，其實圍繞著一個核心邏輯，那就是盤活國有資產(chǎn)。

在賣地收入斷崖下滑、難以為繼的財政背景下，這是許多地方政府都在焦頭爛額忙活的頭等大事。

只不過，湖北似乎找到了切實的路徑。

盤活沉睡的國有資產(chǎn)，這個中部大省，形成了一套方法論——

“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融。”

改革其實就是做試驗，一項政策，很難用一個好與不好來簡單概括。

政策的關(guān)鍵，不在條文，而在落地——

就看它能不能奏效，解決實際問題，發(fā)揮出政策的初衷。

為了推進(jìn)國有三資改革，湖北樹立了一批典型——

在武漢洪山區(qū)，有一座工業(yè)大廈。

六年前，它的入駐率不到30%。

洪山區(qū)屬國資企業(yè)——武漢洪山科技投資集團(tuán)有限公司，從開發(fā)商手上把這棟大廈接了過來。

它給項目改了個名字，叫作洪山人工智能大廈，引入了一些科創(chuàng)企業(yè)。

改頭換面以后，2023年，這棟工業(yè)大廈的入駐率，達(dá)到了90%。

神乎其技的操作，還是在去年——

洪山區(qū)以這棟大樓作為國有資產(chǎn)，在上交所發(fā)行了商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），換取了3億融資。

這與傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)靠抵押貸款獲取資金相比，貸款期限更長、額度更大、利率更低。

原本一棟工業(yè)大廈，從以土地為核心的運(yùn)作模式，向以資本為核心的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。

資產(chǎn)證券化，讓同一棟鋼筋混凝土大樓，有了更多變錢的本事。

作為樹立起來的典型，洪山科投的負(fù)責(zé)人，站在鏡頭跟前，侃侃而談——

“按照傳統(tǒng)的租金收益來回收投資成本的話，可能要10年到20年才能回本�！�

“但我們做了資產(chǎn)證券化，一下子就收回了3億資金�！�

“去年，整棟大樓的產(chǎn)值是15億，稅收8000萬，帶動園區(qū)入駐率接近85%，今年要沖刺億元樓�！�

這幾年，資產(chǎn)證券化如火如荼。

它是一項用來盤活資產(chǎn)、換取融資的資本工具。

很多人只知道，公司可以上市，但其實，資產(chǎn)也能上市。

資產(chǎn)證券化的本質(zhì)，其實就是將資產(chǎn)打包上市——

把資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，折現(xiàn)到當(dāng)下一次性變現(xiàn)，提前收回資金。

這聽起來有點(diǎn)像寅吃卯糧，今天提前花掉明天才能賺到的錢。

事實上，也就是這么回事兒。

不止是工業(yè)大廈，湖北國資的各行各業(yè)，都進(jìn)行了資產(chǎn)證券化——

比如，武漢公交集團(tuán)將線路票款的未來收益權(quán)，作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行了逾6億的資產(chǎn)支持票據(jù)；

湖北最大的省屬國企——湖北聯(lián)投，在宜昌夷陵區(qū)小陽坪擁有一座磷礦的探礦權(quán)。

但這座磷礦的開發(fā)條件，還不成熟，短期無法投產(chǎn)；

直接賣掉的話，又不劃算。

于是，湖北聯(lián)投做了融資，從銀行拿到了18億的授信額度。

湖北聯(lián)投的負(fù)責(zé)人，一臉傲嬌——

“通過這種以資本運(yùn)作為核心的模式，將小陽坪磷礦從不足3億的礦業(yè)權(quán)價值，放大到未來5到10倍的資產(chǎn)價值�！�

“能用則用、不用則售、不售則租、能融則融”，在這些湖北國企身上，發(fā)揮到了極致。

看來，還真是掌握點(diǎn)石成金的魔法了。

在推進(jìn)國有三資改革之前，湖北對國資家底做過一次清查盤點(diǎn)——

全省共清理出國有三資21.5萬億，規(guī)模非常龐大。

按照官方說法——

這是湖北歷史上首次基本摸清政府家底，為化解債務(wù)風(fēng)險、拓展融資空間、擴(kuò)大有效投資提供基礎(chǔ)。

未來，土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、水利、能源、數(shù)據(jù)等一切國有資產(chǎn)，都要按照“三化”原則，進(jìn)行盤活。

資產(chǎn)證券化的核心，是要讓資產(chǎn)變股權(quán)、變現(xiàn)金、變?nèi)谫Y工具。

用資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流，折現(xiàn)到現(xiàn)在換錢，這里有一個前提——

那就是必須先盤活資產(chǎn)，使其能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流。

打個比方，你手上有一套房子，想要賣掉換錢。

但現(xiàn)在樓市行情不好，房價下跌，預(yù)期很差，沒人愿意接盤。

降價出手的話，不劃算，可能連本錢都要搭進(jìn)去。

你急著用錢的話，也可以拿去抵押貸款，不過銀行不會給你批太多。

這樣一來，你手上的房子，其實就陷入了一個死結(jié)，根本無解。

如果有資產(chǎn)證券化這個金融工具的話，局面就不一樣了——

你可以先把房子租出去，哪怕是便宜出租，先讓它產(chǎn)生現(xiàn)金流。

然后在交易所打包上市，對房子未來的租金進(jìn)行折現(xiàn)估值，一次性收回資金。

于是，你的房子就不是賣給了個人，而是賣到了資本市場。

掌握了點(diǎn)石成金的魔法棒，湖北的國資系統(tǒng)，整個都動起來了。

在武漢江岸區(qū)，有個豪宅項目——

長投保利·漢口印。

這個項目在2021年開盤，當(dāng)時賣得很貴，備案價將近4萬/平米。

開盤價打了折扣——

單價最便宜的是3.5萬/平米，最貴的賣到了3.8萬/平米。

項目推出的都是上百平米的大戶型，上車門檻最低也要三四百萬。

在武漢，這個價格，絕對是妥妥的豪宅段位。

去年，漢口印剛剛交房，不少業(yè)主已經(jīng)住進(jìn)來了。

這幾年，樓市低迷，房子不好賣。

從開盤到現(xiàn)在，漢口印賣了四年時間，還未清盤售罄，轉(zhuǎn)成了現(xiàn)房銷售。

這個項目開發(fā)體量不大，只規(guī)劃了兩棟樓，大概600套住宅。

有人查過，賣了整整四年，漢口印的去化率，估計在一半左右。

也就是說，這個已經(jīng)交付入住的小區(qū)，應(yīng)該還有300套現(xiàn)房待售。

但最近，業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)——

成群結(jié)隊的大批工人，頻繁進(jìn)出小區(qū)，對一些未售的房源進(jìn)行裝修施工。

事出反常必有妖。

于是，有人跑去網(wǎng)上扒了一下。

好奇心害死貓，不看不知道，一看嚇一跳。

今年七月份，當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站上掛出了一份通告——

《保障性租賃住房新開工目標(biāo)項目進(jìn)展情況表》。

看完這份通告，業(yè)主們瞬間蚌埠住了——

漢口印，赫然在列。

這個所謂的豪宅小區(qū)，計劃開工1117（間）套保障性租賃住房。

整個小區(qū)的房源套數(shù)，只有600套左右。

銷售了一半，還剩下300套現(xiàn)房。

一下子冒出來了上千套保障性租賃住房，唯一的可能性，就是要打出隔斷，讓人合租。

保障性租賃住房，是近年來各地政府大力發(fā)展的一種新型公租房——

它比以前的公租房更加市場化，籌集方式多樣。

由于帶有保障房性質(zhì)，因此，租金又比市場上租房便宜不少。

四年前，漢口印業(yè)主們掏空六個錢包，花了幾百萬，才夠得著上車門檻的豪宅。

今年搖身一變，成了保障性租賃住房。

每個月還著一兩萬塊錢房貸的業(yè)主，滿心憧憬著住進(jìn)豪宅的中產(chǎn)生活。

結(jié)果，剛出大學(xué)的畢業(yè)生，每個月只需要掏千把塊錢的房租，就過上了你奮斗幾十年才享受到的生活。

在漢口印小區(qū)，一套合租的房子里，至少要住進(jìn)去兩三個租客。

整個小區(qū)一下子多出來上千人，進(jìn)進(jìn)出出，魚龍混雜。

高端、私密、純粹的豪宅氛圍感，成了浮云。

這些花了幾百萬才上車的豪宅業(yè)主，深深地感受到了背刺——

剛住進(jìn)來不久，就要四處奔走，維權(quán)喊冤，直呼自己是豪宅難民。

十一弟查了下，漢口印的開發(fā)商，是湖北長江聯(lián)合置地有限公司。

它背后的股東，是兩家湖北省屬大型國企——

長江產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)，湖北聯(lián)投。

也就是說，漢口印小區(qū)正在改造的上千套保障性租賃住房的業(yè)主，其實就是湖北國資。

一想到湖北國有三資改革的“三化”原則，豪宅變身合租房，就不稀奇了。

這幾年，在資本市場上，如火如荼的資產(chǎn)證券化，保障性租賃住房是一塊重要的項目來源。

國央企開發(fā)商手上滯銷的現(xiàn)房，很多都被改造成了保障性租賃住房，對外出租。

有了未來的租金收益作為現(xiàn)金流，就能打包到資本市場上進(jìn)行證券化，換來融資了。

滯銷的房子，就這樣盤活了。

對于地方財政來說，2022年是個轉(zhuǎn)折點(diǎn)——

戴口罩的三年，地方財政收入銳減，作為第二財政的土地出讓金，斷崖式下滑。

有人作過統(tǒng)計——

全國300個城市的賣地收入，從2021年的6.5萬億，減少到了2022年的4.8萬億，降幅超過四分之一。

當(dāng)土地賣不動，傳統(tǒng)的融資渠道收緊，而到期的債務(wù)，如山一樣壓過來，地方政府必須找到新的變錢方式。

在這樣的財政背景下，湖北大力推進(jìn)的國有三資改革，勢在必行。

講直白一些——

國有資產(chǎn)盤活，并不是錦上添花的資產(chǎn)優(yōu)化，而是背水一戰(zhàn)的化債自救。

從前趴在賬上沉睡的國有資產(chǎn)，不能用的要用起來，不能動的也要動起來。

還要嫁接資本市場的金融工具，放進(jìn)地方政府的工具箱，變成化債利器。

“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化，一切國有資產(chǎn)盡可能證券化，一切國有資金盡可能杠桿化”；

“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融”。

湖北盤活國有資產(chǎn)的這套話術(shù)，與兩年前湖南省出臺的《國有“三資”清查處置與管理改革總體工作方案》，如出一轍。

這場地方政府的化債試驗，從湖南搬到了湖北，兩個中部大省兜來轉(zhuǎn)去，前赴后繼。

豪宅變身公租房，業(yè)主們還是要學(xué)會識大體、顧大局。

畢竟，在里面把縫紉機(jī)踩得直冒火星子的吳簽兒，私下早就說過——

“我的很大，你忍一下�！�