2025年11月的合肥土地市場(chǎng)，因一宗自帶“冰雪光環(huán)”的商業(yè)地塊而格外引人注目。合肥市土地市場(chǎng)網(wǎng)公告顯示，11月21日將有五宗地塊集中出讓?zhuān)偯娣e達(dá)559.4866畝。其中，新站區(qū)XZ202503號(hào)商業(yè)地塊的出讓條件明確要求建設(shè)大型冰雪館，標(biāo)志著合肥市民期盼已久的市區(qū)冰雪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館正式邁入倒計(jì)時(shí)。此番土拍不僅關(guān)乎土地成交，更牽動(dòng)著合肥未來(lái)商業(yè)文旅格局的演變，為初冬的市場(chǎng)注入一股熱流。

NO.1|壹

新站區(qū)冰雪大世界定檔2027，合肥文旅新地標(biāo)崛起

本次土拍的最大亮點(diǎn)，無(wú)疑是位于新站區(qū)東方大道以南、銅陵北路以東的XZ202503號(hào)地塊。該地塊為純商業(yè)用地，面積66.19畝，起拍價(jià)122萬(wàn)元/畝，競(jìng)買(mǎi)保證金1620萬(wàn)元。其最核心的出讓條件是：競(jìng)得人須建設(shè)一座地上計(jì)容建筑面積不少于4.3萬(wàn)平方米的冰雪館和一座不少于1.2萬(wàn)平方米的商務(wù)酒店，并在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后24個(gè)月內(nèi)全部投入運(yùn)營(yíng)。這意味著，最晚到2027年底，合肥首座位于市區(qū)的規(guī)模化冰雪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館將正式與市民見(jiàn)面。

此舉并非空穴來(lái)風(fēng),在新站區(qū)2025年發(fā)展工作重點(diǎn)中，已明確要“推動(dòng)新站冰雪大世界等多個(gè)文旅項(xiàng)目落地建設(shè)運(yùn)營(yíng)”。從其規(guī)劃體量來(lái)看，4.3萬(wàn)平方米的冰雪館遠(yuǎn)超一般娛樂(lè)設(shè)施，具備成為區(qū)域級(jí)文旅地標(biāo)的潛力。項(xiàng)目建成后，將極大豐富合肥北部地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和休閑選擇，結(jié)束合肥市區(qū)無(wú)大型室內(nèi)冰雪場(chǎng)館的歷史。

冰雪主題項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益不容小覷，冰雪世界如同一個(gè)強(qiáng)大的“吸引力磁場(chǎng)”，能帶來(lái)大量客流，直接刺激周邊住宿、餐飲、交通等消費(fèi)，并催化形成新的商業(yè)生態(tài)圈。新站區(qū)有望借此優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)城融合示范區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身。與此同時(shí)，合肥的冰雪版圖正在快速擴(kuò)張：高新區(qū)與熱雪奇跡合作的室內(nèi)滑雪場(chǎng)、預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)的廬江閘山滑雪場(chǎng)，共同預(yù)示著合肥“冰雪經(jīng)濟(jì)”熱潮的到來(lái)。

NO.2|貳

多區(qū)域住宅用地同步出讓?zhuān)町惢?yīng)滿(mǎn)足多元需求

除新站冰雪地塊外，本次另有四宗地塊出讓?zhuān)瑑勺谖挥诮?jīng)開(kāi)區(qū)（新橋科創(chuàng)示范區(qū)），一宗位于巢湖市，一宗位于高新區(qū)。

經(jīng)開(kāi)區(qū)兩宗連體居住用地（JK202509、JK202510號(hào)）備受關(guān)注。兩地塊相鄰，均位于高崎東路與新淮大道交口附近，總面積約385.59畝。JK202509號(hào)地面積163.077畝，容積率≤1.9，起拍價(jià)245萬(wàn)/畝；JK202510號(hào)地面積222.5138畝，容積率≤1.5，起拍價(jià)235萬(wàn)/畝。這兩宗地塊位于新橋科創(chuàng)示范區(qū)，容積率相對(duì)較低，預(yù)示著未來(lái)可能打造以改善型需求為主的低密度社區(qū)，為片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人才提供住房配套，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)城融合。

巢湖市CH202519號(hào)住宅用地位于湖光路與長(zhǎng)江西路交口東南側(cè)，面積71.21畝，容積率1.0-1.8，起拍價(jià)300萬(wàn)/畝。該地塊規(guī)劃條件要求綠地率≥40%，建筑密度≤25，預(yù)計(jì)將打造一個(gè)宜居性較高的住宅項(xiàng)目。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

本次土拍呈現(xiàn)出"特色引領(lǐng)與基礎(chǔ)支撐并重"的鮮明特征。新站區(qū)以冰雪商業(yè)項(xiàng)目為引擎，瞄準(zhǔn)消費(fèi)升級(jí)和文旅融合，著力提升城市功能品質(zhì)和商業(yè)能級(jí)；經(jīng)開(kāi)區(qū)和巢湖市則通過(guò)住宅用地供應(yīng)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚提供基礎(chǔ)支撐。這種精準(zhǔn)化的土地供應(yīng)策略，充分考慮了各區(qū)域的發(fā)展階段和功能定位，有利于形成錯(cuò)位發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的城市發(fā)展新格局。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

從近期發(fā)布的《“十五五”規(guī)劃建議》強(qiáng)調(diào)“建設(shè)安全舒適綠色智慧的好房子”、“大力提振消費(fèi)”、“盤(pán)活存量資產(chǎn)”等方向來(lái)看，本次土拍項(xiàng)目與之高度契合。新站冰雪大世界是創(chuàng)造新消費(fèi)場(chǎng)景的典范；經(jīng)開(kāi)區(qū)的住宅用地有助于滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)人才的住房需求。我們認(rèn)為，市場(chǎng)參與者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注此類(lèi)與城市重大規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緊密相連的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。但同時(shí)，也需警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)：冰雪主題雖熱，但合肥及周邊已有多個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃，未來(lái)需避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，突出各自特色，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在“房住不炒”和高質(zhì)量發(fā)展主基調(diào)下，精細(xì)化管理、打造真正具有產(chǎn)品力的“好房子”和具有持久運(yùn)營(yíng)能力的商業(yè)項(xiàng)目，才是穿越周期的關(guān)鍵。