北京老牌國企金隅地產(chǎn)，進(jìn)入上海11年，只開發(fā)4個項目，是精工出細(xì)活，還是水土不服？

最新的一個項目是位于普陀區(qū)桃浦板塊的公園東序，首次開盤去化率不到50%。這個金隅地產(chǎn)耗時將近兩年“精雕細(xì)琢”的項目，又一次用血淋淋的銷售數(shù)據(jù)，暴露了金隅地產(chǎn)在上海的發(fā)展囧境。

01

為了制造公園東序“熱銷”，金隅地產(chǎn)也是煞費了苦心。

10月25日，公園東序首開，8.55萬元/平米的均價，沒有售罄的喜報，也沒有銷售金額的廣而告之，只有一個以前幾乎從來沒有項目提過的：認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率。

公園東序的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率是多少呢？80%！

這個數(shù)據(jù)，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，看上去挺不錯。也恰恰是這個數(shù)字，暴露了項目首次開盤后尷尬的銷售業(yè)績。

根據(jù)項目之前的公告，項目這次認(rèn)籌的意向認(rèn)購客戶48組，有效意向認(rèn)購客戶是42組。

假設(shè)所有的有效意向客戶都是“認(rèn)籌客戶”，最終也全部參與了項目搖號并選房簽約，按照80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，那么，項目的認(rèn)籌客戶至少有52組。

事實是，實際的認(rèn)籌客戶數(shù)量比52更低！所以，公園東序這個80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，要么是認(rèn)籌的客戶雖然不多但大多意向明確，轉(zhuǎn)化率才能達(dá)到80%；要么就是80%這個數(shù)字有水份！

拋開這個認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，只看最硬核的數(shù)據(jù)：

這次公園東序推出了88套房源，以最終搖號的42組客戶算，即使42組客戶全部都選房簽約了，項目的去化率也只有47.7%。

也就是說，公園東序第一次開盤，有超過一半的房子賣不掉！

對于一個投入了兩年時間和巨額資金的項目來說，這是“災(zāi)難性”的。

這個項目是金隅地產(chǎn)在兩年前的2023年12月，以22.7億元的總價拿下的。這是金隅地產(chǎn)在上海的第四個項目。

這個項目本身從拿地到開發(fā)就耗費了大量的時間，拿地將近一年后的2024年11月中旬，項目才在出讓合同規(guī)定的最后期限內(nèi)開工。

到項目第一批房源拿到預(yù)售許可證，距離拿地已經(jīng)接近兩年時間。同期拿地的大多數(shù)項目早已售罄或清盤。

兩年時間，可以改變很多事情。對房地產(chǎn)項目來說，開發(fā)周期拖的時間越長，項目的資金成本就越高。

大概是出于嚴(yán)控支出的考量，在開盤前，公園東序就在無法產(chǎn)生直接回報的非銷售類面積上偷偷“降標(biāo)”了。

據(jù)上海市普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局公告，公園東序曾在項目取得預(yù)售許可證前的一個月，多次更改規(guī)劃，項目配套商業(yè)（會所）建筑面積減少為1554.10平米，機(jī)動車庫建筑面積減少為14317.86平米。

桃浦，是上海公認(rèn)的一個市場競爭異常激烈的板塊，金隅地產(chǎn)不僅沒有在提升項目品質(zhì)花心思，居然還降標(biāo)了！

就在公園東序認(rèn)籌前，項目旁邊不遠(yuǎn)處的寶華紫薇花園，剛剛放出了一批八五折的現(xiàn)房，不僅贈送車位，還疊加返現(xiàn)，折后單價只有8萬元/平米。

這個價格，比公園東序還便宜5500元/平米，100平米的房子，少花50多萬就能買紫薇花園，還是現(xiàn)房！

這相當(dāng)于，房子還沒有到手，房價就破發(fā)了！哪個購房者受得了這個刺激？

一邊是公園東序的主動“降標(biāo)”，一邊是旁邊競品項目“打骨折”降價，公園東序的天崩開局，暴露了金隅地產(chǎn)一直以來對上海市場的水土不服。

02

公園東序之所以推進(jìn)緩慢，與金隅地產(chǎn)內(nèi)部的組織架構(gòu)調(diào)整有很大關(guān)系。在這輪調(diào)整中，金隅地產(chǎn)的上海公司和杭州公司合并了！

2014年，金隅地產(chǎn)第一次進(jìn)入上海市場，11年以來一共只開發(fā)了四個項目，分別是金隅大成郡、金隅金成府、金隅外灘東岸和金隅公園東序。

算下來，平均三年開發(fā)一個項目，這個開發(fā)節(jié)奏，在一眾高周轉(zhuǎn)的房企中，顯得有點另類。

金隅地產(chǎn)在上海最早的兩個項目都在外環(huán)外的嘉定，一個是金隅大成郡，一個是金隅金成府，都是以剛需產(chǎn)品為主的項目。

2020年7月，金隅地產(chǎn)以總價69.2億元、刷新板塊單價地王的代價，拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊。這個后來被開發(fā)成金隅外灘東岸項目，也是金隅在上海唯一一個內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目。

金隅外灘東岸實景圖

這個項目和金隅公園東序相似，也是在拿地兩年后才開盤。2023年11月最后一次開盤，認(rèn)購率只有40%不到。

金隅外灘東岸“爆冷”的第五個月，金隅地產(chǎn)上海公司被杭州合并，當(dāng)時距離金隅公園東序項目拿地不到半年。

上海公司和杭州公司合并后，金隅地產(chǎn)滬杭公司黨委書記、總經(jīng)理由前杭州公司總經(jīng)理段雄擔(dān)任，同時他也是金隅地產(chǎn)上海管理中心總經(jīng)理。

組織震蕩，加上金隅地產(chǎn)固有的“慢開發(fā)”模式，讓公園東序的推進(jìn)效率大打折扣。

只是，金隅地產(chǎn)篤信的“拖字訣”在當(dāng)前急轉(zhuǎn)直下的市場中已然失靈，漫長的開發(fā)周期不僅沒能“以時間換空間”，反而讓項目深陷降價與去化的雙重困境。

除了項目難賣，擺在段雄面前的還有一個問題，那就是上海后續(xù)已經(jīng)無地開發(fā)！

今年7月，上海第六批次土拍，段雄迎來了接手上海的土拍首秀，與綠城爭奪虹口北外灘地塊，最終惜敗綠城。

對段雄來說，破解金隅上海的困局，必須同時打贏兩場仗：一是打贏金隅公園東序的“去化攻堅戰(zhàn)”，二是打贏補(bǔ)倉上海的“土地爭奪戰(zhàn)”。

現(xiàn)在，首戰(zhàn)已然失利。公園東序首開去化率不足50%，六批次土拍爭奪戰(zhàn)又?jǐn)〗o綠城，無論是項目銷售，還是投資拿地，都暴露出金隅在上海市場激烈競爭中的無力感。

如今，金隅公園東序的銷售成敗，成為決定金隅上海命運的“豪賭”。

如果項目無法順利“回血”，這家北方國企在上海市場的存在感將無限接近于零。

實際上，這兩年金隅地產(chǎn)在全國交付的項目，因為產(chǎn)品減配或質(zhì)量問題，維權(quán)頻發(fā)。

去年，金隅地產(chǎn)銷售嚴(yán)重滑坡，全年全口徑銷售額137.5億元，同比2023年直接腰斬。

被寄予厚望的北京隅·東序，自2024年12月開盤認(rèn)購率不到50%，截至10月僅網(wǎng)簽了215套房源，去化率26%。

更致命的，是金隅地產(chǎn)的母公司金隅集團(tuán)自身也在“失血”。

這家老牌國企正陷入虧損泥潭，從2022年主業(yè)開始虧損，到今年上半年巨虧15億。

2024年末公司手頭僅有180多億現(xiàn)金，卻要面對超過650億的短期債務(wù)，償債壓力巨大。

集團(tuán)自身難保，遠(yuǎn)在上海的公園東序除了降價求生、快速回款，已別無他選。