一套房產(chǎn)兩家售，黑心商賈施詭計。

簽訂合約須謹慎，產(chǎn)權(quán)歸屬需明確。

若遇紛爭莫慌張，法律利器護權(quán)益。

[案情簡介]

2017年1月12日，案外人柳某委托原告張三購買涉案房屋，并通過原告張三的銀行賬戶，向被告公司銀行賬戶支付了全部購房款項，被告公司向柳某出具了相應的收款收據(jù)。

2018年8月3日，被告公司與第三人李某簽訂了涉案房屋的《商品房買賣合同》；2018年8月3日，被告公司為李某辦理了涉案房屋的合同網(wǎng)簽手續(xù)。

2018年10月6日，柳某委托原告從物業(yè)公司處領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙并向物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費、房屋維修基金、辦證費用、天然氣開通費用、裝修保證金等費用，之后柳某委托原告對涉案房屋進行了裝修。2019年1月22日，柳某與原告協(xié)商一致并簽署了《房屋更名申請承諾書》，約定將涉案房屋的購房主體變更為原告，原告當日向柳某支付了全部的涉案房屋價款。同日，原告與被告公司簽訂了《購房確認書》，約定原告購買涉案房屋，并載明購房價款、交付時間等合同條款。

庭審中，人民法院查明原告對涉案房屋占有、使用、入住至今，但被告未與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，也未為原告辦理房屋不動產(chǎn)所有權(quán)變更登記。

[法院判決]

人民法院經(jīng)過審理，依照《中華人民共和國民法典》第五百零二條第一款、第五百零九條、第五百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十七條的規(guī)定，判決如下：

被告XX公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告張三辦理涉案2204號房的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

[張曉彬律師評析]

“一房二賣”是指在房屋買賣過程中，出賣人違背誠實信用原則，將同一房屋出售給兩個或兩個以上不同的買受人，并與他們分別簽訂房屋買賣合同的行為。這種違約行為必然會損害未能獲得房屋的買受人的合法權(quán)益，進而擾亂正常的市場秩序。

在現(xiàn)實生活中，業(yè)主為了追求利益最大化，“一房二賣”的現(xiàn)象并不罕見。面對“一房多賣”的困境，房屋買受人在發(fā)現(xiàn)“被坑”時應如何應對？本文將重點探討“一房二賣”合同的效力問題、購房人房屋所有權(quán)的權(quán)利保護順位如何確定，以及如何有效規(guī)避“一房二賣”行為的主要方法。

一、“一房二賣”涉及多個房屋買賣合同的效力問題。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，民事行為成立的基本條件需同時滿足主體適格、意思真實、內(nèi)容合法等三大要件。物權(quán)變動則遵循“合意+公示”原則，即除了當事人就債權(quán)達成合意外，還必須履行交付或登記等法定要式手續(xù)。

在簽訂房屋買賣合同過程中，若不存在《民法典》第一百五十三條所規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定以及公序良俗”的情形，或第一百五十四條所規(guī)定的“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益”的情形，則一房多賣過程中簽訂的所有房屋買賣合同均應視為有效合同。

二、關(guān)于“一房兩賣”情況下不同購房人權(quán)利保護順位的問題。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規(guī)定：“審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人?！?/p>

“一房數(shù)賣”雖然可能導致多個合同有效，但房屋本身僅有一套。當多個買受人均主張房屋所有權(quán)時，確定誰能夠取得該房屋的所有權(quán)，需明確權(quán)利保護的不同順位。

司法實務中，通常按照以下順序確定房屋權(quán)屬的最終歸屬：已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的＞已實際占有的＞合同履行程度較深的。具體分析如下：

1. 已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人為第一順位權(quán)利人。

房屋一旦完成過戶登記手續(xù)，其所有權(quán)在法律意義上即已轉(zhuǎn)移，并產(chǎn)生法律效力。在確定房屋歸屬時，已完成過戶登記的買受人作為第一順位權(quán)利人，通常無異議。

2. 若均未辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，合法占有房屋的買受人為第一順位權(quán)利人。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條關(guān)于“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”的規(guī)定，房屋買受人在房屋轉(zhuǎn)移占有后即享有合法占有權(quán)，這既基于合同約定，也符合法律規(guī)定，應獲得優(yōu)先保護。因此，多個買受人在簽訂房屋買賣合同后，若均未辦理過戶登記，應由實際合法占有該房屋的買受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

3. 根據(jù)合同履行的先后順序確定優(yōu)先權(quán)利人。

若多個買受人在簽訂房屋買賣合同后，既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋也未實際交付，需綜合考慮房屋買賣合同的整體履行情況來認定優(yōu)先權(quán)利人。這包括合同簽訂的先后順序、支付購房款的先后順序、實際支付購房款的金額及比例、預售合同是否登記備案等；特別是確定房屋買賣合同成立時間時，需綜合考慮主管機關(guān)備案時間、購房合同簽訂時間及簽約經(jīng)過等情節(jié)。

三、如何規(guī)避和應對“一房二賣”情形？

廣大購房者在購房過程中，需注意以下幾點，以維護自身合法權(quán)益：

首先，完善合同風險條款。購房合同中應明確約定過戶期限、違約賠償?shù)葪l款，最大限度避免“房財兩空”的風險。

其次，堅守“登記生效”原則。及時辦理過戶登記手續(xù)，以降低房屋交易風險。

第三，及時鎖定物權(quán)。通過實際入住、繳納物業(yè)費等行為強化占有事實，增強對自身合法權(quán)益的保護。

第四，及時向登記機構(gòu)申請預告登記。這可以有效保障將來實現(xiàn)物權(quán)，但需注意預告登記九十日的“有效期”。

最后，增強法律意識。在遭遇惡意違約時，注意及時固定證據(jù)，并尋求法律救濟，切實維護自身合法權(quán)益。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

　第二百零九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》

第八條：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十六、 一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位：一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應當依據(jù)《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

[案例來源]

咸寧市咸安區(qū)人民法院（2024）鄂1202民初90X號民事判決書