今天國家發(fā)布了一項重磅政策，《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》。

這是建議的全文稿，2 萬字左右。

而在上周四中全會會議之后的公報中，只有會議簡稿，簡稿里僅提了一句話 ——推動房地產高質量發(fā)展。

但在這份完整的建議當中，關于房地產的內容明顯增加。

今年，房地產板塊被放在了 “加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富?！?的板塊中。

而在上一個五年規(guī)劃，也就是 “十四五” 規(guī)劃的建議里，房地產是放在 “新型城鎮(zhèn)化” 模塊的。

今年不僅模塊變了、位置變了，還單獨列了小點，即第 41 小點，專門闡述 “推動房地產高質量發(fā)展”。

十五五規(guī)劃中的房地產政策

其中有幾句話，我們來分別解讀一下。

（41）推動房地產高質量發(fā)展。加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。

第一，加快構建房地產發(fā)展新模式。

其實，過去幾年，尤其是 2022 年樓市大幅降溫之后，就已提出要構建發(fā)展新模式。

我之前也聊過，2022 年之前，連續(xù)幾年提的都是 “房地產長效機制”。

房地產發(fā)展新模式和長效機制其實比較類似，只是表述不同。

新模式包含的內容較多，后面半句話 “完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度”，就點明了新模式的部分內容，尤其是要完善相關制度。

就商品房開發(fā)而言，“十四五” 時期樓市大幅降溫，“十三五” 時期樓市則較為繁榮。

但無論是極度繁榮還是大幅降溫，房地產開發(fā)環(huán)節(jié)都暴露出了一些問題，所以要完善包括銷售制度在內的相關制度，其中值得一提的是要推進現(xiàn)房銷售。

本來今年有一段時間，國家曾考慮全面推行現(xiàn)房銷售制度，但后來并未落地，主要是考慮到二季度樓市快速降溫，此時不適合推出這類對市場影響偏利空的大動作。

不過，現(xiàn)房銷售在未來五年肯定會推進，只是落地時間最終還是要看樓市能否企穩(wěn)，只有在樓市止跌反彈之后，才會考慮實施。

第二句話，優(yōu)化保障性住房供給。

關于保障性住房，可能有兩種解讀：一種認為保障性住房專指配售型保障房；另一種則認為廣義的保障性住房，還包含租賃房。

結合這個模塊的內容，我個人認為，這里指代的是 2023 年推出的新型保障房產品 —— 配售型保障房，其目的是滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求。

這里所說的 “購房需求”，我們可以回顧一下政策背景。

我一直在持續(xù)跟蹤相關政策，2023 年 9 月，據(jù)媒體報道，國家出臺了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，其中的 “保障性住房”，實際上就是配售型保障房。

它的目的是讓工薪收入群體逐步實現(xiàn) “居者有其屋”，擁有自己的房子和產權，所以這項政策對工薪階層是很大的支持。

保障房的保障對象主要是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的人才等群體，且以家庭為單位，保障對象只能購買一套。

同時，這類房子實行封閉性運行，購買后若想出售，只能賣給地方政府，或者轉售給同樣具備購買資格的人群。

大家不要誤解保障性住房的性質，我估計很多專家學者都存在誤解，但憑借老楊扎實的政策功底，肯定不會出現(xiàn)誤解。

第三句話，因城施策，增加改善性住房供給。

目前樓市比較低迷，二手房市場也較為蕭條，在當前的樓市購房需求中，改善性住房需求是相對容易釋放的，因此需要重點增加這類住房的供給。

第四句話，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

“好房子” 的概念已經提了很多次，而安全、舒適、綠色、智慧是 “好房子” 的四大標準，這其中既包括提升房屋品質，也涵蓋改善服務質量等方面。

第五句話，建立房屋全生命周期的安全管理制度。

這涉及到房屋保險、房屋體檢、房屋養(yǎng)老”等方面。

此外，在 “十五五” 規(guī)劃的 “大力提振消費” 模塊中，還有一句話提到“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。

這意味著限購、限售、限貸等政策在 “十五五” 期間還會進一步清理，尤其是一線城市，目前仍有部分限制性措施尚未完全取消。

十四五規(guī)劃中的房地產政策

接下來，我們對比一下上一個五年規(guī)劃，也就是 “十四五” 規(guī)劃中關于房地產的表述。

“十四五” 規(guī)劃建議發(fā)布于 2020 年 11 月，當時房地產是放在 “新型城鎮(zhèn)化” 模塊中闡述的。

而此次 “十五五” 規(guī)劃不再提 “新型城鎮(zhèn)化”，這主要與今年召開的十年一次的中央城市工作會議有關。

在這次重磅會議中提出，我國的城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

正是因為城鎮(zhèn)化的大階段發(fā)生了變化，所以 “十五五” 規(guī)劃不再提及 “新型城鎮(zhèn)化”。

再看 “十四五” 規(guī)劃中關于房地產的具體闡述：

31.推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。……。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給?！?/p>

首先，是 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這句話早在 2016 年就已提出。

2020 年 11 月時，樓市仍偏熱，因此繼續(xù)強調 “房住不炒”，并提出 “租購并舉、因城施策”。

其中，“租購并舉” 是 “十四五” 時期住房制度的重要組成部分，“因城施策” 則主要針對房地產調控，旨在促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，是 “有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策”。

這里提到的 “保障性住房” 是廣義的，既包括出售型的，也包括租賃型的，而 “保障性租賃住房” 是 2020 年提出的專用政策產品，在 “十四五” 規(guī)劃中被納入，且明確為租賃性質。

而我們此次 “十五五” 規(guī)劃中提到的保障房，指的是配售型的，可見不同時期，保障房的政策側重點存在差異。

按照慣例，明年 3 月國家會發(fā)布正式的 “十五五” 規(guī)劃全文。

這里我們回顧一下，2021 年 3 月國家發(fā)布的 “十四五” 規(guī)劃全文中，關于樓市的闡述比建議稿更加詳細、內容更豐富。

2021年3月，發(fā)布《中國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)定地價、房價和預期。建立住房和土地聯(lián)動機制，加強房地產金融調控，發(fā)揮住房稅收調節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規(guī)建設，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。因地制宜發(fā)展共有產權住房。處理好基本保障和非基本保障的關系，完善住房保障方式，健全保障對象、準入門檻、退出管理等政策。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

其中，不僅提到 “堅持房住不炒”“建設住房制度”，還對調控政策進行了較多表述，如 “因城施策、多策并舉穩(wěn)定房價、穩(wěn)預期”“推進住房土地聯(lián)動”“支持合理住房需求”“遏制投資投機性購房需求” 等。

因此，我推測明年 3 月正式公布的 “十五五” 規(guī)劃全文中，關于樓市的提法還會進一步增多。

不過，從目前這份 “十五五” 規(guī)劃建議稿來看，基本上沒有提到 “促進房地產市場止跌回穩(wěn)”“支持購房需求” 等內容。

在當前樓市調控方面的措辭基本是空白的，而是更多聚焦于基本制度建設、保障房、“好房子”、房屋全生命周期管理等方面。

這說明在當前時間節(jié)點，促進房地產市場止跌回穩(wěn)確實面臨較大困難，而且 “五年規(guī)劃” 作為長期規(guī)劃，暫時不提及短期調控目標也在情理之中。

但我估計，明年 3 月發(fā)布的規(guī)劃全文中，會提到一些關于穩(wěn)定房地產市場、推動樓市止跌回穩(wěn)、支持改善性住房需求等方面的內容。

以上就是咱們今天對這項重磅政策中涉及房地產板塊的總體解讀，感謝各位老鐵的觀看。