前段時間，SOHO中國的潘石屹與張欣夫婦在社交平臺曬出一張紐約秋色中的合影。照片里，兩人笑容輕松，一派“松弛感”撲面而來。

而幾乎同一時間，他們通過家族信托在紐約豪擲6250萬美元，購入6宗地塊，計劃自主開發(fā)豪華公寓。

這是潘氏夫婦首次以開發(fā)商身份進軍美國地產(chǎn)界，標志著他們正式從“收租婆”轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

照片中兩人笑意盈盈，歲月靜好；可回望他們曾經(jīng)的同行者，卻已是冰火兩重天。

2025年胡潤百富榜顯示，房地產(chǎn)商在前100名中的比例驟降，現(xiàn)在僅剩龍湖吳亞軍一人。

回想2017和2018年，內(nèi)地房地產(chǎn)商在同一榜單前100名中比例達到最高，曾占據(jù)三成席位。

如今的他們，命運各異：

王健林被萬達的債務熬到暴瘦，這位曾經(jīng)的中國首富如今不得不頻繁出售資產(chǎn)維持現(xiàn)金流，前段時間還領(lǐng)了限高一日游。

而王石退出萬科多年后，卻還因萬科現(xiàn)狀受到牽連，一度被限制出境。

寶能的姚振華，目前各種債務違約，被限制高消費，甚至因欠薪被圍堵，眼鏡都被人打掉了。

至于許家印，更是無需多言，不僅身陷囹圄，連100多億的家族信托都可能要被“擊穿”，拿來償還債務。

相比之下，潘石屹這個笑容在地產(chǎn)圈里格外的 "刺眼"。

為什么他能笑得出來？說白了，這是一場從2014年就開始的“精準逃頂”帶來的喜悅。

作為從甘肅山村里面走出來地產(chǎn)大佬，他曾經(jīng)在 90 年代靠海南炒房賺到第一桶金，跟馮侖等人并稱為是 "萬通六君子"，后來創(chuàng)立SOHO中國，把樓盤一路蓋到北京上海。

當國內(nèi)地產(chǎn)市場最火熱、同行們?nèi)栽诏偪窦痈軛U之時，潘石屹卻悄悄嗅到了危險的氣息。

潘石屹在2018年接受吳曉波采訪時，提到兩個判斷市場的重要依據(jù)：租售比和杠桿率。

他當時指出，2018年時國內(nèi)很多城市的房子租售比都已降到了2%，甚至1%點多，而銀行貸款的基準利率是4.9%。

這意味著投資者拿著銀行4.9%成本的錢去買房子，然后出租出去只能獲得不到2%的租金回報，本質(zhì)上已不是一個“劃算”的生意。

精明人從不戀戰(zhàn)，2019年，潘石屹還差點把SOHO中國賣給美國的黑石集團，如果不是被監(jiān)管緊急叫停，他又能套現(xiàn)236億港元。

這不是潘石屹第一次展現(xiàn)其敏銳的市場嗅覺，早在1995年海南房地產(chǎn)泡沫破裂前，他就有過成功套現(xiàn)離場經(jīng)歷。

一個從海南的“死人堆“里爬出來的人，對于風向的敏感，已經(jīng)刻入了他的DNA。

當年，作為微博紅人的潘石屹，一度被網(wǎng)友稱為“潘跑跑”，甚至流傳出一句：“別讓潘石屹跑了！”

網(wǎng)友喊這句話，倒不是眼紅他“逃頂”成功，而是因為他“中國賺錢美國花”！

潘石屹夫婦把資產(chǎn)通過家族信托轉(zhuǎn)到海外，在美國買大樓、買地塊，紐約通用汽車大廈和公園大道廣場都有他的份。

更諷刺的是，國內(nèi)公益中鮮少出手夫妻倆，反手卻給哈佛、耶魯捐了2500萬美元，換來兩個兒子的“名校門票”。

如今，潘石屹夫婦“人在美國”重啟地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，頗有幾分“諷刺感”拉滿的意味。

不過，這對夫婦在美國也不是一路順風：投資電影《月球陷阱》虧到吐血，搞共享辦公、賣別墅也屢屢碰壁，如今身家縮水到185億，跌了不少。

說到底，潘石屹是個“純粹的商人”。

有人說他最像李嘉誠，賺盡了時代紅利，卻在社會需要擔當?shù)臅r候，拎著錢袋子“轉(zhuǎn)場”了。

曹德旺曾點評他：“鬼精鬼精的?！钡?，就容易成“鬼”。

也有人替他說話：至少他沒留下爛尾樓，也沒捅出天大的債務窟窿，比某些“坑全國”的大佬強點。

但更多人覺得，他是個典型的精致利己主義者——在中國撈金，去美國撒錢，責任心不夠，愛國心也不多。

商人終究是現(xiàn)實的，當年那個拍胸脯說“不會跑路”的潘石屹，那個高喊“既要成功，也要成仁”的潘石屹，如今把“成功”進行了重新的定義：

不看富豪榜，不爭財富名次，而是讓財富跨越代際，在異國他鄉(xiāng)落地生根。

而仍在國內(nèi)秋風中凌亂的地產(chǎn)大佬們，只能眼睜睜看著他在紐約的秋色中，笑得愈發(fā)燦爛。