去年2月份的時(shí)候，香港樓市全面“撤辣”，也就是全面取消限制。且取消交易環(huán)節(jié)額外印花稅，即取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，大大降低了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，尤其是對非永居居民購房變得非常友好了。

效果如何？2024年第二季度，樓市成交量繼續(xù)走低，成交額也是大幅下降。“撤辣”的效果可以說很一般，應(yīng)該算是遠(yuǎn)低于預(yù)期。

那么香港樓市究竟是何時(shí)開始好轉(zhuǎn)的，真正開啟了止跌回升？

香港樓市出現(xiàn)較為明顯的回升跡象是從今年5月份開始，相關(guān)數(shù)據(jù)也能一定程度上說明問題。據(jù)香港差估署數(shù)據(jù)，9月私人住宅售價(jià)指數(shù)達(dá)292.5點(diǎn)，環(huán)比上漲1.3%，創(chuàng)14個月新高，該指數(shù)已連續(xù)4個月上升，年內(nèi)累計(jì)漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。另有數(shù)據(jù)顯示，香港一手住宅成交量已連續(xù)9個月突破千宗，追平2019年3月至11月創(chuàng)下的歷史紀(jì)錄。二手市場全港20大主要屋苑成交量連續(xù)10周維持在40宗以上。

而促使香港樓市回升的導(dǎo)火索原因是利率的變化。美聯(lián)儲釋放降息信號，導(dǎo)致香港的利率走低（香港實(shí)行與美元聯(lián)系匯率制度）。9月份美聯(lián)儲今年首次降息餓了25個基點(diǎn)，香港金管局同步下調(diào)隔夜貼現(xiàn)率，各大銀行將最優(yōu)惠利率降至5.125%，新建住宅按揭利率從3.5%跌至3.375%，部分優(yōu)質(zhì)客戶的利率甚至可以到3%以下。

利率的降低對于購房者來說，大大降低了其購房成本，主要是降低了房子持有環(huán)節(jié)的成本，無疑是能夠促進(jìn)樓市交易的活躍度的，進(jìn)而也使得樓市逐漸企穩(wěn)回升。

香港樓市的發(fā)展路徑對于內(nèi)地一線城市及強(qiáng)二線城市的樓市還是有一定借鑒性和啟發(fā)性的。取消印花稅大幅度降低購房者的交易成本固然很重要，但利率下降對于樓市的交易支持可能更大，這一點(diǎn)對于內(nèi)地樓市來說算是一個很大的啟發(fā)了。

之前，我在之前的文章中闡述過這樣的一個觀點(diǎn)：

從部分房價(jià)泡沫案例中可以看出，租售比和房貸利率趨近時(shí)，房價(jià)在前后一年內(nèi)止跌的概率比較大。租售比和房貸利率代表了居民在房地產(chǎn)投資上的預(yù)期收益和預(yù)期成本。當(dāng)收益和成本匹配，或收益大于成本時(shí)，將形成對房產(chǎn)投資需求的支撐，有利于房價(jià)的企穩(wěn)。

這個觀點(diǎn)是從很多國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史經(jīng)驗(yàn)中觀察得到的，理論上也說得過去。當(dāng)租售比與利率趨近的時(shí)候，對于房子購買者來說，成本和收益就匹配上了，就對房地產(chǎn)投資需求起到了支撐，利于樓市和房價(jià)的企穩(wěn)。而實(shí)際上，無論怎么講，在國內(nèi)買房都是具有一定投資屬性的。

租售比和房貸利率如何匹配？在當(dāng)前情況下，租金和房價(jià)均在下跌的過程中，只有調(diào)整利率讓其與租售比匹配是最快的方法了。

對于房地產(chǎn)，利率降低對其作用是非常大也是非常明顯的。