10月22日，潘石屹家族理財(cái)辦公室下屬的房地產(chǎn)子公司 Closer Properties發(fā)布聲明 ， 以6250萬(wàn)美元的現(xiàn)金價(jià)格買下了位于紐約 上東區(qū)的五塊相鄰地塊。 另外，第六塊地塊預(yù)計(jì)將于明年6月成交，總金額將達(dá)到7600萬(wàn)美元。

這是要換個(gè)地方，在美國(guó)紐約的黃金地段，重新開始搞老本行了。

潘石屹同期的地產(chǎn)大亨們，王健林頻繁被法院起訴，前一段時(shí)間還差一點(diǎn)兒成了老賴。王石早已退出了萬(wàn)科，但是萬(wàn)科的日子并不好過(guò)，連帶著深圳地鐵現(xiàn)在的日子也很煎熬。還有許家印，整個(gè)恒大地產(chǎn)都已經(jīng)摘牌退市了，在江湖里徹底銷聲匿跡。

這么一對(duì)比，潘石屹的狀態(tài)似乎很不錯(cuò)。

潘石屹很聰明，有人曾說(shuō)他鬼精鬼精的，但是太精就容易成鬼。所以，潘石屹的爭(zhēng)議很多。

有人說(shuō)他，Soho中國(guó)的房子沒(méi)有爛尾，沒(méi)有拖欠上下游產(chǎn)業(yè)鏈的血汗錢，也沒(méi)有債務(wù)違約。就這一點(diǎn)都比其他同行強(qiáng)了不少。

也有人說(shuō)他，精致利己主義的商人。國(guó)內(nèi)最需要的時(shí)候，他沒(méi)有捐款，卻反手給美國(guó)哈佛大學(xué)、耶魯大學(xué)捐款數(shù)千萬(wàn)美元。中國(guó)賺錢、美國(guó)花錢，責(zé)任心不夠多、愛國(guó)心不夠強(qiáng)。

不過(guò)，潘石屹僅僅從商人這個(gè)身份來(lái)看的話，也確確實(shí)實(shí)有很成功的地方。

所以，對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，要做的就是取其精華，去其糟粕。

最典型的就是，潘石屹為什么能夠在地產(chǎn)周期見頂之際逃頂呢？

潘石屹在2018年接受吳曉波采訪時(shí)，提到兩點(diǎn)，分別是租售比、杠桿率。

他講到自己判斷市場(chǎng)的一個(gè)重要依據(jù)就是租金回報(bào)率。2018年時(shí)，國(guó)內(nèi)很多城市的房子租售比都已經(jīng)降到了2%，甚至1%點(diǎn)多。但是，許多投資者買房子時(shí)往往是借貸去買，而銀行貸款的基準(zhǔn)利率就是4.9%。

相當(dāng)于什么呢？

就是投資者拿著銀行4.9%成本的錢去買了房子，然后把這個(gè)房子出租出去，只能出租不到2%的租金。

假如不考慮房?jī)r(jià)漲跌。投資者不僅無(wú)法盈利，還要持續(xù)地往里補(bǔ)貼資金，本質(zhì)上來(lái)講已經(jīng)不是一個(gè)“劃算”的生意。

吳曉波當(dāng)時(shí)問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，大體意思是這種低租金回報(bào)率的現(xiàn)象已經(jīng)好多年了，似乎并無(wú)影響房子的上漲。

潘石屹?zèng)]有正面地回答這個(gè)問(wèn)題，而是舉個(gè)例子。大體的意思是，這個(gè)現(xiàn)象也許好多年了，但是并不是事情的全貌。早在1999年的時(shí)候，他在北京開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)精裝修后的價(jià)格在7000多元每平米，很多投資者買了之后就租出去了，租售比在20%。

潘石屹親自見證了自己的樓盤租售比從20%一路走低，到15%，到10%，到5%，再到1%。

這其實(shí)就是在暗示，吳曉波并沒(méi)有真正地經(jīng)歷過(guò)完整的地產(chǎn)周期。

就好像一個(gè)人假如沒(méi)有完整地經(jīng)歷過(guò)股票的牛熊市場(chǎng)，那么他永遠(yuǎn)不會(huì)知道熊市的殘酷。

潘石屹給我們的啟發(fā)是什么？

當(dāng)市場(chǎng)的租售比長(zhǎng)期低于資金成本的時(shí)候，說(shuō)明資產(chǎn)價(jià)格正在脫離真實(shí)的需求，正在形成泡沫。反之同理，租售比長(zhǎng)期穩(wěn)定地大于資金成本的時(shí)候。不會(huì)立馬見底，但是起碼已經(jīng)沒(méi)什么泡沫了。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)50城租金房?jī)r(jià)從2023年初就開始緩慢往上爬升，到2024年的時(shí)候已經(jīng)為2.12%。最新的《2025三季度中國(guó)住房租賃市場(chǎng)總結(jié)》顯示，2025年9月，50個(gè)重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比均值為2.21%。

而，當(dāng)下的房貸基準(zhǔn)利率5年起LPR為3.5%，首套房貸下浮之后普遍在3.0%左右。

2025年，租售比2.21% - 貸成本3.0%=-0.79%；

2018年，租售比1.5% - 借貸成本4.9%=-3.4% 。

這就是說(shuō)，當(dāng)下，市場(chǎng)的周期已經(jīng)從過(guò)熱的頂部區(qū)間慢慢下行，來(lái)到了不是那么熱的腰部區(qū)間或者底部區(qū)間。

市場(chǎng)也許還在左側(cè)，但是相比2018年，肯定沒(méi)有那么高估了！

潘石屹提到的第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，杠桿率。

企業(yè)也好、家庭也好、個(gè)人也好，資產(chǎn)負(fù)債的健康狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)決定著能夠走多遠(yuǎn)。一味地追求杠桿，就在賭。2018年上半年的時(shí)候，中國(guó)銷售額超2000億元的房企已經(jīng)有了四家，放眼全球，都是極為罕見。

而這背后無(wú)一不是靠著債務(wù)驅(qū)動(dòng)規(guī)模。

甚至出現(xiàn)了什么情況呢？

就是國(guó)內(nèi)已經(jīng)開始意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的不健康狀態(tài)，喊話要冷靜，遏制貸款規(guī)模的飆升。但是，很多企業(yè)就想了辦法，去境外借債，去發(fā)美元債，而且是遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)2.25%左右市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的美元債。

比如，恒大在2018年10月發(fā)行的2023 年到期的 5.9 億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率 為13.75%。而碧桂園同期發(fā)行的 5.5 億美元 2024 年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為 8.0%。萬(wàn)科2018 年 4 月發(fā)行的 5 年期 9.71 億美元債，票面利率僅 4.15%。

顯然，恒大的13.75%利率高于碧桂園的8.0%，高于萬(wàn)科的4.15%，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)的2.25%。

潘石屹講到，匯率可能是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)公司借的債呢是外匯的債，它的收入是人民幣的收入，這兩個(gè)匯率就不一樣。

高昂的債務(wù)利息，加上人民幣的貶值。這些都在2022年、2023年集中爆發(fā)。

比如，10億美元不考慮利息，5年后，僅僅匯率波動(dòng)就平白無(wú)故地增加了近1個(gè)美元的成本，即7.3億元人民幣。屋漏偏逢連夜雨，整個(gè)大環(huán)境的周期又恰巧在2022年、2023年出現(xiàn)了調(diào)頭，使得整個(gè)地產(chǎn)的收入都驟減。

正因此，這也出現(xiàn)了文中開始講到的，王健林、王石、許家印、孫宏斌、楊惠妍等地產(chǎn)大佬黯然離場(chǎng)的結(jié)局。

除此之外，潘石屹對(duì)于政策的認(rèn)知、人性的理解，也是十分透徹。

比如，2016年，國(guó)家開始提出抑制房地產(chǎn)泡沫，強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。

潘石屹在房住不炒之后，開始了加速銷售Soho中國(guó)的項(xiàng)目。

2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣給了國(guó)華人壽保險(xiǎn)。緊接著，2017年，又以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)。2019年，以7.61億元把北京2583個(gè)地下停車場(chǎng)組成資產(chǎn)包出售給廣州慧泊停車場(chǎng)。

后邊，潘石屹在2020年、2021年繼續(xù)出售SOHO剩余股權(quán)、項(xiàng)目時(shí)，被監(jiān)管叫停。而2020年、2021年則是整個(gè)地產(chǎn)周期的最高點(diǎn)。

潘石屹對(duì)于人性的評(píng)判是，（他們同行）每一個(gè)人的判斷都是根深蒂固的慣性，就是過(guò)去10年，15年時(shí)間在不斷上漲。人們?cè)谶@個(gè)慣性思維下就覺得還會(huì)上漲?；旧峡桃獾睾雎缘袅耍恢边@么漲下去，如果有一天，資產(chǎn)價(jià)格下跌20%，30%，該怎么辦？能不能扛過(guò)去？

所以，潘石屹人間清醒，堅(jiān)持不賺最后一個(gè)銅板。

總之，潘石屹的事情告訴了我們，大佬也需要遵循國(guó)家政策、自然規(guī)律，在自己的能力圈里賺錢。否則，就是螳臂當(dāng)車。

大家也一樣，要學(xué)會(huì)跟著國(guó)家保持一致，敬畏市場(chǎng)規(guī)律。在國(guó)家、在市場(chǎng)、在自己的能力邊界里過(guò)好自己的一生。

第四季度，政策會(huì)加力刺激嗎？黃金能跟嗎？有哪些必須關(guān)注的重磅事件？資本市場(chǎng)還有哪些機(jī)會(huì)？大盤如何走？行情接下來(lái)調(diào)整還是繼續(xù)上攻？

公開場(chǎng)合不便多說(shuō)，長(zhǎng)按識(shí)別下方二維碼進(jìn)群，免費(fèi)聽直播，免費(fèi)領(lǐng)破竹產(chǎn)業(yè)研究院圈子。

分享最新行業(yè)研報(bào)、行業(yè)發(fā)展前景、資本市場(chǎng)分析情報(bào)、了解政策趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，找到確定性機(jī)會(huì)！

THE END