大家好，這里是樓花網(wǎng)。

8月29日取證，截止10月8日，長(zhǎng)安源境二期網(wǎng)簽6套，去化率2.88%，中海長(zhǎng)安源境二期開盤表現(xiàn)慘淡，核心數(shù)據(jù)折射市場(chǎng)寒意：

• 僅網(wǎng)簽6套，去化率低至2.88%，簽約面積670㎡
• 成交均價(jià)5.58萬(wàn)/㎡，較一期直降5000元/㎡，較指導(dǎo)價(jià)（7.68萬(wàn)/㎡）血降2.1萬(wàn)
• 套均面積111㎡，顯示小戶型成主力，但對(duì)比競(jìng)品仍顯“偏大”

一、深度對(duì)比：一期二期，冰火兩重天

• 一期（830地塊）
  • 去年9月開盤，均價(jià)6.12萬(wàn)/㎡，去化率56.6%
  • 產(chǎn)品：105-150㎡三至四居，定位剛改

• 二期（831地塊）
• 今年8月底開盤，均價(jià)5.58萬(wàn)/㎡，去化率僅2.88%
• 產(chǎn)品：108-145㎡三至四居，得房率高達(dá)90%，但面積仍偏大

二、區(qū)域博弈：首鋼東南區(qū)陷“內(nèi)卷修羅場(chǎng)”

1. 供應(yīng)扎堆
   • 板塊內(nèi)已有長(zhǎng)安云錦、云尚、天璽等6個(gè)新盤，競(jìng)爭(zhēng)白熱化
2. 價(jià)格踩踏
   • 周邊二手房掛牌價(jià)6.3-7萬(wàn)/㎡，新房降價(jià)仍難刺激成交
3. 產(chǎn)品錯(cuò)配
   • 區(qū)域需求轉(zhuǎn)向90-100㎡剛需戶型，源境110㎡+產(chǎn)品力不從心

三、市場(chǎng)啟示：地段神話破滅，產(chǎn)品力定生死

長(zhǎng)安源境的困境揭示兩大真相：

1. 地段溢價(jià)失效：首鋼東南區(qū)概念透支，配套成熟≠房?jī)r(jià)堅(jiān)挺
2. 產(chǎn)品適配上位
   • 競(jìng)品中海瑞文里套均面積<100㎡，精準(zhǔn)收割剛需客
   • 源境二期面積偏大+總價(jià)偏高，成降價(jià)也難救的“錯(cuò)配品”

總結(jié)：

長(zhǎng)安源境二期降價(jià)5000，是石景山樓市內(nèi)卷的縮影——當(dāng)?shù)囟渭t利出盡，唯有精準(zhǔn)的產(chǎn)品力和極致的性價(jià)比才能殺出重圍。

對(duì)于預(yù)算600萬(wàn)左右的西區(qū)改善客，5字頭源境或是“撿漏”機(jī)會(huì)；

但對(duì)開發(fā)商而言，這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)才剛剛開始。