上海樓市，昨天有幾條重要消息，我們逐個(gè)解讀。

期待的降息沒(méi)有到來(lái)

10月20日，最新一期lpr公布，沒(méi)有降息：

1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

這是lpr連續(xù)5個(gè)月按兵不動(dòng)。

美聯(lián)儲(chǔ)降息以來(lái)，市場(chǎng)一直期待我們央行跟著降息。

不過(guò)有幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的阻力：

1）首先，中美利率倒掛仍然嚴(yán)重，資金有外流壓力。

美國(guó)10年期國(guó)債收益率4%以上，中國(guó)為1.88%。

2）最核心的，是銀行那邊也沒(méi)多少空間了。要降貸款利息，存款利息要先降，銀行可不能做賠本的買(mǎi)賣(mài)，還要算上可能的壞賬。3）還有一點(diǎn)，就是最近股市火爆，如果降息就是再加一把火，很容易暴漲后暴跌，不符合國(guó)家慢牛的追求。不過(guò)，遲早會(huì)降的，今年最后兩個(gè)月很有希望。cpi為負(fù)的時(shí)代，3%的房貸利率還是太貴了。大家耐心點(diǎn)。真降息了，會(huì)刺激存款從銀行出來(lái)，股市樓市總會(huì)去一個(gè)地方；而股市走牛，對(duì)樓市也是利好。另外還能降低房東的房貸壓力，減少被動(dòng)拋盤(pán)。

等到房貸利率和租售比持平，上海樓市差不多就該見(jiàn)底了。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅最大

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布，令人意外的是：

北上廣深，幾個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅最大。

9 月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降 1.0% ，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降 0.9% 、 1.0% 、 0.8% 和 1.0% 。

二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降 0.7% 和 0.6% ，降幅均擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)加速下跌，領(lǐng)跌全國(guó)。

背后原因是幾大一線(xiàn)城市最新一輪救市新政，不及預(yù)期，全面放開(kāi)救市的期待落空，房東信心下降，反映在了掛牌價(jià)和成交價(jià)上。

具體到上海，最近部分小區(qū)房?jī)r(jià)急跌。

長(zhǎng)寧天山標(biāo)桿仁恒河濱城，掛牌單價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)9字頭，最貴的時(shí)候成交價(jià)在13萬(wàn)以上。

唐鎮(zhèn) 三兄弟仁恒東郊7字頭，浦發(fā)羅蘭6字頭，綠城一期也6字頭了……

也有很多房東，因?yàn)榉績(jī)r(jià)降幅太快，撤牌下架不賣(mài)了。

不過(guò)樂(lè)觀(guān)點(diǎn)看，樓市里最好最核心的資產(chǎn)一線(xiàn)城市補(bǔ)跌，類(lèi)似股市大藍(lán)籌補(bǔ)跌，意味著觸底有望。

而且，在市場(chǎng)最悲觀(guān)的時(shí)候，也意味可能出現(xiàn)救市措施。

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黃浦頂豪，沒(méi)有日光

上海之前的新房市場(chǎng)，是越貴的房子越好賣(mài)。

但最近發(fā)生一些變化，價(jià)值數(shù)千萬(wàn)的新房豪宅，也沒(méi)以前好賣(mài)了。

10月18日，高福云境首開(kāi)，25套上億元大平層實(shí)現(xiàn)秒光，但125套房源沒(méi)能實(shí)現(xiàn)“日光”，項(xiàng)目均價(jià)21萬(wàn)元/平方米。

最近兩年，上海新上太多的市區(qū)豪宅新房，一波又一波的千萬(wàn)級(jí)買(mǎi)家被消化。

中海順昌玖里，單日賣(mài)出196.5億；

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院2期，單日99.97億元；

綠城外灘蘭庭，166套開(kāi)盤(pán)即日光；

嘉里金陵華庭二期，120套開(kāi)盤(pán)秒光，吸金超98億，套均總價(jià)8200萬(wàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海5000萬(wàn)以上豪宅成交495套，同比上漲約65.6%。

頂豪的購(gòu)買(mǎi)力，也不是源源不斷的。

以致于到現(xiàn)在， 購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始斷層， 日光傳奇不再，頂豪項(xiàng)目也跌落神壇了。

接下來(lái)上海新上的市區(qū)豪宅項(xiàng)目，估計(jì)也都難日光清盤(pán)了，要續(xù)銷(xiāo)分銷(xiāo)了。

國(guó)慶期間我們考察了上海多個(gè)新房項(xiàng)目，不少郊區(qū)項(xiàng)目門(mén)可羅雀，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售員無(wú)事可做。

市區(qū)很多項(xiàng)目也開(kāi)分銷(xiāo)了，其中有不少是之前的熱銷(xiāo)盤(pán)，客戶(hù)也不夠用了。

很多項(xiàng)目明里暗里有折扣，比如桃浦某項(xiàng)目85折促銷(xiāo)，老業(yè)主破防了。

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土拍遇冷

二手房下跌，新房滯銷(xiāo)，市場(chǎng)的悲觀(guān)情緒，也傳遞到了土拍市場(chǎng)。

10月20日上海今年第八批次土拍，本批次土拍涉及徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦濱江等6幅地塊，總起始價(jià)約184.9億元。

但平均參拍企業(yè)家數(shù)創(chuàng)今年新低，參拍企業(yè)最多的楊浦愛(ài)國(guó)路地塊也只有4家。

值得注意的是，這次所有地塊中對(duì)于中小套比例的要求全部取消了。

結(jié)果來(lái)看：

6幅地塊中，徐匯華涇、松江新城、寶山楊行3幅地塊溢價(jià)率為0%，底價(jià)成交。

靜安蘇河灣地塊溢價(jià)9.03%；

徐匯濱江地塊由中海以總價(jià)44.65億，溢價(jià)率10%拿下，預(yù)期售價(jià)20萬(wàn)+；

溢價(jià)率最高的項(xiàng)目楊浦定海地塊，溢價(jià)率14.69%，樓板價(jià)69958元/㎡。

土拍市場(chǎng)降溫反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的謹(jǐn)慎預(yù)期。

當(dāng)前樓市環(huán)境下，房企資金鏈普遍緊張，房企對(duì)地塊的選擇更加理性，非核心區(qū)域壓力更大。

另外，天，前三季度gdp數(shù)據(jù)也出爐了，前三季度GDP同比增長(zhǎng)5.2%。

主要是高新制造業(yè)、消費(fèi)等方面在發(fā)力。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.6%；工業(yè)機(jī)器人、服務(wù)機(jī)器人、動(dòng)車(chē)組等產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng)29.8%、16.3%、8.6%。新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展將繼續(xù)創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有效激發(fā)自主創(chuàng)新活力與產(chǎn)業(yè)升級(jí)動(dòng)力，也有助于對(duì)沖下行壓力，增強(qiáng)上行動(dòng)力。

一季度增長(zhǎng)5.4%，二季度增長(zhǎng)5.2%，三季度增長(zhǎng)4.8%，今年全年5%的目標(biāo)問(wèn)題不大。

GDP數(shù)據(jù)強(qiáng)勁，股市也不錯(cuò)，所以可能決策層認(rèn)為在樓市這塊也沒(méi)必要去發(fā)力……

最后，市場(chǎng)還沒(méi)有止跌，建議要賣(mài)房的，抓緊了。不要等到明年小陽(yáng)春，大概率只會(huì)有量的增長(zhǎng)，沒(méi)有價(jià)的回暖。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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