太古里還來不來深圳？

最近，福田住建局、規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布了《福田區(qū)香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新單元規(guī)劃》的公告。

根據(jù)規(guī)劃，共有11塊商業(yè)用地，曾經(jīng)的文旅地標(biāo)即將轉(zhuǎn)型總建筑面積近232萬方的 “新金融中心”，成為深圳的新名片。

這也意味著，歷時6 年的核心區(qū)改造正式按下“快進鍵”。

按照規(guī)劃，新香蜜湖分為南、中、北三個區(qū)域建設(shè)。目前中部的深圳改革開放展覽館、國際演藝中心、深圳金融文化中心等項目已在建設(shè)中；北部深圳國際交流中心也在加速建設(shè)。

隨著中區(qū)11塊地的正式批復(fù)，整個片區(qū)將進一步全新升級。

當(dāng)然，隨著本次規(guī)劃的官宣，還有網(wǎng)友更關(guān)心的兩個問題：

1、此前傳言太古里會進香蜜湖，那這次是否真的會落地？

2、如此大體量的商業(yè)規(guī)模，能否順利消化？后期是否會調(diào)整為住宅用地？

今天就一起來看看。

01.

香蜜湖度假村現(xiàn)場直擊

駕校正常營業(yè)、圍擋內(nèi)雜草叢生

1981年，深圳為打造屬于自己的旅游IP，選中深南大道西段的“香茅場水庫”及周邊近4平方公里的土地，計劃興建香蜜湖度假村；

1985年，香蜜湖度假村正式開業(yè)，占地面積187萬平，是當(dāng)時國內(nèi)最大的游樂園，并建設(shè)了全國首個賽馬運動俱樂部和娛樂場，據(jù)說黎明、葉麗儀、葉振棠、王菲等都在此演出過；

1997年，香蜜湖度假村入選“鵬城十景”，成為深圳旅游的名片，盛極一時。

香蜜湖度假村，1999年；圖源香蜜湖度假村公司

隨著城市發(fā)展的推陳更新，2019年香蜜湖片區(qū)啟動綜合整治更新計劃，度假村被納入改造范圍。

2020年11月底，陪伴深圳市民38年的香蜜湖度假村正式關(guān)閉，退出歷史舞臺。

從規(guī)劃來看，項目共分為11個地塊開發(fā)。

圖源福田政府在線

大致位置如圖所示：

從現(xiàn)場來看，靠近香梅路與深南大道交匯處旁的7個地塊還未有動工跡象。

自香蜜湖地鐵站A口出來后，可見施工圍擋，但地塊內(nèi)部仍雜草叢生。

往內(nèi)部走，仍有駕校在正常運營，路邊可見“大富燒雞”、“叁棵樹營地”、“超哥肥?！钡日信浦甘?。最內(nèi)側(cè)的小輪車訓(xùn)練營基地目前已暫停營業(yè)。

整體來看，該區(qū)域動工估計仍需等待。

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靠近紅荔西路與香蜜湖路交匯處的4塊地，已有2個地塊被移位平地，另外兩個長方形地塊是香蜜湖領(lǐng)冠體育中心，目前還在正常營業(yè)，網(wǎng)球場等設(shè)施照常開放。

該區(qū)域路邊正建設(shè)地鐵22號線，不時有泥頭車等工程車輛進出。

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圍繞著這11塊地，多個重要項目已全面啟動建設(shè)。國際演藝中心、深圳金融文化中心、深圳國際交流中心等重點工程正穩(wěn)步推進。

其中，深圳國際交流中心的建設(shè)進度最為迅速，目前外立面已整體呈現(xiàn)。

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02.

太古里今年開工？

位置就在香蜜湖地鐵站附近？

隨著香蜜湖片區(qū)改造的加速，關(guān)于高端商業(yè)體落戶的猜測也愈發(fā)引人關(guān)注。

2021年，福田區(qū)提出“四個百億級項目”，包括物美總部、北京華聯(lián)SKP、正大集團和華潤綜合體，其中SKP作為坐鎮(zhèn)頂級商圈的重奢商場。

然而，相關(guān)消息自公布以來，一直未有實質(zhì)性進展。

有觀點認為，一方面，目前主要由華潤、鴻榮源等主導(dǎo)，加上與香港相鄰，消費者高端購物選擇較多，新進高端商業(yè)體面臨的運營壓力較大；

另一方面，從SKP的擴張策略來看，更偏向杭州、武漢等這類新一線城市，似乎有明顯避開超一線的現(xiàn)象，因此該項目能否最終落地仍存變數(shù)。

圖源幸福福田

除開SKP之外，2023年，太古地產(chǎn)發(fā)布2022全年業(yè)績，其中提到:

正發(fā)掘機遇將太古匯及太古里品牌引入深圳，并很高興于2022年7月與福田區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

福田作為深圳的核心商業(yè)區(qū)，發(fā)展前景極為吸引，因此希望在該區(qū)打造以零售為主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展項目。

圖源太古集團

這一規(guī)劃與香蜜湖片區(qū)“世界級地標(biāo)性商圈”的定位高度契合，因此業(yè)內(nèi)普遍猜測，太古項目極有可能落子于此。

壹地產(chǎn)查詢相關(guān)信息顯示 ，太古在深圳的布局早已開始：

2019年：設(shè)立深圳辦事處，首次進入市場。

2022年：與福田區(qū)政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，旨在打造示范性商業(yè)項目，提升消費能級。

2022年：旗下奢華酒店“居舍系列”將落戶深圳灣，計劃2027年正式啟幕，這成為其在深發(fā)展的首個實質(zhì)性項目。

至于零售方面，2024年6月18日，香港太古集團與深圳市人民政府在深圳簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

香港太古集團主席白德利表示，深圳經(jīng)濟活躍，市場潛力巨大，對深圳發(fā)展充滿信心，未來將進一步加大在深投資布局力度，共同打造更多高水平品牌項目。

圖源太古集團

除此之外，據(jù)“東海集團”公眾號發(fā)文透露，香港太古地產(chǎn)計劃在香蜜湖北區(qū)打造太古商業(yè)項目，并配圖顯示“太古里”位置就在香蜜湖地鐵站附近。文章稱，項目預(yù)計于2025年開工建設(shè)。（具體以官方公示為主）

圖源東海集團

當(dāng)前，太古地產(chǎn)已經(jīng)在北上廣三個超一線城市布局，包括上海前灘太古里、廣州太古匯、北京三里屯太古里、北京頤堤港及上海興業(yè)太古匯。

深圳作為一線城市中唯一尚未迎來太古項目的城市，雖未最終官宣，不過也可期待看看。

值得一提的是，香蜜湖度假村城市更新申報主體深圳香蜜湖度假村有限公司，是由深圳市特發(fā)集團與正大深圳發(fā)展有限公司共同持股。

其中，正大深圳還與寶能有多方牽扯，這三家企業(yè)自身也涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其對于引入SKP或太古等第三方高端商業(yè)品牌的態(tài)度，或?qū)⒊蔀轫椖客七M的關(guān)鍵因素之一。

03.

商業(yè)建面約196萬m2

會重新調(diào)規(guī)嗎？

除開太古里這一話題，還有一個關(guān)注的焦點就是商業(yè)用地太多。

從規(guī)劃來看，此次香蜜湖度假村11塊用地中，商業(yè)占主導(dǎo)，累計建面約196萬㎡。

如此大體量的商業(yè)體量，后期是否會進行調(diào)規(guī)呢？這一猜測與近期市場的動態(tài)緊密相關(guān)。

上個月，深圳發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》政策，計劃通過嚴格落實國土空間總體規(guī)劃管控要求，以“優(yōu)民生、增居住、強工業(yè)、控商辦 ”為原則，嚴格管控全市城市更新項目商業(yè)性辦公建筑增量。

從發(fā)布的「深圳市城市更新項目商業(yè)性辦公空間布局引導(dǎo)圖」來看，南山、寶中、福田、羅湖一帶的商業(yè)性辦公多半為戰(zhàn)略性預(yù)留區(qū)與適度配置區(qū)，其他整體基本都在嚴格控制區(qū)內(nèi)。

圖源深圳政府在線

而且有的城市更新也已經(jīng)在執(zhí)行，如龍華區(qū)城市更新和土地整備局公告的6個城市更新單元，都與舊改原計劃的備注內(nèi)容相比，新增了“嚴控商業(yè)性辦公建筑增量”的要求。

包括前段時間，華發(fā)前海項目的7宗商業(yè)用地、龍崗區(qū)世茂深港國際中心項目都有消息放出計劃被政府收儲，且不少傳言稱收儲后這些用地可能會調(diào)整為住宅或保障房用途。

壹地產(chǎn)也進一步查詢了深圳商辦情況。

合一城市更新統(tǒng)計，截至2025年上半年，已批規(guī)劃項目中商業(yè)、辦公（含研發(fā)辦公）總建筑面積7469.4萬㎡，占整體已批建面的32%（其中研發(fā)辦公占比9%，辦公13%，商業(yè)10%），整體占比僅次于住宅。

從空置率來看，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年中，深圳甲級寫字樓空置率達到約27.8%，上半年深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)達23.5萬㎡，但吸納量僅約6.7萬㎡，加之今年還有122萬㎡要投入使用，市場壓力可見一斑。

至于香蜜湖舊改，當(dāng)前公告顯示，相比草案公示的商業(yè)地塊指標(biāo)，商業(yè)地塊規(guī)劃容積率全都進行了下調(diào)，是否會調(diào)規(guī)成住宅，還有待進一步觀察。

附：香蜜湖舊改規(guī)劃

根據(jù)此前規(guī)劃，香蜜湖整度假村片區(qū)將融合國際交流、高端金融、文化創(chuàng)意、商業(yè)休閑等功能，是兼具國際品質(zhì)與地區(qū)特色的“城市新客廳”和“新金融中心”。

規(guī)劃范圍約1.7平方公里，分中區(qū)和北區(qū)：

中區(qū)是將融合金融總部、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑的都會街區(qū)。

北區(qū)將形成公共、開放、生態(tài)的城市公園+復(fù)合型高端會議交流平臺，主要布局城市公園、會議、酒店及配套功能。

香蜜湖新金融中心效果圖

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