今天重磅數(shù)據(jù)公布了，亮點(diǎn)很多，問題也不少，接下來先講宏觀趨勢(shì)，再分析地產(chǎn)。

首先第三季度GDP同比增長(zhǎng)是4.8%，較前值5.2%有所回落。

其實(shí)這個(gè)數(shù)值已經(jīng)很不錯(cuò)了。

因?yàn)檫@是在房地產(chǎn)嚴(yán)重拉后腿，以及局外形勢(shì)動(dòng)蕩（外貿(mào)受阻）的情況下達(dá)成的。

而且前三季度增速5.2%，依然高于全年目標(biāo)，今年達(dá)到5%的預(yù)期目標(biāo)，問題不大，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行算是比較平衡。

最重要的是，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了“質(zhì)的改變”。

比如9月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.5%，遠(yuǎn)超預(yù)期5%，新能源汽車、光伏設(shè)備等新興產(chǎn)業(yè)增速超過20%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

這與制造業(yè) PMI 回升至 49.8（接近榮枯線）、生產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)近 6 個(gè)月新高（51.9%）形成印證，說明產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果很好。

第二個(gè)是非制造業(yè)的PMI回到基準(zhǔn)線上，郵政、電信等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持60%以上的高景氣，說明數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)等新動(dòng)能，對(duì)服務(wù)業(yè)有了強(qiáng)有力的新支撐。

第三個(gè)是，9月外需在加速回暖，出口同比增長(zhǎng)8.3%，顯著高于預(yù)期的7.1%。其中機(jī)電產(chǎn)品出口占比提升至58.6%，半導(dǎo)體、鋰電池等高技術(shù)產(chǎn)品增速超過15%。這主要得益于全球供應(yīng)鏈修復(fù)，“一帶一路”沿線城市拓展以及國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的綜合需求爆發(fā)。

第四個(gè)通縮壓力也在緩解。核心CPI連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大，顯示內(nèi)需正在緩慢修復(fù)。PPI降幅收窄，煤炭加工、黑色金屬冶煉等行業(yè)價(jià)格環(huán)比上漲，說明工業(yè)供需關(guān)系改善，這跟這段時(shí)間，“反內(nèi)卷、反價(jià)格戰(zhàn)”政策有關(guān)。

第五個(gè)是，貨幣剪刀差開始收斂。M2 同比增長(zhǎng) 8.4%，M1 增長(zhǎng) 7.2%，剪刀差縮小至 1.2 個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最低。反映企業(yè)活期存款增加、資金活化程度提升，這與制造業(yè) PMI 中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)升至 54.1%（連續(xù)三個(gè)月回升）相呼應(yīng)。

接下來再說說問題。

首先是內(nèi)需還是差一些，消費(fèi)增長(zhǎng)韌性不足。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) 3%，與預(yù)期持平，但餐飲收入僅增 0.9%，石油制品類下降 7.1%，反映居民消費(fèi)仍以必需品為主。

餐飲今年非常難做，昨天看到美團(tuán)的一則報(bào)告，當(dāng)前餐飲行業(yè)堂食客單價(jià)已接近2015年水平，幾乎重回十年前。

北京的餐飲也是這樣，倒閉了很多，主要是人們更偏向于在家吃飯，下館子的次數(shù)減少，同時(shí)這幾年新增餐飲供應(yīng)量太大了。

但消費(fèi)也有兩個(gè)不錯(cuò)的賽道，一個(gè)是通訊器材（+16.2%）、體育娛樂用品（+11.9%），實(shí)物商品網(wǎng)上零售額增長(zhǎng) 6.5%，占社零比重達(dá) 25%，顯示消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型。

體育是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，這段時(shí)間我去打網(wǎng)球，如果不提前兩天約，根本約不到場(chǎng)地，去打羽毛球，場(chǎng)館基本也是滿的。

說明人們?cè)絹碓疥P(guān)注自己的身體健康，愿意在運(yùn)動(dòng)方面投資，當(dāng)然也有國(guó)家的在體育娛樂消費(fèi)方面的推動(dòng)，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

第二個(gè)問題是投資持續(xù)承壓。

固定投資為2020年以來首次轉(zhuǎn)負(fù)，主要是受房地產(chǎn)拖累（開發(fā)投資下降13.9%），不過，制造業(yè)投資增長(zhǎng) 3.2%，高技術(shù)制造業(yè)投資增速超 10%，顯示產(chǎn)業(yè)升級(jí)投資正在對(duì)沖傳統(tǒng)投資下滑。

第三個(gè)問題還是房地產(chǎn)……

1-9月新建商品房銷售面積同比下降5.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 13.9%，新開工面積下降 18.7%。商品房待售面積減少 241 萬平方米，住宅去化周期降至 16.8 個(gè)月，庫(kù)存壓力依舊不小。

同時(shí)開發(fā)商資金鏈緊張問題尚未根本解決，1-9 月到位資金同比下降 12.6%，房企依然掙扎在生死線。

好的地方在于，核心30城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22.2%，二手房市場(chǎng)也有所回暖，一線城市成交面積同比增長(zhǎng) 23.8%。

總體來說，一線城市的新房和二手房都在回暖，二線城市的新房還可以，除此以外，都不太行。最差的是三四線城市的二手房，依然面臨著流動(dòng)性問題。

看完這些數(shù)據(jù)，大家應(yīng)該明白：

現(xiàn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)的核心驅(qū)動(dòng)力，已經(jīng)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了科技+實(shí)業(yè)。

這有益于大國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展，經(jīng)濟(jì)會(huì)走得更加扎實(shí)穩(wěn)妥。

但即使房地產(chǎn)成為拖后腿的產(chǎn)業(yè)，也不能過分抱怨，吃水不忘挖井人，畢竟它承擔(dān)了過去40年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始積累，給全國(guó)城市城鎮(zhèn)化提供了核心動(dòng)力。

那么房地產(chǎn)沒有未來了嗎？

并非如此，我做個(gè)比喻，火車頭理論。

過去房地產(chǎn)走在前面，當(dāng)火車頭，而現(xiàn)在房地產(chǎn)撤到后面做了車廂，轉(zhuǎn)由“科技+實(shí)業(yè)”作主車頭。

而科技+實(shí)業(yè)又需要成熟的金融服務(wù)匹配，投資建設(shè)，那么這時(shí)候股市的作用就出來了，所以股市成為副車頭。

所以整體來說，就是房地產(chǎn)換成了“科技+實(shí)業(yè)+股市”。

新的火車頭會(huì)繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)向前走，那么后面的車廂也會(huì)跟著走，而不是徹底斷裂開來。

拿美國(guó)、日本、新加坡等成熟的經(jīng)濟(jì)體舉例，他們?cè)缙诙紝?shí)現(xiàn)了動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，但最終科技+實(shí)業(yè)創(chuàng)富后，依然會(huì)反饋到房地產(chǎn)。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回暖，整個(gè)社會(huì)的創(chuàng)富效應(yīng)起來之后，很多人都想改善住房環(huán)境，擁有穩(wěn)定的基礎(chǔ)收益，房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也會(huì)提升。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了大量的3%租金收益率的資產(chǎn)，未來隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，社會(huì)資金活躍，可能還會(huì)上升到5%。再加上越來越低的房貸利率，單就投資收租，也強(qiáng)過銀行儲(chǔ)蓄。

只不過過去的房地產(chǎn)價(jià)值主要由政策驅(qū)動(dòng)向上走，而現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的住房需求驅(qū)動(dòng)。

其次，在美聯(lián)儲(chǔ)降息通道打開后，人民幣相對(duì)美元會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期升值趨勢(shì)，這也會(huì)引導(dǎo)全球資金涌入國(guó)內(nèi)尋找資產(chǎn)，而現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)歷史都是處于“低估區(qū)間”。

所以房地產(chǎn)并非沒有希望，而是滯后于經(jīng)濟(jì)，只有等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，預(yù)期好轉(zhuǎn)，樓市才會(huì)有大的波動(dòng)。

而且我認(rèn)為這個(gè)時(shí)間不會(huì)等得太久。

一方面十年磨一劍，出劍現(xiàn)鋒芒，科技新興產(chǎn)業(yè)動(dòng)能已經(jīng)裝上列車車頭，比如光伏、新能源汽車、船舶、稀土、半導(dǎo)體、軍工、高鐵、機(jī)器人、創(chuàng)新藥等等，可以說是接近百花齊放的狀態(tài)，都會(huì)以2025年為起點(diǎn)，進(jìn)入爆發(fā)期。

另一方面全球降息通道已經(jīng)打開了，11月1日，中美雙方大概率會(huì)談出一個(gè)比較好的結(jié)果（之前文章都有分析），那么外圍風(fēng)險(xiǎn)基本已經(jīng)接觸了，利空出盡。

最后是“稀土牌在手，外貿(mào)暢通無阻”，我們可以拿著稀土工業(yè)，敲開所有國(guó)家的貿(mào)易大門，帶著源源不斷的物資換取資源。

現(xiàn)在已經(jīng)開通了北極航道，中吉烏鐵路也開工了，一帶一路國(guó)家陣營(yíng)越擴(kuò)越大，九三軍工護(hù)體，以東大為核心的全球貿(mào)易圈已經(jīng)徹底打開了。

經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)是有節(jié)奏，分階梯的，所以大家要保持耐心，多等一等。先通過貿(mào)易+科技+制造業(yè)拉動(dòng)外需，讓沿海城市經(jīng)濟(jì)起來，再傳導(dǎo)至內(nèi)地，帶動(dòng)內(nèi)需預(yù)期。

總之，最差的日子已經(jīng)過去了，把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)明年3月之后，經(jīng)濟(jì)就可以實(shí)現(xiàn)初步恢復(fù)，年中一些新興產(chǎn)業(yè)會(huì)加速驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)反轉(zhuǎn)。

投資者要多關(guān)注新興產(chǎn)業(yè)，如人工智能、新能源、消費(fèi)升級(jí)、“一帶一路” 等結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以關(guān)注一二線強(qiáng)產(chǎn)業(yè)城市的改善型住房。

盡可能往前面的車廂靠，趨勢(shì)就會(huì)回報(bào)自己。如果現(xiàn)在還以悲觀視角看待未來趨勢(shì)，那就只能被悲觀塵封了。

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