文=貞觀108坊 圖/網(wǎng)絡(luò)

曾經(jīng)指望“景區(qū)+地產(chǎn)”模式帶來(lái)豐厚回報(bào)，如今卻寧愿虧損1.6億港元也要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)，香港中旅的斷臂求生，揭示了中國(guó)文旅行業(yè)怎樣的現(xiàn)實(shí)？

10月12日，一則公告在旅游和地產(chǎn)行業(yè)掀起波瀾。老牌央企香港中旅宣布，將以實(shí)物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這意味著，包括咸陽(yáng)海泉灣在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目將被從上市公司體系內(nèi)“掃地出門(mén)”。

不惜代價(jià)——這家背景雄厚的央企寧愿為此承受約1.6億港元的虧損，也要堅(jiān)決甩掉這個(gè)曾經(jīng)被視為“香餑餑”的包袱。

截圖自企業(yè)公告

01

業(yè)務(wù)拖累：從盈利支柱到財(cái)務(wù)包袱

地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾是香港中旅的收入主力。2021年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售占公司總收入比重高達(dá)43%。

第二年，該業(yè)務(wù)依然貢獻(xiàn)了15.2億港元收入，占據(jù)公司總收入的半壁江山。

然而時(shí)過(guò)境遷，曾經(jīng)的核心業(yè)務(wù)如今已成為公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年上半年，香港中旅的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入持續(xù)萎縮

分別為6.3億、4.6億和1.5億港元，凈利潤(rùn)更是連續(xù)虧損，分別達(dá)-4.6億、-2.4億和-1.9億港元。

三年累計(jì)虧損近9億港元——這塊曾經(jīng)被寄予厚望的業(yè)務(wù)，如今已成為不斷流血的傷口。

02

斷腕之舉：割舍資產(chǎn)只為輕裝上陣

香港中旅的“斷腕”決心令人驚訝。根據(jù)公告，公司計(jì)劃通過(guò)內(nèi)部重組，將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)納入新設(shè)的私人公司——中旅康養(yǎng)度假控股有限公司，然后以實(shí)物分派股份的方式完成分拆。

港中旅內(nèi)部重組后持股情況（控股股東指中旅集團(tuán)）| 截圖自企業(yè)公告

公司為股東提供了兩個(gè)選擇：要么按每股獲派一股私人公司股份，要么選擇每股0.336港元的現(xiàn)金替代，這相當(dāng)于停牌前收市價(jià)1.53港元的約22%。

分拆完成后，香港中旅將保留旅游景區(qū)、旅游證件及酒店客運(yùn)三大主業(yè)，繼續(xù)維持聯(lián)交所上市地位。

這意味著，珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣、安吉度假村等曾經(jīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，將徹底脫離上市公司體系。

03

咸陽(yáng)海泉灣：從明星項(xiàng)目到邊緣角色

在本次被剝離的項(xiàng)目中，咸陽(yáng)海泉灣的變遷尤為引人注目。這個(gè)位于西安、咸陽(yáng)交界處世紀(jì)大道上的項(xiàng)目，一期溫泉世界于2008年11月開(kāi)業(yè)，二期維景國(guó)際大酒店則在2012年4月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

開(kāi)業(yè)初期，咸陽(yáng)海泉灣曾是西安、咸陽(yáng)地區(qū)最火的旅游目的地之一。

圖/網(wǎng)絡(luò)

但如今，它卻面臨著營(yíng)收持續(xù)下滑的尷尬局面。數(shù)據(jù)顯示，2023年、2024年、2025年上半年，咸陽(yáng)海泉灣營(yíng)收較上年同期分別減少89%、25%、54%。

今年上半年，香港中旅更是對(duì)咸陽(yáng)海泉灣進(jìn)行了資產(chǎn)計(jì)提減值，計(jì)提減值3700萬(wàn)元，計(jì)提價(jià)值后的資產(chǎn)僅為1.74億元。

04

背后原因：地產(chǎn)低迷與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

香港中旅之所以毅然決定剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整密切相關(guān)。

東吳證券研報(bào)認(rèn)為，分拆不僅可以降低公司整體債務(wù)水平，還能減少地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。

近年來(lái)，已有多家上市企業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)滯重資產(chǎn)，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等，形成一股“瘦身潮”。

香港中旅不過(guò)是這一大背景下的最新案例。

圖/網(wǎng)絡(luò)

另一方面，香港中旅正在向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。9月30日，公司宣布以3億元收購(gòu)萬(wàn)科旗下兩家主營(yíng)冰雪業(yè)務(wù)的子公司。

這一進(jìn)一退之間，彰顯了公司戰(zhàn)略的重大調(diào)整。

05

獨(dú)特視角：剝離背后的集團(tuán)戰(zhàn)略

看似香港中旅在全面退出地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)則不然。此次分拆實(shí)際上是中國(guó)旅游集團(tuán)內(nèi)部的資源再分配。

母公司中國(guó)旅游集團(tuán)仍將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)列為八大重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一。

其專(zhuān)業(yè)平臺(tái)——中旅投資近年發(fā)展強(qiáng)勁。2025年1-9月，其權(quán)益拿地金額達(dá)53億元，同比增長(zhǎng)35.8%；全口徑銷(xiāo)售額123億元，同比增長(zhǎng)36.7%，在TOP100房企中位列第28位。

與香港中旅剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成鮮明對(duì)比的是，中旅投資正在逆勢(shì)擴(kuò)張。2025年9月，其甚至聯(lián)合中海、招商以155億元競(jìng)得上海徐匯東安城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值超600億元。

這表明，中國(guó)旅游集團(tuán)并非看衰地產(chǎn)行業(yè)，而是讓旗下各平臺(tái)分工更加專(zhuān)業(yè)化。

香港中旅的“斷腕”之舉引發(fā)市場(chǎng)一片叫好。公告發(fā)布后，公司股價(jià)一度上漲超14%，收盤(pán)漲幅仍達(dá)8.5%。資本市場(chǎng)用真金白銀投下了贊成票。

然而放眼未來(lái)，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是第一步。在文旅行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，香港中旅能否憑借其17家5A級(jí)景區(qū)和21家4A級(jí)景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，在冰雪經(jīng)濟(jì)等新賽道上闖出一片天地，仍是一個(gè)未知數(shù)。

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