房?jī)r(jià)都跌麻了，還會(huì)漲嗎？

這是當(dāng)下很多人最最最關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)不對(duì)。

在經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終遵循著一個(gè)樸素的理論：

沒(méi)有只漲不跌的樓市，也沒(méi)有只跌不漲的樓市，只是時(shí)間問(wèn)題。

當(dāng)前，中國(guó)樓市尤其是上海市場(chǎng)，正處于一個(gè)備受關(guān)注的“卡點(diǎn)”階段。

基于對(duì)歷史規(guī)律和市場(chǎng)條件的分析，我們自己的判斷，上海樓市有望在2027年至2028年左右啟動(dòng)一波行情，甚至可能形成一輪牛市。

當(dāng)然任何的判斷不能是空穴來(lái)風(fēng)。

上海樓市想要實(shí)現(xiàn)翻盤(pán)，是有條件的。

以下的六條是非常關(guān)鍵的信息，我們將逐一展開(kāi)分析。

先股后房

這是財(cái)富效應(yīng)的重要傳導(dǎo)機(jī)制。

從歷史的情況看，上海樓市的每一輪牛市之前，都有一輪轟轟烈烈的股市上漲。

股市的財(cái)富效應(yīng)是樓市啟動(dòng)的重要前置信號(hào)。

當(dāng)股市上漲，大家的資產(chǎn)增值了，產(chǎn)生了所謂的“紙上富貴”，部分人會(huì)選擇落袋為安。

將股市的收益轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)。

在2007年、2015年的時(shí)候，這種轉(zhuǎn)換是非常明顯的。

當(dāng)前，股市已初步具備了這一條件。

從低點(diǎn)的3200點(diǎn)反彈至近期的3800點(diǎn)，A股市場(chǎng)已顯現(xiàn)出復(fù)蘇勢(shì)頭。

盡管過(guò)程中有波動(dòng)，但整體趨勢(shì)向上。

預(yù)計(jì)股市在未來(lái)半年到一年內(nèi)將進(jìn)入穩(wěn)定期，而且有可能繼續(xù)上攻。

一旦股市財(cái)富效應(yīng)持續(xù)放大，樓市將在股市發(fā)動(dòng)后的一到兩年內(nèi)受益。

這樣算算時(shí)間，也差不多是2027、2028年了。

這背后，是資金流動(dòng)的邏輯：

股市上漲改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)購(gòu)房能力；

同時(shí)，資本市場(chǎng)的樂(lè)觀(guān)情緒會(huì)蔓延至房地產(chǎn)領(lǐng)域，吸引增量資金入場(chǎng)。

因此，股市的走向不僅是樓市的先行指標(biāo)，更是判斷樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)的重要依據(jù)。

成交量持續(xù)突破2萬(wàn)套

這是市場(chǎng)活躍度的“生命線(xiàn)”。

樓市的成交量是衡量市場(chǎng)健康度的核心指標(biāo)。

在上海市場(chǎng)，月均二手住宅成交量若能持續(xù)保持在2萬(wàn)套以上，也意味著市場(chǎng)進(jìn)入活躍區(qū)間，不然還是個(gè)偏“熊”的市場(chǎng)。

上海樓市現(xiàn)在的成交量是低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

但即便再熊，也有1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)套的水平，一定要說(shuō)那市場(chǎng)處于“微熊”的一個(gè)狀態(tài)。

說(shuō)明上海樓市需求基本面在全國(guó)來(lái)看算是好的。

一旦政策利好或市場(chǎng)情緒改善，成交量很容易突破2萬(wàn)套。

現(xiàn)在階段上海的很多限制性政策其實(shí)沒(méi)有必要了，不如放開(kāi)了，讓市場(chǎng)活起來(lái)。

成交量的回升不僅是市場(chǎng)信心的體現(xiàn)，更是價(jià)格企穩(wěn)的先兆。

如果上海成交能持續(xù)穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上。

那上海樓市的反轉(zhuǎn)就不遠(yuǎn)了。

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掛牌量回落

這是去庫(kù)存的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

掛牌量是房?jī)r(jià)變動(dòng)的先行指標(biāo)。

高掛牌量那就是供給過(guò)剩，誰(shuí)也別想漲價(jià)。

掛牌量下降，那就預(yù)示市場(chǎng)供需關(guān)系有所改善。

我們能看到，目前的上海二手房掛牌量依然是處于歷史高位。

但好的是，近期已出現(xiàn)微幅回落。

上海總的二手房掛牌量如果能回到17萬(wàn)至18萬(wàn)套以下的水平，房?jī)r(jià)才有可能進(jìn)入上升周期。

當(dāng)下庫(kù)存下降的曙光還很微弱，庫(kù)存只是剛剛開(kāi)始下跌。

還需要更劇烈的下跌，更大的成交量才能看到樓市轉(zhuǎn)牛的希望。

這個(gè)過(guò)程可能還需要1-2年的時(shí)間才行。

租售比超越利率

這是投資價(jià)值的重構(gòu)。

什么意思呢？

大家想想現(xiàn)在為什么普通人都要賣(mài)房子。

因?yàn)樗麜?huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子不賣(mài)還不了月供。

如果未來(lái)的某一天，房租成本能夠完全覆蓋貸款成本的話(huà)，那肯定沒(méi)那么多人要賣(mài)房了。

你可以直接買(mǎi)房來(lái)套利啊。

現(xiàn)在日本、美國(guó)那么多人買(mǎi)房子，就是因?yàn)樗麄兊淖饨鹗杖肼适歉哂谫J款利率的

那這件事情，會(huì)從兩個(gè)角度發(fā)生：

一方面，隨著我們的經(jīng)濟(jì)增速的增長(zhǎng)，租金收益率會(huì)慢慢抬升。

更重要的一方面是我們的利率會(huì)慢慢下行。

這邊老美已經(jīng)開(kāi)啟降息了，很快國(guó)內(nèi)今年就會(huì)再繼續(xù)降息。

一旦這個(gè)降息通道打開(kāi)，在2到3年之內(nèi)，我們的利率會(huì)迅速下降。

那么兩邊雙向奔赴，很有可能會(huì)在27年左右出現(xiàn)租金收率慢慢高過(guò)現(xiàn)在的貸款利率的機(jī)會(huì)。

這樣的話(huà)，買(mǎi)房就是件非常正向，非常賺錢(qián)的事情，大家都愿意去干了。

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市場(chǎng)情緒

這是樓市周期最強(qiáng)大的放大器。

現(xiàn)在的樓市情況，說(shuō)實(shí)話(huà)大家情緒是比較悲觀(guān)的。

但是你要知道，人是社會(huì)性動(dòng)物，人都是有反身性的。

一旦市場(chǎng)形成一個(gè)積極的趨勢(shì)，更多人參與到樓市的牛市當(dāng)中，他會(huì)實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)的。

當(dāng)然大家不要輕易被市場(chǎng)情緒裹挾，應(yīng)該利用好這個(gè)情緒，為自己謀福利。

現(xiàn)階段，大家如果預(yù)算充裕，可以去買(mǎi)一點(diǎn)適合自己的房子茍?jiān)谀沁叀?/p>

如果你預(yù)算不行，你可以等一等，等到2027年轉(zhuǎn)向牛市之后，再來(lái)做決策。

經(jīng)濟(jì)與收入

樓市歸根結(jié)底是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，沒(méi)有健康的經(jīng)濟(jì)和持續(xù)增長(zhǎng)的收入，任何樓市的上漲都將是空中樓閣，不可持續(xù)。

房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期支撐，本質(zhì)上來(lái)自于居民部門(mén)的支付能力。

只有當(dāng)人們對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)有穩(wěn)定、積極的預(yù)期時(shí)，才敢于承擔(dān)長(zhǎng)期的房貸債務(wù)，進(jìn)行大宗消費(fèi)和投資。

樓市的周期律從未失效，但六個(gè)條件缺一不可。

“股市財(cái)富效應(yīng)-成交量-庫(kù)存去化-租售比優(yōu)化-經(jīng)濟(jì)收入復(fù)蘇-情緒反轉(zhuǎn)”這一完整鏈條的共振。

歷史的車(chē)輪總是向前，經(jīng)濟(jì)的周期循環(huán)往復(fù)。

在絕望中孕育希望，在質(zhì)疑中確認(rèn)趨勢(shì)，這不僅是樓市的規(guī)律，更是財(cái)富分配的密碼。

只有洞察規(guī)律、保持理性與耐心的人，才能在這場(chǎng)周期的洪流中，成為最終的贏家。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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