我不做渠道分銷的生意，但是認(rèn)識(shí)不少做這個(gè)生意的人

他們一直在一手市場(chǎng)游蕩

哪里的樓盤熱銷，哪里的樓盤不好賣，哪里的項(xiàng)目為了業(yè)績(jī)開(kāi)出了天價(jià)傭金，這些資訊他們一目了然

他們太知道市場(chǎng)的慘烈

更知道一些市場(chǎng)慘烈的原因

這原因背后，就是在告訴我們，其實(shí)有些地段的價(jià)值，已經(jīng)拉響一級(jí)警報(bào)了

特別是一些近郊區(qū)域

很多時(shí)候大家對(duì)于市中心會(huì)絕對(duì)的放心，對(duì)于一些郊區(qū)會(huì)無(wú)比的焦慮

對(duì)于近郊的位置有點(diǎn)模糊

但是這一塊卻是現(xiàn)在出現(xiàn)問(wèn)題比較多的地方

不過(guò)令人錯(cuò)愕的是，所謂的價(jià)值隱患，背后都不是什么裝逼的高大上詞匯

都是因?yàn)橐患忠患唧w的事情疊加，從而產(chǎn)生的結(jié)果

之所以會(huì)有一些地方需要注意

就是因?yàn)楝F(xiàn)在特殊的行業(yè)情況

每個(gè)板塊都要對(duì)區(qū)域內(nèi)的需求要有非常充分冷靜的認(rèn)知

一個(gè)很重要的判斷：任何一個(gè)板塊，不要再期待有非常充沛的跨區(qū)購(gòu)買力

在當(dāng)下的周期內(nèi)，最穩(wěn)健的板塊一定是板塊內(nèi)部有充分的需求

我們已經(jīng)看過(guò)大量的近郊遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，幾乎不再有太多的外區(qū)客戶的導(dǎo)入

板塊越來(lái)越收縮，客戶越來(lái)越集中

這種認(rèn)知的模糊就是風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的開(kāi)始

有幾種情況的出現(xiàn)就會(huì)導(dǎo)致這種可能

以下內(nèi)容都是渠道朋友的體感，不那么客觀，但是可能會(huì)表明一二

01

區(qū)域在最近兩年內(nèi)如果有連續(xù)三個(gè)500套小區(qū)供應(yīng)的一手房出現(xiàn)的時(shí)候

那么第四個(gè)項(xiàng)目出來(lái)的時(shí)候就要非常小心了

作為一個(gè)板塊而言，一個(gè)新盤本質(zhì)上吸的就是區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)改善客戶

這種客戶在區(qū)域內(nèi)是非常稀缺的

一年也就出現(xiàn)500個(gè)

而且都是要通過(guò)置換才能產(chǎn)生的購(gòu)買力

兩年如果超過(guò)1500套的供應(yīng)，新的需求要長(zhǎng)出來(lái)，那就難了

第四個(gè)項(xiàng)目如果要上，必須要通過(guò)導(dǎo)入外區(qū)客戶才能解決問(wèn)題

這個(gè)時(shí)候渠道開(kāi)始介入，價(jià)格打折就開(kāi)始發(fā)生了

很多時(shí)候房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的苗頭就來(lái)自于此

當(dāng)然更恐怖的是，未來(lái)這些新房幾乎同一時(shí)間交付，同一時(shí)間成為二手房

這對(duì)于板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)是一個(gè)巨大的考驗(yàn)

各位要知道，一個(gè)板塊特別是近郊區(qū)位，品質(zhì)改善的需求是穩(wěn)定的但也是不充足的

以前新房不多的時(shí)候，往往那一個(gè)最好的樓盤可以賣出天價(jià)

但是如果有四五個(gè)新盤同時(shí)出現(xiàn)，那就會(huì)對(duì)二手房?jī)r(jià)有影響

次新影響之后影響老破小

這都是一系列的

02

還有一些地方

一些集中規(guī)劃土地集中出讓的區(qū)域

這些區(qū)域要去看整體的出讓節(jié)奏

第一，看土地市場(chǎng)出讓的快不快

土地出讓其實(shí)是個(gè)技術(shù)活

雖然可以理解這是財(cái)政的重要組成部分，我們的判斷也是，如果小板塊內(nèi)一年出讓了3塊土地，那么后續(xù)一手市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)變得特別大

但是土地出讓量還是其次，關(guān)鍵是看有沒(méi)有對(duì)面積配比有強(qiáng)行的要求

如果所有地塊都規(guī)定了小戶型為主導(dǎo)

這個(gè)就需要特別注意

首先，在需求側(cè)對(duì)于面積要求小但是品質(zhì)要求高的需求本身就非常少

這本身就不符合常理

這件事如果再疊加幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)出讓

都知道上海的預(yù)售證一個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格都是差不多的

這會(huì)導(dǎo)致地段差不多，產(chǎn)品差不多，房?jī)r(jià)差不多的項(xiàng)目在差不多的時(shí)間差不多樣子入市

這個(gè)時(shí)候就容易出現(xiàn)踩踏

如果大家都扛得住還行

就怕一家房企憋不住，想要快速回籠現(xiàn)金流，然后渠道開(kāi)始介入，價(jià)格根基就開(kāi)始不穩(wěn)定

類似這樣的新片區(qū)相比較老片區(qū)還有一個(gè)問(wèn)題在于焦慮情緒容易從小戶型蔓延到大戶型

從而對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生懷疑

老小區(qū)再怎么樣都是有原住民的，短暫不好過(guò)個(gè)一兩年信心總歸會(huì)提升的，而新片區(qū)這個(gè)周期就會(huì)比想象中的要慢很多

03

過(guò)去剛需板塊內(nèi)一直沒(méi)有長(zhǎng)出改善需求的片區(qū)

上海因?yàn)檫^(guò)去20年的樓市發(fā)展，出現(xiàn)了一段時(shí)間的需求分工

有的地方就主打剛需年輕人

現(xiàn)在不少地方已經(jīng)成為上海人口基數(shù)最為密集的地方

不論是軌交還是商業(yè)或者其他的，肯定是最為擁擠的那種類型

這些地方現(xiàn)在要去看什么

要看這里最近五年有沒(méi)有長(zhǎng)出改善需求

有沒(méi)有出現(xiàn)一兩個(gè)品質(zhì)二手房能夠?qū)崿F(xiàn)明顯的價(jià)格跳躍

如果一個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有，那這個(gè)地方的地段價(jià)值就非常有問(wèn)題

第一，這就說(shuō)明在這里奮斗的年輕人，當(dāng)他們有錢之后，他們第一時(shí)間就選擇逃離這里

這背后一定是基于對(duì)于區(qū)域一些問(wèn)題的不滿

第二，在資本角度這五年都沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商想要在這里做改善做品質(zhì)提升

本質(zhì)上在供給側(cè)也說(shuō)明了這里的價(jià)值不高

這樣的地方在很多人眼里，就是房?jī)r(jià)多年不動(dòng)，而且二手房市場(chǎng)極其不活躍

因?yàn)楹笕胝呖吹竭@樣的局面，哪怕是新剛需也會(huì)猶豫要不要買這里

而這里的二手房如果想要賣掉，本質(zhì)上就只能以價(jià)換量

04

第四個(gè)，那些只有規(guī)劃沒(méi)有落地的區(qū)域

也是挺坑的

最近去了一些地方，發(fā)現(xiàn)一件很魔幻的事情

就是五年前我去看到的那些規(guī)劃利好，現(xiàn)在來(lái)看還是那些利好

唯一的區(qū)別就是五年前說(shuō)五年后落地，現(xiàn)在去看還是說(shuō)五年后落地

時(shí)間就像冰封了一樣

這種地方本質(zhì)上說(shuō)明了片區(qū)發(fā)展的執(zhí)行力非常的羸弱

對(duì)于房產(chǎn)而言，要相信區(qū)域規(guī)劃，也同樣要相信區(qū)域規(guī)劃會(huì)打折

這就是在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了偏差

甚至很多地方就沒(méi)有執(zhí)行

上海很多地方就是這樣的

那么在那里的房子也沒(méi)辦法，只能一遍一遍的說(shuō)著很古早的規(guī)劃

與此同時(shí)，也不要高估規(guī)劃的力量

不要相信規(guī)劃可以改變片區(qū)的底色

這是以前樓市高峰時(shí)期養(yǎng)成的習(xí)慣

舉一個(gè)最直觀的例子，2015年，樓市最瘋狂的時(shí)候，大家都在說(shuō)著以后崇明的發(fā)展

什么軌交通過(guò)去，去陸家嘴金橋上班非常方便，什么崇明要引入什么商業(yè)，區(qū)域內(nèi)還有什么樣的產(chǎn)業(yè)升級(jí)

現(xiàn)在十年過(guò)去了，我們?cè)賮?lái)看看崇明

什么都沒(méi)有改變

其實(shí)那些規(guī)劃和利好都是對(duì)的，但是規(guī)劃利好不至于讓區(qū)域內(nèi)的居住屬性發(fā)生本質(zhì)性變化

比如崇明就是打旅居的，規(guī)劃再好以后也還是旅居

你指望大家剛需或者年輕人買在那邊生活，這種事情是不現(xiàn)實(shí)也是不存在的

一個(gè)地段的成熟周期比想象中的要久

一個(gè)地段的規(guī)劃力量也沒(méi)想象中的那么無(wú)所不能

我們現(xiàn)在要試圖忘了以前樓市發(fā)生過(guò)的一些畫面，那些本身就不會(huì)再來(lái)

05

最后一個(gè)，也是最近幾年上海樓市出現(xiàn)的很特別的現(xiàn)象

就是一些我們認(rèn)為的老地方，也沒(méi)有土地出讓也沒(méi)有什么信號(hào)，但是突然出現(xiàn)了一手房說(shuō)可以賣

這樣的產(chǎn)品其實(shí)要特別注意

這些一手房本身其實(shí)就是這個(gè)城市的“存量資產(chǎn)”

比如一些私人或者民營(yíng)企業(yè)捂了很久的項(xiàng)目，看捂到現(xiàn)在樓市不好了，準(zhǔn)備拿出來(lái)了

或者說(shuō)一些被處理的不良資產(chǎn)現(xiàn)在重新流入市場(chǎng)

以及說(shuō)一些以前用來(lái)租賃的房子，現(xiàn)在拿回來(lái)統(tǒng)一裝修裝修放出來(lái)賣

這些房子的風(fēng)險(xiǎn)在于幾個(gè)

第一，都說(shuō)買的沒(méi)有賣的精明，這些人賣這些房子本身就是因?yàn)椴豢春眠@個(gè)資產(chǎn)

所以選擇快速脫手，接盤的人一定要評(píng)估好他的價(jià)格本身是不是合理

第二，更重要的一點(diǎn)在于，這些產(chǎn)品的規(guī)劃本身都是上個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品規(guī)劃理念

不要低估這個(gè)維度，現(xiàn)在很多二手房市場(chǎng)的艱難一個(gè)很重要的原因就是產(chǎn)品已經(jīng)跟不上這個(gè)時(shí)代了

不論房齡多新或者裝修有多好，大家都要看清楚本質(zhì)

要不要為他付出更高的溢價(jià)，不要覺(jué)得周圍二手房都多少錢了，所以一手房就會(huì)如何如何

06

今天這篇文章，不提及具體的板塊名字，只說(shuō)邏輯和道理

因?yàn)槟男┑胤降暮脡亩际莿?dòng)態(tài)的，包括都要結(jié)合各自的需求

至于具體在哪里，你們自己隨便猜

猜對(duì)了就是你們厲害

猜不對(duì)，大家也假裝自己猜對(duì)了

希望大家能夠?qū)θ魏萎a(chǎn)品有自己的預(yù)判能力

另外，把內(nèi)容發(fā)給你們正在看房的朋友，這才是最重要的

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6270篇原創(chuàng)文章