上海的很多中產(chǎn)社區(qū)，最近房價都有點補跌了。

最近很多朋友來咨詢，都非常焦慮：

這輪補跌，會是最后一輪嗎？

上海樓市，到底何時筑底？

其實之前在近郊板塊房價補跌的文章里，其實我已經(jīng)講了：

7月份之后，隨著市場變冷，像南翔、上大、莘莊等近郊的初級中產(chǎn)板塊，價格已經(jīng)出現(xiàn)了一些補跌。

只不過隨著市場的持續(xù)陰跌，這個趨勢多少會影響到上游的中產(chǎn)市場：

畢竟置換鏈條是連續(xù)的——很多中環(huán)上的中產(chǎn)社區(qū)、內(nèi)環(huán)內(nèi)的老商品房社區(qū)，近期也出現(xiàn)了小規(guī)模的補跌。

比較典型的案例，就是北上海之王中產(chǎn)之王大寧，從標桿到主力社區(qū)的房價，可以說是全面下探。

今年6月份左右，就傳出了融創(chuàng)靜安映破發(fā)的消息，成交價已經(jīng)跌破了當年的新房發(fā)售價。

雖然這是拿低區(qū)成交價對比均價，但是相比于社區(qū)最巔峰的11-13w的成交價，的確是非常慘。

同期，靜安府也出現(xiàn)了成交價下探到10w出頭的高區(qū)房源。

到了7月，甚至出現(xiàn)了成交價低于10w的房源。

大寧核心區(qū)的房價之前上半年還是挺堅挺的：

金三銀四的時候，像慧芝湖花園比較好的三房戶型，價格甚至還出現(xiàn)了一定程度的上漲（三房一度到1200w左右），單價9.5w+。

大寧金茂府價格一直也是扛在高位，成交價一直在13w+。

但是到了下半年，也是形勢全面下行：

大寧金茂府的成交價已經(jīng)出現(xiàn)12w左右的成交價，地緣中介甚至出現(xiàn)了11w開頭的成交價格；

慧芝湖最新成交價，甚至出現(xiàn)一套因為“特殊原因”7萬多單價成交的中高區(qū)三房房源。

當然，小戶型兩房雖然也跌了一些，但是跌幅還是相對更少。

西南片區(qū)的古美，今年以來的價格也出現(xiàn)了一定的震蕩。

萬源城郎郡122平的大兩房戶型，去年年底低區(qū)成交尚能達到8.6w的水準。

到了近期成交，高區(qū)的成交單價只有8.77萬，幾乎跟曾經(jīng)的低區(qū)一個水準。

萬源城逸郡的130+的三房戶型，去年的成交價基本還能維持在1400w+，今年實際的成交價基本只有1250-1300了，整體的跌幅比較明顯。

東苑古龍城139平的高區(qū)戶型，上半年成交單價還能達到8.8萬，近期成交單價僅有7.7萬，整體下跌15%。

浦東的中產(chǎn)標桿社區(qū)們同樣如此。

比如聯(lián)洋，就是之前行情里止跌回穩(wěn)比較不錯的區(qū)域，上半年成交價相比于去年929漲幅達到3%-5%。

但是近期的成交價，再度開始下探。

像8月-9月，仁恒河濱城二期三期等社區(qū)雖然成交火熱，但是基本都在把去年以來的漲幅逐漸吐掉——整體成交價下跌了2-3%。

類似的情況也發(fā)生在了之前一直很堅挺的御橋片區(qū)。

御橋標桿萬科海上傳奇的近期成交價格，相比上半年也是進一步回落。

此外，之前因為929新政+學區(qū)火爆行情成交量價暴漲的前灘樓市，近期市場也不復上半年火爆，下半年成交量快速下降。

雖然前灘的價格還沒有明顯的下調(diào)，但是最近隨著成交量下降，房東的心態(tài)也在松動，很多在售房源的談價空間都在變大。

此外，市區(qū)的一些老牌商品房社區(qū)，比如靜安豪景苑這種好地段的老牌標桿，或者徐匯內(nèi)中環(huán)的次新社區(qū)等等，雖然成交價沒有明顯的下降，但是掛牌房源的談價空間也在變大。

當然，以上只是比較典型的部分板塊案例，篇幅有限不列舉更多，但足以說明問題：

上海的中產(chǎn)社區(qū)們，的確是在7月份之后，價格開始了新的一輪補跌。

其實去年929之后，中產(chǎn)社區(qū)們的房價表現(xiàn)是相對優(yōu)秀的：

甚至部分區(qū)域出現(xiàn)了“止跌回穩(wěn)”的現(xiàn)象，房價出現(xiàn)了一些漲幅房價跳漲，上海這些地方房子賣空了！。

為什么今年這些中產(chǎn)社區(qū)也開始補跌了？

當然，其實通過數(shù)據(jù)的整體，我們首先可以發(fā)現(xiàn)一個共性：

就是跌的比較多的其實是這些改善社區(qū)里面的大三房產(chǎn)品，因為這類產(chǎn)品去年整體都還比較貴，價格比較堅挺。

而到了今年，這類產(chǎn)品的補跌幅度相對來說更大，造成了一大波補跌。

比如同樣是在古美，像萬源城尚郡的小兩房戶型，高區(qū)上半年成交價還730萬。

近期，最新的成交價只是降了20萬，最多稱得上是震蕩。

此外，像前文提到的慧芝湖花園，140左右的大戶型三房去年到今年年初能賣到1300-1400萬，但是到了最近只有1200萬的水準。

相比之下慧芝湖的雙南兩房其實跌了也就是四十萬到五十萬，整體降了5%，相對大戶型更加堅挺。

類似的情況同樣發(fā)生在北蔡大華、御橋等等中產(chǎn)板塊。

其實今年中產(chǎn)社區(qū)補跌，和去年中產(chǎn)社區(qū)相對保值的共性原因都有一個：

就是去年以來，929這輪行情的主要驅(qū)動力是改善購買力。

中產(chǎn)社區(qū)能止跌回穩(wěn)，是因為大量置換家庭賣掉手里的老房子之后要到市區(qū)的中產(chǎn)社區(qū)改善——但是僧多粥少。

二手市場上，1000萬-2000萬能買到的成熟中產(chǎn)板塊、品質(zhì)好房子基本就那有限的幾個，這些中產(chǎn)社區(qū)的定位改善的大面積房源是相對稀缺的。

因此，這種房子在去年到今年年初可以說是相對稀缺，因此十分堅挺的；

小戶型產(chǎn)品，去年就已經(jīng)陸續(xù)的開始回調(diào)，其實到了最近，只能說是行情震蕩。

但到了今年，行情就不一樣了。

隨著改善購買力的消耗，本就沒有去年那么洶涌的購房者了；

上海市區(qū)的新房又供應了大量定位改善的三方產(chǎn)品，直接把改善購買力吸走，大戶型開始補跌。

而新房的供應，還讓很多板塊的次新房格局發(fā)生了重塑。

很多區(qū)域的新房價格其實也就是跟同區(qū)域的標桿持平，但是品質(zhì)更高，直接造成了區(qū)域市場的格局重塑：

原來一梯隊的標桿變成了二梯隊，價格自然要下降。

而從大盤視角來看，中產(chǎn)社區(qū)整體的止跌回穩(wěn)的進程，本身就只走了一半：

因為置換鏈條的兩端，剛需市場和豪宅市場都沒有完全的進入行情回復周期。

而當下上海樓市的一大困境就在于：嚴重缺乏剛需購買力。

直接造成的結(jié)果就是主打剛需預算的老破小和遠大新社區(qū)的價格一直在持續(xù)緩慢下跌。

中產(chǎn)社區(qū)的止跌回穩(wěn)，更多來自于短期的行情火熱供需關系擠壓，但是長期還是需要剛需價格穩(wěn)住。

因為置換鏈條是有傳導性的。

房東手里的老房子原來能賣600萬，現(xiàn)在只能賣400萬，直接影響的就是再次置換的購買力水平。

如果剛需資產(chǎn)長期下跌，中產(chǎn)社區(qū)短暫的止跌回穩(wěn)，依然是空中樓閣。

而置換鏈條上的頂級豪宅市場，由于新房的大量供應，部分房齡老、產(chǎn)品跟不上時代、或者地段地位下降的豪宅社區(qū)，其價格也出現(xiàn)了新一輪下跌上海豪宅，開啟新一輪暴跌。

這個就直接造成了部分豪宅社區(qū)的單價跌到了中產(chǎn)社區(qū)的價格水準，直接結(jié)果就是擠壓了中產(chǎn)社區(qū)的房價預期：

我豪宅才賣12萬，你中產(chǎn)社區(qū)憑什么賣13萬？

兩端擠壓之下，如果沒有強購買力拖住市場鏈條，那么中產(chǎn)社區(qū)們的房價，自然是扛不住的。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

那么，隨著這輪調(diào)整，是不是上海樓市又要繃不住了？

實話說，也無需過分悲觀：

當下上海樓市的整體情況，已經(jīng)可以說是基本觸底了，只不過中產(chǎn)社區(qū)正在經(jīng)歷最后一輪格局重塑，所以價格在調(diào)整。

理性來看，基于當下的市場背景下，這輪回調(diào)之后，這批中產(chǎn)社區(qū)的價格基本也就觸底了。

所謂利空出盡，就是利好。

第一，當下上海剛需市場其實已經(jīng)進入了筑底周期，標志性現(xiàn)象就是很多剛需住房的持有成本已經(jīng)可以和租金打平，從負資產(chǎn)變成了正資產(chǎn)。

房子跌到一定程度就沒有必要賣了，并不是一句空話，這個現(xiàn)象正在實實在在的發(fā)生在上海樓市。

目前很多老破小、近郊商品房的租售比都在2以上，部分甚至高達3，基本可以和貸款成本拉平，這種情況下，這房子其實已經(jīng)不是負資產(chǎn)了，價格實話說也很難繼續(xù)向下了。

而利率進一步下調(diào)是大趨勢，市場的筑底過程也在進一步加快。

如果未來進一步放開外環(huán)，那么這整個筑底過程會更快。

第二，土拍價格的上漲，也在另一個層面幫助樓市筑底。

之前我就講過，很多房子已經(jīng)比地價還要便宜：

相當于你地皮價格之外，地面上的房子白送你還要倒找錢給你。

這將直接為周邊老破小、老牌商品房市場的價格做托舉，中長期來看房價繼續(xù)下跌的空間也不多了。

第三，新房對二手市場的價格重塑，是一個先跌后漲的過程。

比如大寧有了中建作為一梯隊，那么金茂府就自然變成了1.5梯隊，價格自然會跌落到他應該在的位置，之下的其他次新房以此類推。

但是等真正跌下來，你發(fā)現(xiàn)他繼續(xù)下探的空間已經(jīng)不大了。

比如像慧芝湖這種小區(qū)，板塊內(nèi)排序下降了自然會補跌，但是在這輪補跌之后，8萬多的價格基本是實價：

學區(qū)溢價、板塊溢價幾乎全面消失、成交價跟地價也就打個平手，跌幅等同于上游內(nèi)環(huán)內(nèi)同品質(zhì)小區(qū)的跌幅、價格也回到了2020年漲之前的水平附近，這也幾乎也就是明確的底了。

后續(xù)無論是周邊地價繼續(xù)漲、還是新房漲價基本對于項目的市場價值影響不大了，只會帶著他價格上漲。

而次新房的相對稀缺性依然是存在的。

作為一個品質(zhì)還不錯的次新房，難道你指望他跌到寶山的價格？

第四，隨著市區(qū)新房大平層的供應進入萎縮期，豪宅市場也迎來了筑底。

上海市中心的大平層供應潮其實也基本到了一個尾聲，黃浦區(qū)各板塊的大平層目前基本能想到的大項目已經(jīng)不多了：

僅剩下上海壹號院東區(qū)、外灘壹號院三期、喬家路地塊的一部分，算是成片的大項目。

像新天地永業(yè)瑞安那些項目，要么是超級豪宅價格領漲，要么還沒舊改出來，即便出來價格也是上天了：

可以明確說，未來很難出現(xiàn)去年那樣的集中供應潮——豪宅市場的擠壓消失了。

在新房豪宅供應縮水的前提下、疊加新政對于豪宅市場的刺激，豪宅市場也正在筑底。

這種情況下，等這輪全市的中產(chǎn)社區(qū)補跌完成后，基本上就是正式的讓整個上海樓市筑底。

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結(jié)語

當然，不同區(qū)域的筑底速度、周期都是不同的。

這也決定了我們應該什么時候賣房、什么時候買房，以防踏空。

篇幅有限，后續(xù)我們會持續(xù)推出板塊分析，講清楚這件事。

樓市大變革時代，選房看準未來才是最重要。

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