上海樓市，驟然轉(zhuǎn)冷。

國慶假期后，市場加速下行。

很多房子可以說是一天一個價格。

嘉定近郊某品質(zhì)次新房，節(jié)前還有人出價560萬，節(jié)后客戶出價就只有520萬了。

節(jié)前220萬的某郊區(qū)動遷兩房，節(jié)后有人出價160萬，房東想了想不賣了。

當(dāng)下的市場：

買家亂砍價，因為不知道還要跌多少，見面直接大刀砍；

中介亂帶看，因為誠意客戶確實難找，但凡客戶有點興趣的都會帶看，不管預(yù)算合適不合適，再不濟就當(dāng)完成一個帶看指標(biāo)；

房東很受傷，因為出價嚴(yán)重低于預(yù)期，很多房東 破防不賣了。

不少小區(qū)房價無量下 跌：沒有成交，房東的掛牌價卻在不斷下調(diào)。

市場恐慌加劇了。

成交量下滑

市場的寒意首先從成交量上體現(xiàn)出來。

進入10月，上海二手房成交量明顯下滑。

無論是節(jié)假日還是工作日，同比往年都低了不少。

以九亭某中介為例，10月份截至目前共開10單，市占率三分之一，推算整個九亭約30單。

預(yù)計本月整個亭成交量在70-80套，對比9月份該亭總開單120單，環(huán)比下降明顯，跌幅超過三分之一。

全上海來看，截至10月15日上海二手房成交量6284套，包含商業(yè)和車位。

十月份二手住宅成交量預(yù)估在1.3萬套左右，也是下滑明顯。

能成交的也多為小戶型：剛需自住，或者是學(xué)區(qū)掛戶口老破小。

金九銀十，徹底沒了。

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價格下挫

比成交量萎縮更觸目驚心的，是價格的快速崩塌。

內(nèi)環(huán)內(nèi)最大小區(qū)中遠兩灣城成交價6萬多，世茂濱江花園掛牌價8萬多，上海康城成交價三萬。

這三個超大體量小區(qū)，本身自帶流量，成交量也足夠大，成交價可以看做是上海豪宅、普宅、剛需的價格風(fēng)向標(biāo)。

天山標(biāo)桿仁恒河濱城，掛牌單價9字頭，最貴的時候成交價在13萬以上。

唐鎮(zhèn)二手房價格也在大幅調(diào)整，三兄弟仁恒東郊7字頭，浦發(fā)羅蘭6字頭，綠城一期也6字頭了。

很多房子因為下跌速度過快，房東難以接受，交易停滯了。

九亭某次新房產(chǎn)：節(jié)前客戶出價470萬（未賣），半個月后客戶出價降至450萬。

張江某四房房東，心理價位1600萬，但客戶出價連1200萬都不到。

買賣談判成功的比例也在降低，買家和房東對價格嚴(yán)重分歧。三場談判，能談成一單就算不錯了。

談判為什么會失??？

有客戶臨時變卦：談判前約定價格，到場后直接壓價20萬（如360萬變340萬），或借口家人不同意。

有客戶未考慮清楚：被中介勉強拉至談判桌，但內(nèi)心認(rèn)為房價會繼續(xù)下跌或還款壓力大，選擇繼續(xù)觀望。

核心原因還是價差過大：

房東無法接受快速降價，買家則是未來半年的跌幅都算進去了，卻不知道這樣反而會讓房價繼續(xù)下跌。

市場的殘酷性，在談判桌上體現(xiàn)得淋漓盡致。

這種下跌速度，讓買賣雙方的心態(tài)都發(fā)生了劇烈變化。房東從“覺得兩天就能賣掉”的樂觀，轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴毁u”的掙扎。

新房轉(zhuǎn)冷，中介離職

1）新房市場也轉(zhuǎn)冷了，熱度下滑明顯。

國慶期間我們考察了上海多個新房項目，不少郊區(qū)項目門可羅雀，現(xiàn)場銷售員無事可做。

市區(qū)很多項目也開分銷了，其中有不少是之前的熱銷盤，客戶也不夠用了。

很多項目明里暗里有折扣，比如桃浦某項目85折促銷，老業(yè)主破防了。

2）因為市場太冷，大小中介都有人員流失，經(jīng)紀(jì)人開單才有錢賺，很多業(yè)務(wù)員不用裁員自己就離職了，因為底薪完全不夠在上海生活。

回頭來看，“825政策”力度明顯不足，“藥效”時間太短。

市場期待更大力度政策，如外環(huán)內(nèi)限購由3年改1年，外環(huán)外全面放開，但短期內(nèi)看不到。

一切核心問題是市場預(yù)期悲觀，買方觀望情緒濃厚，收入預(yù)期也不是很穩(wěn)。

既然等等大概率會更便宜，那為什么要現(xiàn)在買？

沒有買，就沒有賣，也不需要中介。

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很多房東下架不賣了

面對血流成河的市場，許多房東的選擇是：不玩了。撤牌下架，不賣了。

部分房源流向了租賃市場，導(dǎo)致“當(dāng)下的租賃市場非?；鸨保澈笠灿泻芏噘u了房的人，持幣觀望，選擇租房生活過渡。

但下架不賣轉(zhuǎn)租可能只是權(quán)宜之計。關(guān)鍵是租金也在跌。

這樣做的房東，23年有，24年也有，但當(dāng)中很多人后來又繼續(xù)掛牌了。

不少房東“活在過去”，對價格下跌準(zhǔn)備不足。

尤其高位買入的，最難接受價格大幅下挫，跌去的不是泡沫，是實打?qū)嵉氖赘逗捅窘稹?/p>

買入成本低的，會相對佛系和好受很多，但也在猶豫要不要咬牙降價賣出。

上海二手房總的掛牌量雖然下來了一些，因為相當(dāng)一部分房東下架不賣了。但整體仍然在高位，一個不好的信號是，次新房的庫存占比變高了。

低總價的老破小大量成交消化，高總價的次新房，對應(yīng)的中產(chǎn)買家則比較猶豫，絕對數(shù)量也比低總價剛需要少很多。

準(zhǔn)備置換和套現(xiàn)的房東，確實不建議觀望猶豫了，等待的每一秒都是貽誤戰(zhàn)機。

大盤沒有止跌，部分板塊和地段正在急跌補跌。

明年小陽春也只有成交量的增加，而不會有價格上漲。

將來回過頭看，近兩年內(nèi)可能任何時候，都是一個賣房的好時機。

而且一定要珍惜首輪談判機會：

“談判的現(xiàn)場沒有把握住第一場談判…第一個出價的客戶是最高的?！?/p>

如果你不著急，房子本身素質(zhì)也確實過硬，那可以長期持有，等到下一個通脹周期。

市場還未見底

那么，市場見底了嗎？答案可能是否定的。

就體感來講，上海房價尚未結(jié)構(gòu)性見底，仍有下行空間，真正見底可能還需要1-2年。

不過局部地段仍然購買力強大，比如游戲，芯片，ai，生物醫(yī)藥，外貿(mào)等這些科技含量比較高的行業(yè)集中地周邊。

真正有性價比的好房子，出價甚至搶房的現(xiàn)象還是有的。主要性價比夠高，在整個板塊內(nèi)都很突出。

這是一個真實的市場：成交量腰斬，價格快速下跌，房東在糾結(jié)中退場，客戶在觀望中砍價。

這篇文章里的每一句話，都來自市場一線。

它或許有些“負(fù)面”，但卻無比“真實”。

對于賣房者而言，認(rèn)清現(xiàn)狀、活在當(dāng)下，或許是這個冬天里最務(wù)實的選擇。

無論是買房還是賣房，都要保持一個好的心態(tài)。房子重要，房價重要，但生活和健康才是第一位的。

如果你最近賣房遇到了問題和阻礙，不知道該不該賣，多少價格賣，怎么賣，都可以聯(lián)系我們。

最近我們幫不少焦慮的房東賣出房子，速度快，最快的兩天就賣掉了，價格還不會很低。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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