01

重慶城市“大換血”來了，城市更新的大幕將正式拉開！

前兩天住建部剛在發(fā)布會上提出“房地產(chǎn)進(jìn)入存量，提質(zhì)增效階段”，緊接著重慶就正式發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《重慶市持續(xù)推進(jìn)城市更新三年行動計(jì)劃（2025—2027年）》的通知。

圖源網(wǎng)絡(luò)

樓市的風(fēng)向已經(jīng)徹底變了。

全國都在說“樓市換擋”，但對于重慶而言，這不僅僅是節(jié)奏方面的變化，而是一次真真正正意義上的城市“重啟”。

過去20年，重慶樓市的發(fā)展，幾乎是攤大餅式的：東擴(kuò)兩江；南拓茶園；西進(jìn)大學(xué)城；北延蔡家。

那是一場土地與樓盤的狂歡。不過如今地貴了，人卻少了，新盤去化變得困難，城市攤得過于大了，反倒將價(jià)值密度給稀釋了。

在這樣的背景下，《重慶2025—2027年城市更新行動計(jì)劃》正式實(shí)施。中心城區(qū)的發(fā)展格局也全面重塑。

和以往的棚改不一樣，這次的重點(diǎn)是“留改并舉”。不再只想“拆得快、建得多”而是更看重怎么把“改造得好”真正做到位。

城市邏輯正在從“拼地”變成“拼質(zhì)”。

真正的紅利，不再藏于拍地公告之中，而是在那些被忽視掉、被嫌棄著的老片區(qū)之內(nèi)。

江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造（圖源網(wǎng)絡(luò)）

重慶全市共有接近9000個老舊小區(qū)、涉及200多萬居民。而在主城范圍內(nèi)，還有數(shù)百個C、D級危舊房片區(qū)，以及分布在軌道沿線、老工業(yè)區(qū)、商圈背街的上百個城中村。

這些地方的房產(chǎn)，過去二手交易一直不太活躍，價(jià)格在很長的一段時(shí)間里，都維持在相對較低的水平。

不過隨著本輪更新規(guī)劃深入推進(jìn)，這些區(qū)域正逐步迎來改善的轉(zhuǎn)機(jī)。

接下來的重慶樓市，最大贏家是拿地的新盤，而是重生的老區(qū)。

02

這輪城市更新的邏輯，已不是簡單地進(jìn)行民生修補(bǔ)，而是致力于城市格局的重塑。

過去是政府出資，開發(fā)商施工，老百姓在一旁等著看；

現(xiàn)在，資本、城投以及基金一同參與其中，項(xiàng)目不僅要算賬，還要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，更要講求回報(bào)。

換句話說，這次更新，就是一次價(jià)值甄別——能夠被選中的地塊，其自身便意味著稀缺性與升值潛力。

那么，當(dāng)前重慶中心城區(qū)哪些地方最值得盯？

如果說2025-2027是城市更新的“三年窗口期”，那以下五個板塊，就是你必須關(guān)注的主戰(zhàn)場。

第一，江北紅土地—黃泥塝

老廠房、老小區(qū)扎堆。地段極好，然而形象卻較為落后，屬于典型的“價(jià)值被低估區(qū)”。

隨著環(huán)線以及9號線交匯，江北嘴CBD的輻射效果越發(fā)明顯。在業(yè)內(nèi)人士的估算中，在接下來的三年里，將會有15個以上的城中村與廠區(qū)地塊開始啟動改造工作。

比如長安三工廠片區(qū)就計(jì)劃拆遷約46萬方。

長安三工廠片區(qū)效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

紅土地到冉家壩之間的大片舊區(qū)，一旦騰挪重建，資產(chǎn)重估的速度會非?？臁?/p>

對于改善客戶以及長線投資者而言，這里幾乎是“政策加持+地段支撐”的雙保險(xiǎn)。

第二，西永—大學(xué)城

曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)與教育片區(qū)，正在變成重慶城西的新中心。

2024年，西永GDP增速高達(dá)10.8%。高鐵西站擴(kuò)建以及軌道27號線規(guī)劃推進(jìn)，交通命脈得以打通，居住價(jià)值，正快速地上升。

西永（圖源網(wǎng)絡(luò)）

更重要的是，西永還有大片的老村以及低效用地能夠被更新，它是為數(shù)不多的那種“具備自我造血能力”的新城板塊。

產(chǎn)業(yè)在增長，房價(jià)自然會補(bǔ)漲。

第三，南岸彈子石—龍門浩

這片濱江地帶的改造，不僅僅是面子工程，而是一次深層的、徹底的重塑。

南濱路的正面已然十分繁華，而真正的潛力卻潛藏在那些背街巷之中——海棠溪、龍門浩、上新街。

龍門浩（圖源網(wǎng)絡(luò)）

這里有歷史、有地段、有濱江資源，是重慶少有的“全維度潛力區(qū)”。

我在之前的文章里，就曾提到，隨著幾塊高價(jià)值的土地陸續(xù)被供應(yīng)，這條線完全有機(jī)會打造成重慶城市核心的濱江高端居住帶。

隨著城中村改造的逐步推進(jìn)，這些區(qū)域里的那些老房子，在短短幾年之內(nèi)就有機(jī)會實(shí)現(xiàn)價(jià)值重構(gòu)。

第四，九龍坡石橋鋪—黃桷坪

曾經(jīng)的工業(yè)心臟，現(xiàn)如今它搖身一變成為了“城市更新的試驗(yàn)田”。

石橋鋪老社區(qū)，數(shù)量較多，區(qū)位較為成熟，交通的密度也很高。一旦開始啟動更新，便會迅速地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入以及人口的回流。

石橋鋪（圖源九龍坡發(fā)布）

特別是石橋鋪到謝家灣這一帶，開發(fā)強(qiáng)度大、舊改空間足，未來的想象力比你想象的更大。

第五，朝天門—菜園壩

這個渝中的下半城片區(qū)，地段可謂是“無敵”，不過卻因老舊房而被拖了后腿。

渝中區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

官方數(shù)據(jù)表明全市大概有17.5萬套危舊房屋，其中渝中區(qū)情況尤其嚴(yán)重。一旦更新工程全面展開，這立刻成為重慶樓市的“價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)”，點(diǎn)亮整個重慶樓市的未來前景。

朝天門不只是地標(biāo)，更是城市的一張名片。

它的更新?lián)Q代，乃是重慶自我重新煥發(fā)生機(jī)的一種象征。

除此之外，還有觀音橋葉水坊片區(qū)、南岸海棠溪—四公里帶、沙坪壩梨樹灣—磁器口外圍、大渡口五一互助片區(qū)、民新民樂片區(qū)等，都是城市更新的重點(diǎn)。

03

更新，意味著價(jià)值重估。

過去十年，你看地鐵修哪、橋修哪；未來三年，你得看“舊區(qū)動哪”。

因?yàn)榕f改的錨點(diǎn)，就是房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

城市更新使重慶的價(jià)值邏輯，從新增供地轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪勘P活；房價(jià)上漲的動力，也由擴(kuò)張轉(zhuǎn)變成為了內(nèi)生復(fù)蘇。

對普通購房者來說，這一輪最大的關(guān)鍵詞就是“換”。

郊區(qū)的新盤或許三年都不漲；但成熟區(qū)域的次新二手房，即便房子會顯得陳舊些，只要更新項(xiàng)目得以落地，其漲幅往往出人意料。

對于改善客戶來說，老區(qū)的新盤反倒更值得期待——生活成熟，配套完善，且有政策加以扶持，未來的流通性會很強(qiáng)。

渝中區(qū)大坪核心地段的見山臺，觀音橋商圈的聯(lián)發(fā)嘉和府，靠近九街的建發(fā)望江云啟，以及沙區(qū)TOD旁的華僑城熙宸等都是比較有代表性的樓盤。

見山臺意境圖

聯(lián)發(fā)嘉和府意境圖

建發(fā)望江云啟意境圖

華僑城西宸意境圖

城市更新，并非短線敘事，而是歷經(jīng)三至五年的財(cái)富再分配。

買對板塊，比買到低價(jià)更重要。

04

這輪城市更新，不單單是修房子，更是再度重塑重慶的城市架構(gòu)。

從江北的紅土地，到南岸的海棠溪；從坡區(qū)的石橋鋪，到渝中的菜園壩；山城正經(jīng)歷著一次，從“拼數(shù)量”向“拼質(zhì)量”的城市蛻變。

未來的重慶，不會再是無休止的造新樓，而是一個老城煥新、產(chǎn)業(yè)升級、人居改善的城市樣本。

對購房者而言，這不是觀望的時(shí)代，而是重新理解“價(jià)值”的時(shí)代。

誰能提前把政策的方向看懂，將城市的更新節(jié)奏讀懂，誰就能在下一個樓市周期里，穩(wěn)穩(wěn)地站立于財(cái)富重估的風(fēng)口之上。