月報導(dǎo)讀

政策-持續(xù)寬松

發(fā)改委：已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs可新購入同類或關(guān)聯(lián)行業(yè)項目；

地方： 公積金優(yōu)化、存量地盤活、好房子標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布 ；

重慶：閑置土地回購加速，城市更新持續(xù)推進(jìn) ；

行業(yè)-調(diào)整、修復(fù)

市場階段：核心城市住房需求回暖，重慶規(guī)模上漲；

成交結(jié)構(gòu)：新房、二手房占比三七開，四代宅份額增長；

新房-量漲、價跌

供求：傳統(tǒng)“金九”，供銷量齊漲，秋交會放專屬折扣；

住宅市場供應(yīng)28.01萬方，成交37.94萬方，成交均價13470元/㎡ ；

開盤：四代住宅主張推盤表現(xiàn)，認(rèn)購率下滑仍居高位；

住宅推盤量共計5.73萬方，去化率58%，環(huán)比下滑仍處較高水平；

企業(yè)-強(qiáng)者恒強(qiáng)、競爭白熱

排名：龍湖、香港置地分別第一第二，頭部競爭膠著

TOP房企集中度上升至48%， 企業(yè)以品牌影響力及產(chǎn)品力搶客

存量：存量低位，但去化放緩，去化周期仍長

華潤、香港置地、龍湖等存量去化周期均在2年左右，有增儲需求

營銷：秋交會促市場活力，商業(yè)新開提升周邊住宅價值

秋交會促進(jìn)市場活力釋放，多個商業(yè)項目新開提升區(qū)域生活便捷度和住宅價值

01市場變化

【成交端】2025年全國重點城市中，核心城市住房需求回暖，重慶一二手房成交1288萬方，新房、二手房占比三七開，四代宅份額增長；

從典型城市一二手房成交面積橫向?qū)Ρ葋砜?，絕大多數(shù)城市新房+二手房成交規(guī)模呈同比上漲態(tài)勢，深圳漲幅高達(dá)23%，成都住房需求領(lǐng)先其他城市；重慶一二手房成交1288萬方，同比上漲11% ；

從新房市場周均供求數(shù)據(jù)來看，9月供銷規(guī)模超全年累計周均水平，市場熱度有所增長；

成交端：9月新房、二手房成交份額三七開，四代住宅成交占比4%，較全年超1個百分點，二手房成交占比下滑。

【產(chǎn)品端】四代宅產(chǎn)品市占率穩(wěn)定上漲，受典型項目影響，套均面積及均價均有所提升

9月住宅市場持續(xù)回緩，新房住宅市場整體成交上漲26%，四代宅產(chǎn)品受熱銷項目加推和新項目入市影響，成交環(huán)比上漲48%，市占增長1%；

普宅產(chǎn)品與四代宅產(chǎn)品套均面積有所回升，但均價差距明顯，普宅產(chǎn)品均價結(jié)構(gòu)性下降5%，而四代宅產(chǎn)品受新入市和加推項目，均位于核心或熱點板塊，且多為改善產(chǎn)品，拉動套均面積增加10㎡，均價上漲4%。

02商品房市場

【供求】市場有所回暖，國慶前一周項目集中取證，供應(yīng)大幅上漲，成交量漲價穩(wěn)

【存量】狹義存量約1678萬方，存量得到有效控制，但去化周期拉長

【分區(qū)表現(xiàn)】渝北區(qū)多板塊項目支撐成交量持續(xù)領(lǐng)跑，巴南區(qū)典型項目集中備案拉動區(qū)域成交上漲至第二

【板塊表現(xiàn)】新牌坊依賴單項目集中備案成交環(huán)比上漲超過2000%登頂?shù)谝?，李家沱、華巖等板塊依賴商辦項目集中備案暫時上榜

03商品住宅市場

【供求】商品房住宅市場供銷量上漲，市場熱度回升，房企加大供應(yīng)，秋交會期間釋放專屬促銷折扣，拉動成交，整體房價下滑

【存量】住宅市場廣義存量4222萬方，有效廣義存量占比87%，狹義存量930萬方，去化周期25個月

【新規(guī)產(chǎn)品-項目分布】截至目前四代住宅入市項目29個，占比11%，主要分布內(nèi)環(huán)核心、近郊熱點板塊，新規(guī)后四代產(chǎn)品面積趨小化

【新規(guī)產(chǎn)品-四代宅走勢】四代宅首開項目與加推項目均表現(xiàn)優(yōu)異，供應(yīng)有所下降，但成交環(huán)比上漲59%，均價結(jié)構(gòu)性上漲

【加推情況】9月推盤5次，共計推出5.73萬方，整體去化率58%，四代住宅支撐推盤表現(xiàn)，憑借核心地段、豐富配套、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力促去化

【新增入市預(yù)估】10月預(yù)計32個項目開盤/加推，四代住宅擬供應(yīng)占比4成，預(yù)計其中2個首開項目為新規(guī)住宅；

04商辦市場

【商業(yè)市場】單項目供應(yīng)少量社區(qū)商業(yè)，成熟小區(qū)商業(yè)成交為主，均價持續(xù)小幅下降；光環(huán)花園城、龍湖三天街在月底陸續(xù)開業(yè)，提升區(qū)域生活便捷度和住宅價值。

【商務(wù)市場】重慶辦公市場無供應(yīng)，核心板塊高價寫字樓產(chǎn)品拉動均價上漲明顯

05企業(yè)表現(xiàn)

【銷售規(guī)?！?/strong>龍湖與香港置是月度和年度累計排行榜第一和第二名，企業(yè)品牌號召力強(qiáng)，市場份額穩(wěn)定

【銷售規(guī)?！?/strong>TOP30企業(yè)市占率78%，行業(yè)集中度高位運(yùn)行；單月TOP10企業(yè)市占率回歸至48%，超年度市占率4個百分點

【房企營銷】秋交會以線上線下融合模式促進(jìn)市場活力釋放，多個商業(yè)項目集中新開，提升區(qū)域商業(yè)氛圍和生活便捷度

內(nèi)容摘自《2025年9月重慶房地產(chǎn)市場研究報告》

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