▲ 房貸

文丨談古論今

大家好，這里是談古論今。

后臺(tái)有很多朋友私我，說(shuō)講下現(xiàn)在的買房問(wèn)題。

那就用一個(gè)真實(shí)的案例，來(lái)開啟今天的話題吧。

2017年，河北燕郊，一位購(gòu)房者在市場(chǎng)高點(diǎn)，以426萬(wàn)的總價(jià)、貸款298萬(wàn)買了自己的房子。

幾年后，他斷供了。

房子被迅速法拍，成交價(jià)僅240萬(wàn)——

這意味著，他不僅賠光了百萬(wàn)首付和幾年的月供，最后還倒欠了銀行幾十萬(wàn)。

別看這是幾年前的新聞，到今天，還是有很多人對(duì)房貸沒有概念。

大家對(duì)房貸的理解簡(jiǎn)單粗暴——就是銀行借錢給我而已，卻對(duì)其本質(zhì)充滿了認(rèn)知缺陷。

我們先看下它的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

假設(shè)你貸款200萬(wàn)，在高點(diǎn)時(shí)的利率下，總利息就超過(guò)200萬(wàn)，這在數(shù)學(xué)上叫成本過(guò)半。

但銀行還有更騷的操作，叫利息前置。

你想啊，銀行最懂風(fēng)險(xiǎn)，它知道未來(lái)30年你的變數(shù)極大，所以它的風(fēng)控模型，必須在風(fēng)險(xiǎn)最低的前10到15年，把最大頭的利潤(rùn)，也就是利息，先收回來(lái)。

這就會(huì)讓你產(chǎn)生一個(gè)致命的心理效應(yīng)：虛假所有權(quán)。

你以為你買了房，但拉長(zhǎng)時(shí)間線看，在前10年，你對(duì)這套房子的產(chǎn)權(quán)份額，可能連20%都不到。

本質(zhì)上，你只是一個(gè)向銀行預(yù)付了巨額租金、并承擔(dān)了全部資產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)的高級(jí)租客。

這個(gè)模型利用了我們的一個(gè)認(rèn)知缺陷——

我們通常都只是關(guān)注當(dāng)下（每月的月供），而嚴(yán)重低估遙未來(lái)（利息成本和風(fēng)險(xiǎn)）。

你以為你在為自己奮斗，但在模型來(lái)看，你只是在為銀行打工。

接下來(lái)，我們?cè)侔褧r(shí)間尺度拉到30年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一件更恐怖的事，叫周期錯(cuò)配。

首先，是你的職業(yè)周期與債務(wù)周期的錯(cuò)配。

全國(guó)人力資源的數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)人的平均跳槽周期大概是3到5年。而30年，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)上，意味著至少經(jīng)歷2次大的產(chǎn)業(yè)周期更迭。

換句話說(shuō)，你今天所在的高薪風(fēng)口行業(yè)，15年后可能就會(huì)慘到低谷。用一個(gè)職業(yè)近3年的穩(wěn)定性，去加30年的債務(wù)杠桿，期限嚴(yán)重錯(cuò)配。

其次，是你的家庭生命周期與固定現(xiàn)金流的錯(cuò)配。

30年，在社會(huì)學(xué)上意味著一代人的完整更迭。在這期間，一個(gè)家庭幾乎100%會(huì)遭遇生、老、病、死。而這些事件，都需要巨額、靈活的現(xiàn)金流來(lái)解決。

但你的房貸，卻是一項(xiàng)固定、剛性、毫無(wú)彈性的支出。

這就是用確定性的負(fù)債，去對(duì)抗不確定性的人生。

最后，是個(gè)人決策周期與資產(chǎn)價(jià)格周期的錯(cuò)配。

所有資產(chǎn)的價(jià)格，都遵循美林時(shí)鐘那樣的周期律。而普通人一生中，能做出重大買房決策的窗口期，可能就那么幾年。

也就是說(shuō)，你很容易在周期的最高點(diǎn)，用盡一生的積蓄和負(fù)債，去接下一個(gè)30年的大盤。

聊到這，你可能就明白了，過(guò)去那套買房邏輯，為什么現(xiàn)在玩不轉(zhuǎn)了。因?yàn)橹嗡?大底層假設(shè)，已經(jīng)全部失效。

過(guò)去買房的決策，本質(zhì)上是給個(gè)人加杠桿。

房?jī)r(jià)（相當(dāng)于市盈率）在漲，你的工資收入（相當(dāng)于每股收益）也在漲，雙重利好疊加，風(fēng)險(xiǎn)被完全掩蓋。

但現(xiàn)在，情況變了：

一、人口學(xué)假設(shè)，不靈了。

人口是所有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題最底層的變量。這幾年，新生兒數(shù)量的曲線開始迅速掉頭向下，而它決定了未來(lái)房地市場(chǎng)的需求，很明顯未來(lái)存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單說(shuō)，買家少了。

二、經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)，改變了。

我們的經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)從高速增長(zhǎng)階段，切換到了中速高質(zhì)量發(fā)展階段。這意味著，那個(gè)人人都能分享時(shí)代紅利、工資每年都大幅普漲的時(shí)代，結(jié)束了。

簡(jiǎn)單說(shuō)，買家沒錢了。

三、社會(huì)學(xué)假設(shè)，逆轉(zhuǎn)了。

過(guò)去，我們都活在一種明天會(huì)更好的節(jié)奏里。而現(xiàn)在，越來(lái)越多人開始接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：世界是周期的，人生更是波動(dòng)的。我們開始從集體樂(lè)觀，轉(zhuǎn)向個(gè)人保守。

簡(jiǎn)單說(shuō)，買家意愿也變低了。

當(dāng)這3大底層假設(shè)都變了，房地市場(chǎng)和買房邏輯，自然也會(huì)跟著變。

現(xiàn)在的核心思路，是放棄進(jìn)攻，轉(zhuǎn)向防御。

這不是什么理財(cái)技巧，這是生存法則。

一、構(gòu)建財(cái)務(wù)冗余。

嚴(yán)格執(zhí)行月供不超過(guò)收入30%的鐵律。那多出來(lái)的部分，不是讓你消費(fèi)的，而是你家的壓艙石，是你在驚濤駭浪中不至于傾覆的保證。

二、建立風(fēng)險(xiǎn)隔離。

你的應(yīng)急儲(chǔ)備金，必須能覆蓋12個(gè)月以上的所有硬性開支。這就像你給自己的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，裝上了一個(gè)斷路器，在遭遇失業(yè)、疾病等黑天鵝事件時(shí)，能瞬間切斷風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)你的核心資產(chǎn)不被強(qiáng)制清盤。

所以，不要再小看30年的房貸，

更不要再被丈母娘左右買房決策。

今時(shí)今日，你的目的不是去賭贏一個(gè)時(shí)代，

而是要確保自己，

不會(huì)在時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，被無(wú)情清零。

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