01

中國(guó)的房地產(chǎn)正式轉(zhuǎn)向！

就在昨天，住建部在最新的發(fā)布會(huì)上明確地透露，目前已經(jīng)有15個(gè)省份的二手房交易量，超過了新房。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這意味著一個(gè)信號(hào)：樓市主角換人了。

過去在這二十年里，中國(guó)樓市的邏輯被稱作“蓋新房賣新房炒新房”。開發(fā)商就像那舞臺(tái)上的主角一樣，而購房者既是看客，與此同時(shí)又是接盤的那只手。

但現(xiàn)在，游戲規(guī)則徹底變了。

昨天官方的一句話，點(diǎn)破了中國(guó)樓市的下一幕劇情：

房地產(chǎn)進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段。

這不是一句政策口號(hào)，而是一次“階層洗牌”的起點(diǎn)。因?yàn)閺慕裉扉_始，樓市不再拼“誰買得多”，而是拼“誰看得懂”：

看得懂政策，看得懂城市，看得懂人心的流向。

在增量思維里，買房就如同上車，需要抓緊買票，千萬別錯(cuò)過。

而在存量思維里，買房更是如同精心挑選股票一般，既需要比拼判斷力，又需要比拼對(duì)于它的理解深度。

不能再靠行情吃飯”，而是要靠邏輯生存。

這背后，中國(guó)樓市的底層邏輯已經(jīng)被重構(gòu)。未來的房子，不是越多越好，而是“越好才有人買”。

而“好房子”，也正是重慶下一個(gè)周期的關(guān)鍵詞。

02

如果說北上廣深是樓市的風(fēng)向標(biāo)，那重慶，就是中國(guó)進(jìn)入“存量時(shí)代”的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。

為什么？

因?yàn)橹貞c的樓市，典型地反映了人口結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系和產(chǎn)業(yè)分布的三重轉(zhuǎn)折。

過去十年，重慶憑借著地價(jià)紅利和外部資金，支撐起了一座“高周轉(zhuǎn)高庫存”的樓市格局。

但現(xiàn)在，增量空間不在了。

開發(fā)商收縮；供地減少；購房者理性。這座城市的房?jī)r(jià)，開始“穩(wěn)中分化”。

樓市冷，是洗牌的開始。

那些地段好、配套全、學(xué)區(qū)優(yōu)、地鐵能直達(dá)，且品質(zhì)好顏值高的優(yōu)質(zhì)樓盤，在存量時(shí)代的表現(xiàn)反而變得更加亮眼。

比如在今年上半年重慶中心城區(qū)銷量TOP10的榜單中，位于城市核心地段的樓盤就5個(gè)（沒算禮嘉，算上禮嘉有7個(gè)）。

而四代宅樓盤就占了6個(gè)，占比超過一半。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

再看看近兩年重慶的二手房市場(chǎng)，核心區(qū)二手房，掛牌量較大，但是成交量較為穩(wěn)定；

外圍新區(qū)新房，在打折甩賣，卻無人前來接盤。

這顯示資金正漸漸從“遠(yuǎn)郊新盤”回流到“核心資產(chǎn)”。

這就是典型的，存量邏輯——錢只會(huì)流向確定性。

03

住建部在會(huì)上指出，“人”“房”“地”“錢”這四個(gè)要素相互關(guān)聯(lián)、相互影響。這四個(gè)字，正是理解未來樓市命脈的鑰匙。

1

以人定房——不看地賣房，而看人口買房。

重慶的購房邏輯，不再是“建多少賣多少”，而是“有多少真實(shí)的需求，就供應(yīng)多少房屋”。

這意味著人口流入?yún)^(qū)（如江渝北核心區(qū)）仍有活力，而人口流出區(qū)（部分遠(yuǎn)郊板塊，這里就不點(diǎn)名了）將逐漸失去價(jià)格支撐。

2

以房定地——土地財(cái)政的邏輯要轉(zhuǎn)彎。

重慶不可能再如同往昔那般，僅僅依靠售賣土地來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。城市的更新、老舊區(qū)域的改造以及存量資產(chǎn)的盤活，將會(huì)成為新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)。

對(duì)于買房人而言，核心區(qū)的“老破小”，或許將會(huì)迎來一個(gè)重估的周期。

3

以房定錢——金融資源重新分配。

政策鼓勵(lì)，利率下降、支持改善性換房、現(xiàn)房銷售……市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以及信心都在進(jìn)行著“重新設(shè)定”。

你要抓住的，是政策窗口期內(nèi)那種“可負(fù)擔(dān)、可改善、可保值”的機(jī)會(huì)。

4

以人定金融——住房金融回歸理性。

房子不再是“萬能的投資品”，而是“高品質(zhì)的生活資產(chǎn)”。

這個(gè)轉(zhuǎn)變，會(huì)徹底重構(gòu)重慶的購房心理：未來買房，不是為了一夜暴富，而是為了“不掉隊(duì)”。

04

你也許會(huì)問：政策轉(zhuǎn)向了，那重慶樓市的利好在哪里？

對(duì)重慶而言，至少有三大現(xiàn)實(shí)利好：

第一，城中村改造、老舊小區(qū)更新。

這不僅極大地改善了居住環(huán)境，更是有力地帶動(dòng)了城市核心區(qū)資產(chǎn)的再次進(jìn)行估值。

拿渝中九龍坡江北大渡口這些老城區(qū)來講，伴隨“老舊改好房子標(biāo)準(zhǔn)”的逐步推進(jìn)，今后將會(huì)涌現(xiàn)出一大批“老小區(qū)搖身一變成為新資產(chǎn)”的機(jī)遇。

具體有哪些地方會(huì)迎來這樣的機(jī)會(huì)，可以看我之前的文章《重慶啟動(dòng)大拆遷！樓市去庫存終于迎來核彈級(jí)大招！》。

第二，二手房重回主力，量?jī)r(jià)修復(fù)機(jī)會(huì)來臨。

重慶的二手房市場(chǎng)正穩(wěn)步復(fù)蘇。

今年以來，重慶的中心城區(qū)二手房單周的成交量，大致上維持在2000套之上，全年的成交量，很有希望恢復(fù)至2021年的水準(zhǔn)。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

秋交會(huì)期間，重慶的二手房掛牌量，累計(jì)下降了5100套；國(guó)慶長(zhǎng)假前四天，二手房帶看量同比增加了28%；成交量與去年同期相比，上漲了超過40%。

這些實(shí)際數(shù)據(jù)表明，二手房不僅僅是在理論層面上的機(jī)會(huì)，而是在重慶這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，真真切切地開始了復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

第三，金融支持與結(jié)構(gòu)性放松。

從限貸、限售、限外再到房產(chǎn)稅，直至精準(zhǔn)放松，重慶在政策執(zhí)行層面一直以來都顯得較為靈活且很務(wù)實(shí)。

而當(dāng)前的重慶，已經(jīng)算得上是全國(guó)購房政策門檻最低的城市之一。

這意味著，對(duì)改善型購房者和首次購房的人，支持會(huì)更有力。與此同時(shí)換房的渠道正被重新打通，讓新房市場(chǎng)進(jìn)一步煥發(fā)新活力。

05

樓市的時(shí)代在變，暴漲暴跌的周期過去了，靠信息差賺錢的紅利也過去了。

接下來，你必須看懂樓市的“慢變量”：人口、結(jié)構(gòu)、政策、產(chǎn)業(yè)……

未來五年重慶樓市的重點(diǎn)不在能漲多少，而在哪些區(qū)域能穩(wěn)住自身價(jià)值。

從增量到存量；從“搶房”到“選房”；從盲目上車，到理性布局——這是每個(gè)購房者都逃不過的轉(zhuǎn)型。

重慶樓市的的機(jī)會(huì)，不再獎(jiǎng)勵(lì)跑得快的人，而是只留給看懂“存量”的人。