都說樓市低迷。

但上海二手市場每個(gè)月仍有兩萬套的成交。

到底是哪些人在逆市買房？

你肯定認(rèn)為都是剛需、改善、再加上本地拆遷戶，再往后就很難細(xì)分了。

今天就和大家聊聊我們深入一線調(diào)研后的最新洞察。

四類買房客群

第一類，撿漏的剛需。

這兩年一輪又一輪的樓市政策，吸引了一波又一波的剛需。

降首付，降房貸利率，縮短社保年限，提高公積金貸款額度，稅費(fèi)也便宜了。

為了結(jié)婚安家或是結(jié)束飄泊，剛需們紛紛下場了。

今年1-8月，上海套均總價(jià)下滑了50萬。

這背后是大量的剛需在入場。

這些大多是外地來滬的年輕人，工作沒幾年，預(yù)算有限，買的要么是市區(qū)老公房，要么郊區(qū)動(dòng)遷房。

比如黃浦的西凌新村、靜安的彭浦新村、長寧的天山五村、楊浦的市光三村、寶山的美羅家園。

一兩百萬買個(gè)兩房，對剛需來說就是在上海立足的起點(diǎn)。

第二類，本地置換。

樓市下行，大家都認(rèn)置換邏輯。

自己要賣的房子雖然跌了，但自己想買的房子跌的更多。

于是，此類房東會(huì)快速賣掉自己的小房子，差房子，置換到更好的地段，買品質(zhì)更好的小區(qū)。

我接手過不少家庭，從外環(huán)換到中環(huán)，中環(huán)換到內(nèi)環(huán)，實(shí)現(xiàn)了階層躍遷。

也正是這群置換客，支撐起了次新房的房價(jià)。

除此之外，這兩年的國內(nèi)樓市，甚至開始流行“反向置換”。

反向置換的背后，有退休老人的變現(xiàn)養(yǎng)老、有中產(chǎn)的降杠桿自救。

第三類：外地有錢家庭。

上海的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，是全國有錢人的“心頭好”。

“全國富豪搶購上海新房豪宅”的消息，已經(jīng)廣為人知。

熱度傳導(dǎo)到二手市場，外地有錢家庭都飛來給子女置業(yè)。

這些外地買家通常資金充足，決策周期也短。

買房主要目的是為子女結(jié)婚或準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。

我們接手的案例，有不少來自浙江，蘇州，包括一些韓國家庭都在上海親水灣，九亭，閔行金匯買了房。

對他們來說，上海的房子不只是資產(chǎn)，更是下一代發(fā)展的起點(diǎn)。

第四類，收租客。

收租客，是樓市中的“聰明人”。

他們眼光獨(dú)到，善于發(fā)現(xiàn)市場中的機(jī)會(huì)。

核心地段的老破小，雖然面積不大，但租金回報(bào)率卻極高。

市面上很多100多萬的老破小，又在內(nèi)環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3000塊，年租金就是3.5萬，租金回報(bào)率超過2.5%。

已經(jīng)超過銀行的2個(gè)點(diǎn)定存利息了。

只要地段好，房子就不愁租。

這種黃金地段的小房子，不僅能帶來穩(wěn)定的租金收入，還能在市場好轉(zhuǎn)時(shí)，獲得資產(chǎn)的增值。

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他們?yōu)槭裁船F(xiàn)在買？

現(xiàn)在時(shí)代變了，買房邏輯也變了。

買家心態(tài)已經(jīng)從投資導(dǎo)向轉(zhuǎn)向居住導(dǎo)向。

這些人現(xiàn)在沖進(jìn)市場買房，并不是覺得房價(jià)要漲。

純粹是因?yàn)榈鹊搅诵膬x的好房子。

在前幾年市場火爆的時(shí)候，很多好樓層好位置的房源，別說有錢買不到，是壓根都不會(huì)拿出來賣。

但現(xiàn)在不一樣，每個(gè)板塊，每個(gè)價(jià)位段，總會(huì)出現(xiàn)那么一些價(jià)格，戶型，樓層，位置，裝修都很不錯(cuò)的房子。

當(dāng)下能買房的人，基本都是不在乎短期漲跌，屬于早買早享受的類型。

本來就是買來自住，漲了當(dāng)然好，不漲住得舒服也值了。

他們愿意為好的地段、好的品質(zhì)付費(fèi)。

本質(zhì)上購買的是未來的生活品質(zhì)和每天的好心情。

而且二手房價(jià)較最高點(diǎn)已經(jīng)回落了30%。

現(xiàn)在買比前幾年牛市高點(diǎn)買，性價(jià)比已經(jīng)高出很多。

另一方面，市面上的好房子極其稀缺。

上海20萬套的二手庫存，看似豐富，但真正稱得上“好房子”的不超過10%。

而且好房子的帶看量關(guān)注度非常大。

出現(xiàn)一套，很快就會(huì)賣掉。

如果你手里有鈔票，且真的想買房，當(dāng)下是有機(jī)會(huì)買到既好又便宜的房子的。

只要地段好品質(zhì)硬，長期看肯定還是能保值的。

等以后經(jīng)濟(jì)好起來，可能還會(huì)升值。

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給房東的一些建議

市場有流動(dòng)，好房子被追捧，對房東來說就是好消息。

但仍有些房東由于市場經(jīng)驗(yàn)不足，機(jī)會(huì)到眼前了把握不住。

這里我們給房東幾條建議，希望對你們能有所助益。

1、不要臨時(shí)跳價(jià)

根據(jù)我們的市場觀察來看，每1000個(gè)房東中約有1個(gè)會(huì)在收到第一波報(bào)價(jià)后突然跳價(jià)，結(jié)果往往是后悔莫及。

跳價(jià)不僅會(huì)惹毛誠心購買的買家，還會(huì)被中介判定為不誠心賣房的房東，從而斃掉你的房源。

所以寧愿一開始掛高價(jià)，也千萬不要臨場跳價(jià)。

2、不要脫離市場

現(xiàn)在市場變化太快，房東可以給自己的房子設(shè)置一個(gè)心理底價(jià)。

但這個(gè)底價(jià)期限不要太長，可一個(gè)月動(dòng)態(tài)調(diào)整一次。

期間可以多和中介溝通，聽聽他們的意見和建議。

3、明確方向和賣房目的

賣房，一定要有目的，以結(jié)果為導(dǎo)向。

你是要向上置換，還是儲(chǔ)備現(xiàn)金流？

這個(gè)問題，一定要想清楚。

如果你是為了向上置換，那就快速賣掉，不然置換永遠(yuǎn)無法啟動(dòng)。

相信現(xiàn)在不少房東都卡在置換鏈條上煎熬。

先買后賣，天天要擔(dān)心上下家可能存在的違約。

先賣后買，又要擔(dān)心自己賣便宜了、買貴了，或者錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)。

更多的時(shí)候，房東都是兩眼一抹黑，完全不知道從哪里下手。

中介的套路又很深，談判、合同更是一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有。

雖然大家上網(wǎng)搜，能找到各種自媒體教學(xué)如何賣房置換，但是光有知識和認(rèn)知，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

市場里缺的是既有高度認(rèn)知，又有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，又可以站在置換客戶立場，有落地執(zhí)行力的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

如果你有置換需求，可以聯(lián)系我們。

我們是單邊代理，長期主義，對會(huì)員是終身服務(wù)制。

4、保持耐心

賣房，也需要耐心。

好飯不怕晚，好房不怕等。

如果你不急著置換，就不要因?yàn)橐粫r(shí)地著急，低價(jià)拋售。

只要你的房子足夠好，可以適當(dāng)?shù)踔鴥r(jià)格賣。

保持耐心，等待合適的買家，才能讓你的房子賣出最好的價(jià)格。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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