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2025 年 10 月，溫州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《溫州市本級(jí)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃（2024-2035 年）批前公示》，明確未來 10 余年市本級(jí)（含鹿城、龍灣、甌海全域，不含洞頭）低效用地再開發(fā)路徑。

此次規(guī)劃不僅銜接國(guó)家試點(diǎn)任務(wù)，更錨定城市更新核心目標(biāo)，涉及 1.12 萬畝拆除重建用地、0.96 萬畝環(huán)境整治用地等多元類型，其中七都島、濱江商務(wù)區(qū)、東部樞紐等 10 余個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)⒙氏葐?dòng)，為溫州破解 “人多地少” 資源瓶頸、推動(dòng)城市功能升級(jí)按下 “加速鍵”。

作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，溫州長(zhǎng)期面臨土地供需矛盾，而低效用地再開發(fā)成為破解這一難題的關(guān)鍵抓手。早在兩年前，溫州便從全國(guó) 300 余座城市中脫穎而出，成功獲批新一輪低效用地再開發(fā)試點(diǎn)；近期又被納入要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)，“優(yōu)化土地配置” 被列為核心任務(wù)，涵蓋存量土地盤活、產(chǎn)業(yè)用地創(chuàng)新等多項(xiàng)要求。

此次公示的專項(xiàng)規(guī)劃，首次明確市本級(jí)低效用地再開發(fā)的 “時(shí)間表” 與 “路線圖”：規(guī)劃基期為 2024 年，核心試點(diǎn)期聚焦 2024-2027 年，遠(yuǎn)期與 2035 年國(guó)土空間總體規(guī)劃銜接。

根據(jù)規(guī)劃數(shù)據(jù)，市本級(jí)范圍內(nèi)，以拆除重建為主導(dǎo)的低效用地規(guī)模達(dá) 1.12 萬畝，以環(huán)境整治為主導(dǎo)的約 0.96 萬畝，以改擴(kuò)建為主導(dǎo)的約 0.4 萬畝，以功能轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲗?dǎo)的約 0.05 萬畝。溫州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些低效用地的再開發(fā)，將成為未來溫州主城區(qū)建設(shè)的 “主戰(zhàn)場(chǎng)”，助力城市從 “外延擴(kuò)張” 向 “內(nèi)涵提升” 轉(zhuǎn)型。

根據(jù)規(guī)劃，溫州將優(yōu)先推進(jìn)七都島、濱江商務(wù)區(qū)、東部樞紐等核心板塊的低效用地再開發(fā)，三大區(qū)域依托各自資源稟賦，形成差異化發(fā)展定位，共同塑造城市新地標(biāo)。

濱江商務(wù)區(qū)：從 CBD 到 “東西兩翼”，多區(qū)域迎來 “拆改結(jié)合”

濱江商務(wù)區(qū)的再開發(fā)范圍遠(yuǎn)超傳統(tǒng)認(rèn)知的濱江 CBD 核心區(qū)，而是涵蓋 “東西兩翼”—— 西起安瀾亭，東至桃花島，智慧谷、米房 cei、洪殿、鹿角灣、體育休閑公園、東甌智庫(kù)等均被納入規(guī)劃。從功能定位來看，該區(qū)域呈現(xiàn) “拆改并舉、分類施策” 特征：

• 拆除重建類：智慧谷、洪殿部分區(qū)域以住宅用地為主，未來有望通過拆遷釋放優(yōu)質(zhì)居住空間；桃花島片區(qū)體育休閑公園旁規(guī)劃住宅與商業(yè)混合用地，進(jìn)一步完善片區(qū)生活配套。

• 改造提升類：米房 cei、花園 1956、東甌智庫(kù)等由老舊廠房改造而來的創(chuàng)意園區(qū)，將保留原有建筑肌理進(jìn)行功能優(yōu)化 —— 米房 cei 規(guī)劃為文化用地，花園 1956 維持商業(yè)用地屬性，東甌智庫(kù)則新增住宅功能。值得注意的是，這些園區(qū)普遍面臨 “停車難” 問題，規(guī)劃明確提出需在改造中增設(shè)停車場(chǎng)，以提升運(yùn)營(yíng)效率。

• 地標(biāo)打造類：濱江 CBD 核心區(qū)的原濱江大排檔地塊已率先動(dòng)工，將建設(shè)高度約 418 米的青山全球總部大樓，未來將成為溫州城市天際線的新亮點(diǎn)；而鹿角灣地塊雖規(guī)劃為文化用地，但目前仍有 1 幢老舊住宅待拆，其拆遷進(jìn)度將直接影響區(qū)域開發(fā)節(jié)奏。

與濱江 CBD 隔江相望的七都島，此次低效用地再開發(fā)聚焦西島頭（溫州中心附近），上沙村將啟動(dòng)城中村改造，成為片區(qū)開發(fā)的 “先行軍”。

從功能布局來看，該區(qū)域呈現(xiàn) “沿江見綠、臨江興業(yè)” 的特點(diǎn)：沿江地帶規(guī)劃為公園綠地，西側(cè)面向?yàn)I江 CBD 的區(qū)域布局商業(yè)用地，北側(cè)面向永嘉北外灘的區(qū)域則規(guī)劃住宅用地，容積率達(dá) 2.5 以上，將打破七都島 “低密度開發(fā)” 的傳統(tǒng)印象，建設(shè)高層建筑群，與對(duì)岸濱江 CBD 形成 “隔江呼應(yīng)” 的城市格局。

不過，片區(qū)開發(fā)仍面臨關(guān)鍵挑戰(zhàn) —— 停工已久的溫州中心項(xiàng)目能否重啟。作為七都島的標(biāo)志性項(xiàng)目，溫州中心的建設(shè)進(jìn)度不僅關(guān)乎區(qū)域形象提升，更將影響周邊商業(yè)、住宅用地的價(jià)值釋放，其后續(xù)動(dòng)態(tài)備受市場(chǎng)關(guān)注。此外，七都島的老涂南片、原七都中學(xué)也被納入規(guī)劃，前者將打造公園綠地、商業(yè)、文化復(fù)合功能區(qū)，后者則轉(zhuǎn)型為文化用地，進(jìn)一步豐富片區(qū)公共服務(wù)配套。

東部樞紐：借力溫福高鐵，4 個(gè)城中村將 “蝶變”

隨著溫福高鐵于 2025 年 9 月底正式動(dòng)工，東部樞紐（高鐵溫州東站所在區(qū)域）的低效用地再開發(fā)同步提上日程，沙中、沙南、蟾鐘、建新 4 個(gè)城中村有望啟動(dòng)改造，成為龍灣乃至溫州 “交通樞紐經(jīng)濟(jì)” 的重要載體。

根據(jù)規(guī)劃，東部樞紐區(qū)域?qū)@ “高鐵 + 軌道” 構(gòu)建 “產(chǎn)城融合” 新格局：東片靠近溫州東站的區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)用地，重點(diǎn)發(fā)展交通配套、商務(wù)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)；西片靠近永中城區(qū)的區(qū)域以住宅用地為主，滿足周邊就業(yè)人群的居住需求；沿軌道交通 S1 線南側(cè)則規(guī)劃住宅與商業(yè)混合用地，打造 “TOD 生活圈”。溫州市鐵路與軌道交通建設(shè)管理中心相關(guān)人士表示，東部樞紐的開發(fā)將依托溫州東站的交通優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)人流、物流、資金流的集聚，助力龍灣建設(shè) “東部新增長(zhǎng)極”。

全域推進(jìn)：產(chǎn)業(yè)平臺(tái)與民生區(qū)域同步發(fā)力，城市功能全面升級(jí)

除三大核心板塊外，溫州灣新區(qū)、鞋都等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，以及歷史文化街區(qū)、西部新城、龍方、浙南科技城等區(qū)域，也將推進(jìn)低效用地再開發(fā)，形成 “產(chǎn)業(yè)提質(zhì)” 與 “民生改善” 雙輪驅(qū)動(dòng)的格局。

在產(chǎn)業(yè)平臺(tái)方面，溫州灣新區(qū)、鞋都的低效用地以工業(yè)用途為主，將通過廠房翻新、園區(qū)改造擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，助力溫州制造業(yè) “轉(zhuǎn)型升級(jí)”；不過，鞋都沿江片及部分山腳地塊規(guī)劃新增住宅用地，將緩解產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，實(shí)現(xiàn) “職住平衡”。

在民生區(qū)域方面，歷史文化街區(qū)將在保護(hù)歷史風(fēng)貌的前提下，對(duì)低效用地進(jìn)行微改造，提升文旅服務(wù)功能；西部新城、龍方、浙南科技城、瑤溪、蒲州、黃嶼、蟠鳳、北村、婁橋東、婁橋南等區(qū)域，則以 “城中村拆除 + 老舊設(shè)施改造” 為主，規(guī)劃新增住宅、教育、公園綠地等民生配套。

值得注意的是，部分老舊廠房改造的商業(yè)項(xiàng)目可能面臨 “業(yè)態(tài)同質(zhì)化” 風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃提示需警惕其對(duì)正規(guī)商業(yè)設(shè)施的沖擊，同時(shí)必須解決停車配套不足的問題。

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