浙江
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2025 年 10 月，溫州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《溫州市本級低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2024-2035 年）批前公示》，明確未來 10 余年市本級（含鹿城、龍灣、甌海全域，不含洞頭）低效用地再開發(fā)路徑。
此次規(guī)劃不僅銜接國家試點任務，更錨定城市更新核心目標，涉及 1.12 萬畝拆除重建用地、0.96 萬畝環(huán)境整治用地等多元類型，其中七都島、濱江商務區(qū)、東部樞紐等 10 余個重點區(qū)域?qū)⒙氏葐?/strong>，為溫州破解 “人多地少” 資源瓶頸、推動城市功能升級按下 “加速鍵”。
作為民營經(jīng)濟發(fā)達城市，溫州長期面臨土地供需矛盾，而低效用地再開發(fā)成為破解這一難題的關鍵抓手。早在兩年前，溫州便從全國 300 余座城市中脫穎而出，成功獲批新一輪低效用地再開發(fā)試點；近期又被納入要素市場化配置綜合改革試點，“優(yōu)化土地配置” 被列為核心任務，涵蓋存量土地盤活、產(chǎn)業(yè)用地創(chuàng)新等多項要求。
此次公示的專項規(guī)劃，首次明確市本級低效用地再開發(fā)的 “時間表” 與 “路線圖”：規(guī)劃基期為 2024 年，核心試點期聚焦 2024-2027 年，遠期與 2035 年國土空間總體規(guī)劃銜接。
根據(jù)規(guī)劃數(shù)據(jù)，市本級范圍內(nèi)，以拆除重建為主導的低效用地規(guī)模達 1.12 萬畝，以環(huán)境整治為主導的約 0.96 萬畝，以改擴建為主導的約 0.4 萬畝，以功能轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲗У募s 0.05 萬畝。溫州市自然資源和規(guī)劃局相關負責人表示，這些低效用地的再開發(fā)，將成為未來溫州主城區(qū)建設的 “主戰(zhàn)場”，助力城市從 “外延擴張” 向 “內(nèi)涵提升” 轉(zhuǎn)型。
根據(jù)規(guī)劃，溫州將優(yōu)先推進七都島、濱江商務區(qū)、東部樞紐等核心板塊的低效用地再開發(fā)，三大區(qū)域依托各自資源稟賦，形成差異化發(fā)展定位，共同塑造城市新地標。
濱江商務區(qū)：從 CBD 到 “東西兩翼”，多區(qū)域迎來 “拆改結(jié)合”
濱江商務區(qū)的再開發(fā)范圍遠超傳統(tǒng)認知的濱江 CBD 核心區(qū)，而是涵蓋 “東西兩翼”—— 西起安瀾亭，東至桃花島，智慧谷、米房 cei、洪殿、鹿角灣、體育休閑公園、東甌智庫等均被納入規(guī)劃。從功能定位來看，該區(qū)域呈現(xiàn) “拆改并舉、分類施策” 特征：
拆除重建類：智慧谷、洪殿部分區(qū)域以住宅用地為主，未來有望通過拆遷釋放優(yōu)質(zhì)居住空間；桃花島片區(qū)體育休閑公園旁規(guī)劃住宅與商業(yè)混合用地，進一步完善片區(qū)生活配套。
改造提升類：米房 cei、花園 1956、東甌智庫等由老舊廠房改造而來的創(chuàng)意園區(qū)，將保留原有建筑肌理進行功能優(yōu)化 —— 米房 cei 規(guī)劃為文化用地，花園 1956 維持商業(yè)用地屬性，東甌智庫則新增住宅功能。值得注意的是，這些園區(qū)普遍面臨 “停車難” 問題，規(guī)劃明確提出需在改造中增設停車場，以提升運營效率。
地標打造類：濱江 CBD 核心區(qū)的原濱江大排檔地塊已率先動工，將建設高度約 418 米的青山全球總部大樓，未來將成為溫州城市天際線的新亮點；而鹿角灣地塊雖規(guī)劃為文化用地，但目前仍有 1 幢老舊住宅待拆，其拆遷進度將直接影響區(qū)域開發(fā)節(jié)奏。
與濱江 CBD 隔江相望的七都島，此次低效用地再開發(fā)聚焦西島頭（溫州中心附近），上沙村將啟動城中村改造，成為片區(qū)開發(fā)的 “先行軍”。
從功能布局來看，該區(qū)域呈現(xiàn) “沿江見綠、臨江興業(yè)” 的特點：沿江地帶規(guī)劃為公園綠地，西側(cè)面向濱江 CBD 的區(qū)域布局商業(yè)用地，北側(cè)面向永嘉北外灘的區(qū)域則規(guī)劃住宅用地，容積率達 2.5 以上，將打破七都島 “低密度開發(fā)” 的傳統(tǒng)印象，建設高層建筑群，與對岸濱江 CBD 形成 “隔江呼應” 的城市格局。
不過，片區(qū)開發(fā)仍面臨關鍵挑戰(zhàn) —— 停工已久的溫州中心項目能否重啟。作為七都島的標志性項目，溫州中心的建設進度不僅關乎區(qū)域形象提升，更將影響周邊商業(yè)、住宅用地的價值釋放，其后續(xù)動態(tài)備受市場關注。此外，七都島的老涂南片、原七都中學也被納入規(guī)劃，前者將打造公園綠地、商業(yè)、文化復合功能區(qū)，后者則轉(zhuǎn)型為文化用地，進一步豐富片區(qū)公共服務配套。
東部樞紐：借力溫福高鐵，4 個城中村將 “蝶變”
隨著溫福高鐵于 2025 年 9 月底正式動工，東部樞紐（高鐵溫州東站所在區(qū)域）的低效用地再開發(fā)同步提上日程，沙中、沙南、蟾鐘、建新 4 個城中村有望啟動改造，成為龍灣乃至溫州 “交通樞紐經(jīng)濟” 的重要載體。
根據(jù)規(guī)劃，東部樞紐區(qū)域?qū)@ “高鐵 + 軌道” 構(gòu)建 “產(chǎn)城融合” 新格局：東片靠近溫州東站的區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)用地，重點發(fā)展交通配套、商務服務等產(chǎn)業(yè)；西片靠近永中城區(qū)的區(qū)域以住宅用地為主，滿足周邊就業(yè)人群的居住需求；沿軌道交通 S1 線南側(cè)則規(guī)劃住宅與商業(yè)混合用地，打造 “TOD 生活圈”。溫州市鐵路與軌道交通建設管理中心相關人士表示，東部樞紐的開發(fā)將依托溫州東站的交通優(yōu)勢，推動人流、物流、資金流的集聚，助力龍灣建設 “東部新增長極”。
全域推進：產(chǎn)業(yè)平臺與民生區(qū)域同步發(fā)力，城市功能全面升級
除三大核心板塊外，溫州灣新區(qū)、鞋都等重點產(chǎn)業(yè)平臺，以及歷史文化街區(qū)、西部新城、龍方、浙南科技城等區(qū)域，也將推進低效用地再開發(fā)，形成 “產(chǎn)業(yè)提質(zhì)” 與 “民生改善” 雙輪驅(qū)動的格局。
在產(chǎn)業(yè)平臺方面，溫州灣新區(qū)、鞋都的低效用地以工業(yè)用途為主，將通過廠房翻新、園區(qū)改造擴大生產(chǎn)規(guī)模，助力溫州制造業(yè) “轉(zhuǎn)型升級”；不過，鞋都沿江片及部分山腳地塊規(guī)劃新增住宅用地，將緩解產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，實現(xiàn) “職住平衡”。
在民生區(qū)域方面，歷史文化街區(qū)將在保護歷史風貌的前提下，對低效用地進行微改造，提升文旅服務功能；西部新城、龍方、浙南科技城、瑤溪、蒲州、黃嶼、蟠鳳、北村、婁橋東、婁橋南等區(qū)域，則以 “城中村拆除 + 老舊設施改造” 為主，規(guī)劃新增住宅、教育、公園綠地等民生配套。
值得注意的是，部分老舊廠房改造的商業(yè)項目可能面臨 “業(yè)態(tài)同質(zhì)化” 風險，規(guī)劃提示需警惕其對正規(guī)商業(yè)設施的沖擊，同時必須解決停車配套不足的問題。
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