福州五四北，既陌生又熟悉的地方，陌生是因為它在這幾年當(dāng)中，快速的發(fā)展，已經(jīng)把房子蓋到山腳下去了。熟悉，是因為它仍然是鼓樓區(qū)的“后花園”，生活在這里的人，很多是從鼓樓區(qū)置換過去，我也去了很多回，對秀峰路在熟悉不過了。

雖然五四北的發(fā)展如火如荼，可是商業(yè)卻很難支撐起來，五四北泰禾轉(zhuǎn)售后的五四印象，并沒有出現(xiàn)人潮涌動的跡象，仍然像過去一樣，商場內(nèi)寥寥無幾的行人，商店也是稀稀疏疏的開著。

人口不夠密集，商業(yè)上難以突破，使得它背后一排的SOHO商住樓，也出現(xiàn)大量空置情況，價格更是一落千丈，直接就腰斬下來了。

2016年，小編一個老客戶把泰禾廣場樓上的SOHO賣掉出國，我清晰的記得，成交價格是63萬，而她買入的價格則是79萬，本以為是虧本賣，沒想到現(xiàn)在賣掉的價格，虧得更多。

小編剛剛在貝殼網(wǎng)上看到，40平米的戶型，成交總價僅有30萬。這么多年的房租，已經(jīng)無法填補跌去的部分，SOHO的傷痛，或許只有業(yè)主才最為深刻。

今天，用一套泰禾廣場的SOHO成交房源，作為案例給大家做個簡單分析，往后在購買SOHO的時候，也能多一點的建議，哪怕只能聽進去一句話。

成交小區(qū)：泰禾廣場；

成交時間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)40.85平米，1房2廳，低樓層，精裝修，朝南，30萬，成交單價7344元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌31天，業(yè)主在一個月內(nèi)，調(diào)價9次，只有帶看3組客戶，掛牌價格34萬讓價4萬成交。從成交數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主賣房誠意度高，調(diào)價節(jié)奏快，成交周期短，轉(zhuǎn)化效率很不錯，驗證出一點，只要房東想把房子賣掉，都會在短時間內(nèi)進行價格調(diào)整。

2、五四北泰禾廣場，小區(qū)的樓下泰禾的綜合體，門口是地鐵站，2013年6份交房，內(nèi)部層高4.5米，這套房子是開發(fā)商原始精裝修之后，還進行了二次裝修，長時間處于空置的狀態(tài)，整體裝修保持較好，所以，賣相比較好。整個小區(qū)6棟樓，2658戶 業(yè)主，物業(yè)費2.8元/平米，容積率6.2，每棟樓都是三梯二十九戶的單向結(jié)構(gòu)。

3、目前，泰禾廣場在售房源30套，在租房源102套，出租房源多，市場租金大約在1800-2000元/月，業(yè)主掛牌的均價12061元/平米，由于單價較低，已經(jīng)跌破了原值17000元/平米，大部分業(yè)主寧可出租，也不愿意出售，所以出租的房源始終保持在高位。

4、泰禾廣場的價格確實下跌很厲害，今年5月份成交一套9000元的單價，7月份成交9300的單價，而且都是裝修好的戶型。2013年業(yè)主一手買入的價格，都在17000元左右，現(xiàn)在的價格真的已經(jīng)回到了2013年的狀態(tài)了。

購房建議：

關(guān)于SOHO，總是有很多說不完的話題，我仍然保持個人的建議：

買SOHO商住樓只要不賣，一直放著出租，就不會感覺到虧，一旦考慮出售的話，定然會出現(xiàn)虧本情況，因為在福州還沒有看到過哪個項目的商住樓，有保值增值的屬性。

當(dāng)然，這是大市場經(jīng)濟下行，占了主要核心原因，拋開市場因素，它本身也不具備很強的投資屬性，只能作為出租來使用比較好。五四北泰禾廣場SOHO的優(yōu)缺點分析：

優(yōu)點

1. 交通便利：緊鄰地鐵1號線象峰站（約300米），周邊公交線路密集（如128路、19路等），自駕可通過坂中路快速接入繞城高速。
2. 租金回報率高：當(dāng)前套均租金約2000元/月，按成交價計算回報率達5.3%，屬于穩(wěn)定投資選擇。
3. 戶型靈活：提供39-79㎡的挑高復(fù)式戶型，可多套打通辦公，使用空間利用率高。
4. 配套成熟：毗鄰沃爾瑪、秀山農(nóng)貿(mào)市場等生活設(shè)施，周邊教育資源（如晉安區(qū)實驗小學(xué)）齊全。

缺點

1. 價格波動大：2013年開盤價1.7萬/㎡，當(dāng)前掛牌價約1萬/㎡，部分房源接近腰斬，資產(chǎn)縮水明顯。
2. 管理混亂：商住混合導(dǎo)致人員流動性大，物業(yè)管理水平一般，居住體驗較差。
3. 商業(yè)氛圍衰退：泰禾廣場近年門店關(guān)閉增多，人流量下滑，商圈發(fā)展乏力。
4. 交易成本高：SOHO屬性導(dǎo)致二手交易稅費高，且無法落戶，升值空間有限。

投資有風(fēng)險，買SOHO需要更為謹慎一些，大家有問題可以評論區(qū)互動；

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