前文回顧：

聊聊最近的幾個(gè)細(xì)節(jié)

一、未跌透房源，買(mǎi)家出價(jià)邪乎，應(yīng)該還會(huì)出現(xiàn)一波跳躍節(jié)奏式補(bǔ)跌

怕大家誤解，一定要強(qiáng)調(diào)，這里的“未跌透房源”，是那些明顯跌幅不夠的房子。

比如豐臺(tái)新宮當(dāng)年的熱盤(pán)：天悅壹號(hào)。

該小區(qū)最高點(diǎn)也是出現(xiàn)在23年春季，中小三居單價(jià)上到了8萬(wàn)+

然后你再看看今年的成交價(jià)，中小三居單價(jià)還在7萬(wàn)+的高位上。

有的人喜歡自嗨，還真覺(jué)得自己這小區(qū)抗跌呢......

這么說(shuō)吧，按照這種次新小區(qū)的普遍跌幅，半年內(nèi)，不出意外的話，各位能看到5字頭的成交單價(jià)。

我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，這不是真實(shí)的整體市場(chǎng)，這個(gè)盤(pán)它還在跌，真就是非常簡(jiǎn)單的道理——沒(méi)有跌透！

（有興趣可以看看我這篇文章《）

沒(méi)跌透的原因，聰明人一眼就能看出來(lái)：

整個(gè)小區(qū)1200多套的存量，近90天只成交了2套房。

按照正常邏輯，這種5-7年房齡的次新小區(qū)，正是第一茬交易旺盛期，它現(xiàn)在這個(gè)極低的換手率，掩蓋了繼續(xù)補(bǔ)跌的真相，麻痹了該小區(qū)正要賣(mài)房的業(yè)主。

我大聲再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍：

這跟整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)關(guān)系，人家跌透的早就沒(méi)有這種情況了，沒(méi)跌透的，等于是別人走過(guò)的路，你必須也要走一遭。

其實(shí)這就給那種

靠對(duì)比成交價(jià)整天唱空的博主

《北京四環(huán)，房?jī)r(jià)瞬間跌掉200萬(wàn)！》

【你看到那些大驚小怪“喊跌”的文章，客觀算一算跌幅有的還沒(méi)到30%】

跌與不跌，中間態(tài)確實(shí)難以判斷，但是如果你那小區(qū)甚至都特么跌了30%了，你還怕啥啊。

如果你跌30%，你的恐懼感是3顆星，那天悅壹號(hào)的業(yè)主里如果有房子且懂這一套的，他的恐懼感應(yīng)該是30顆星！

是你的十倍才對(duì)！

像那種普遍跌30%的小區(qū)，我沒(méi)辦法講筑底的原因，一是還有業(yè)主信中介那一套“分化”的邏輯，中介一忽悠，昨天筑底了，他非要砸最好一下；二是筑底這件事，如果讓所有人認(rèn)可，是要明顯漲價(jià)后，你再?gòu)?fù)盤(pán)，哪一套價(jià)格是筑底價(jià)。

其實(shí)現(xiàn)在很多熱門(mén)小區(qū)，早就處在這個(gè)混沌過(guò)渡帶了。

二、上車(chē)盤(pán)底價(jià)之上成交

在講這一點(diǎn)前，我還是重復(fù)下直播間的溫馨提示：

北京從九月下旬開(kāi)始，上車(chē)盤(pán)成交占比已經(jīng)緩慢變高、改善盤(pán)占比相對(duì)應(yīng)變低。

（見(jiàn)我這篇文章）

市場(chǎng)最差時(shí)，哪種都少，但是改善會(huì)升高、上車(chē)盤(pán)會(huì)變少。

而當(dāng)改善占比降低、上車(chē)盤(pán)占比升高時(shí)，就要警惕市場(chǎng)給出的啟動(dòng)信號(hào)（信號(hào)和實(shí)際發(fā)生肯定還需要進(jìn)一步驗(yàn)證，但是警惕總是對(duì)的）。

比如我們?cè)谑患僖潦?，幫?huì)員談了兩套上車(chē)盤(pán)，他買(mǎi)走了其中一套，剩余另一套，在我們推薦給另一位同預(yù)算會(huì)員，假期還沒(méi)結(jié)束就賣(mài)掉了，而且......比我們談的價(jià)格，還高了6萬(wàn)，這里明顯是中介手里的小白買(mǎi)家不懂，吃了一點(diǎn)虧。

各位如果通過(guò)綠殼等中介看房，一定留個(gè)心眼，有些底價(jià)，還是不夠真實(shí)，如果是會(huì)員，一定要及時(shí)同步給我們驗(yàn)證。

三、改善房的同戶型以極低價(jià)格賣(mài)掉后，不再出房

還有一個(gè)比較細(xì)微的變化。

在今年7月前后，市場(chǎng)最差的時(shí)候，不是有很多小區(qū)砸盤(pán)嗎？

那段時(shí)間你會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便有個(gè)業(yè)主低價(jià)賣(mài)掉了房子，不超一周，甚至也就一兩天，馬上又出現(xiàn)接近上一套價(jià)格，你能同樣接受的房子。

而進(jìn)入到9月下旬這段時(shí)間后，對(duì)于熱門(mén)跌透小區(qū)，極個(gè)別砸盤(pán)就算出現(xiàn)，你再等一周，以同樣價(jià)格，買(mǎi)回你當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買(mǎi)的那個(gè)戶型，難度相當(dāng)大。

要么戶型不一樣、要么樓層或位置明顯有硬傷。

要說(shuō)后悔吧，總覺(jué)得樓市應(yīng)該還得跌，要說(shuō)不后悔吧，自住改善家庭，正正好好買(mǎi)到那種戶型那個(gè)價(jià)格，還真挺難。

這和今年最差時(shí)節(jié)的市場(chǎng)，還是有變化的，這個(gè)變化，就是從這種微觀層面發(fā)生的。

靜待后市吧，這個(gè)十一雙節(jié)8天疊加，大家出京省親比例非常大，我可以把它稱(chēng)之為“小號(hào)春節(jié)”，春節(jié)后不管有沒(méi)有小陽(yáng)春，但是“憋量”現(xiàn)象大概率會(huì)出現(xiàn)，看看十月中下旬成交量，是不是我說(shuō)的這個(gè)樣子吧。

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