9月，濤哥發(fā)了南站、河西南二手房的成交數(shù)據(jù)，網(wǎng)友反饋有些激烈！

很多人覺(jué)得：怎么就這么低了？是不是故意找比較低的成交數(shù)據(jù)來(lái)佐證自己的觀點(diǎn)？這里要明確一下，數(shù)據(jù)都是真實(shí)的。

近期南京二手房成交本就不多，屬于價(jià)量雙收縮的狀態(tài)。有些板塊確實(shí)表現(xiàn)比較差，個(gè)別樓盤(pán)的成交價(jià)更是令人大跌眼鏡。

今天，還要再將江核的二手房成交數(shù)據(jù)捋一捋，也挺震驚的！

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，江核二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)明顯分化，部分小區(qū)價(jià)格仍在探底，但也有少數(shù)小區(qū)因稀缺性或品質(zhì)優(yōu)勢(shì)保持相對(duì)穩(wěn)定。

1. 整體價(jià)格趨勢(shì)

8-9月，江核二手房成交均價(jià)約1.95萬(wàn)/㎡，部分小區(qū)單價(jià)跌破1.5萬(wàn)/㎡，如保利西江月、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)等。

保利西江月：8月成交單價(jià)低至1.26萬(wàn)/㎡（87.9㎡房源），大部分房源在1.5萬(wàn)/㎡以下。

華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)：成交單價(jià)1.35-1.6萬(wàn)/㎡不等，以中低樓層房源為主。

優(yōu)質(zhì)次新房小區(qū)如金基中北映樾，因房齡新、品質(zhì)好，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，成交均價(jià)在2.4萬(wàn)/㎡以上。

金基中北映樾：成交均價(jià)約2.59萬(wàn)/㎡，為近期江核最高單價(jià)小區(qū)。

2. 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

部分業(yè)主因價(jià)格過(guò)低選擇撤牌不賣(mài)，導(dǎo)致掛牌量有所減少，但整體庫(kù)存仍超3000套。需求端以剛需或剛改客群為主，對(duì)價(jià)格敏感度較高，議價(jià)空間較大。

若近期有購(gòu)房需求，可重點(diǎn)關(guān)注江與城、金基中北映樾等品質(zhì)較好的次新房小區(qū)，或等待市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。若出售房產(chǎn)，需結(jié)合自身資金需求和市場(chǎng)預(yù)期，合理定價(jià)。

政務(wù)區(qū)

毫無(wú)疑問(wèn)，江核政務(wù)區(qū)是江北新房最密集的區(qū)域之一，前期除少量小高層（如花語(yǔ)熙岸）外，基本全是大高層產(chǎn)品，板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)主只能在價(jià)格上瘋狂“內(nèi)卷”。這也是整個(gè)江核二手房市場(chǎng)的普遍狀態(tài)。

板塊二手房比較新，大多都在最近3年內(nèi)交付的。其中金基中北映樾二手房成交價(jià)最高，8月賣(mài)出兩套：一套近2.5萬(wàn)/㎡、一套約2.6萬(wàn)/㎡，成為江核單價(jià)最高小區(qū)。

其次是，天宸江樾、大華錦繡江來(lái)等，二手房成交價(jià)在2.2-2.3萬(wàn)/㎡。

天宸云筑、和光錦棠府，花語(yǔ)熙岸府等勉強(qiáng)能保持2萬(wàn)/㎡的價(jià)位，時(shí)常1.9萬(wàn)+出售。

曾經(jīng)，量大管飽、首開(kāi)上千套住宅，并全部售罄的長(zhǎng)江時(shí)代，在目前政務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)格局中明顯墊底，1.7-1.8萬(wàn)/㎡的成交價(jià)是主流，還有一樓變異戶型賣(mài)出1.2萬(wàn)+/㎡的底價(jià)。

一樓變異戶型確實(shí)賣(mài)不上價(jià)格，但也不能跟橋北剛需一個(gè)價(jià)位吧？！

最近的掛牌房源的報(bào)價(jià)還是很有問(wèn)題：

天宸云筑的成交數(shù)據(jù)還是今年3月份的，且不到2萬(wàn)/㎡，近期幾乎沒(méi)有成交。原因無(wú)他，業(yè)主的掛牌價(jià)，實(shí)在讓人哭笑不得~~

我就想問(wèn)問(wèn)，3.7萬(wàn)/㎡的報(bào)價(jià)是怎么思考的？難道中介平臺(tái)的顧問(wèn)，不管不問(wèn)，隨意讓業(yè)主當(dāng)“小丑”？

濤哥可以很負(fù)責(zé)的告訴大家，近期成交量比較差的次新房，大多都是這個(gè)原因。看長(zhǎng)江凌云府的掛牌報(bào)價(jià)之后，其成交數(shù)據(jù)只能停留在上半年了。

隨著今年秋季，育英二外新浦路學(xué)校正式招生開(kāi)學(xué)，本就配套相對(duì)豐富的政務(wù)區(qū)，補(bǔ)上了最后一塊短板。只要不是死抱著不合時(shí)宜的價(jià)格不放，售賣(mài)效率還是不差的。

隧道口

隧道口板塊于江核而言比較特殊，正榮潤(rùn)江城、雅居樂(lè)濱江國(guó)際，幾乎就是江北新區(qū)剛成立時(shí)，品質(zhì)樓盤(pán)的標(biāo)桿。正榮潤(rùn)江城于2021年創(chuàng)下近5.2萬(wàn)/㎡的成交價(jià)，更是成為江北的價(jià)格巔峰！

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，正榮潤(rùn)江城的成交單價(jià)已大幅回落，近期成交單價(jià)多在2萬(wàn)元/㎡左右。

在金基中北映樾之前，隧道口-江與城一直是江核TOP1級(jí)別的次新房。即便是現(xiàn)在，江與城也能賣(mài)出超出周邊約2千/㎡的相對(duì)高價(jià)。

隧道口板塊中，單價(jià)比較低的二手房，主要集中在三家：時(shí)間較早的雅居樂(lè)濱江國(guó)際-大平層、正榮潤(rùn)錦城，以及交付不久的啟迪水木濱江。

濱江國(guó)際的戶型面積大，基本都在200㎡以上， 作為江北豪宅的標(biāo)榜，為什么現(xiàn)在價(jià)格在隧道口腳底板?

主要原因還是品質(zhì)，真的有七八百萬(wàn)預(yù)算的人，很難看上雅居樂(lè)，它太老了...

潤(rùn)錦城時(shí)間較早，部分還是毛坯交付，價(jià)格也是十分不穩(wěn)定。

前面這兩個(gè)老盤(pán)賣(mài)不上價(jià)格，可以理解。只是這個(gè)啟迪水木濱江是真的不行，成交價(jià)只能1.7萬(wàn)+/㎡，要知道其位置可是應(yīng)天大街隧道口，前排無(wú)遮無(wú)擋的一線江景，但仍抗不住房?jī)r(jià)猛跌。

相比之下，旁邊的保利江匯的成交數(shù)據(jù)明顯要好，雖然數(shù)量少，但價(jià)格是真心高，8月成交一套單價(jià)2.4萬(wàn)/㎡呢！

關(guān)鍵還是項(xiàng)目自身問(wèn)題，延期交付就不說(shuō)了，交付后也是問(wèn)題不斷，墻體脫落、綠化植物死亡較多、細(xì)節(jié)糟糕等。

口碑這東西是真難立，也是真易倒！今后，啟迪在江北，基本不用拿地了......

核中核

講核中核板塊的二手房，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)是繞不過(guò)去的項(xiàng)目。作為江北新區(qū)成立之前的拓荒樓盤(pán)，從曾經(jīng)的大紅大紫，賣(mài)到4萬(wàn)+/㎡是普普通通，到如今的洗盡鉛華，1.35萬(wàn)/㎡亦不見(jiàn)得是底線...

如今的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，幾乎已經(jīng)成為新四代宅產(chǎn)品——映象星潮的反面教財(cái)與拖價(jià)格后腿的角色。

廣西埂大街東側(cè)的晴樾府、萃云臺(tái)的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也不好，尤其是晴樾府，比同時(shí)間的萃云臺(tái)低了近5千/㎡！

核中核次新房都在等定山大街開(kāi)街！

細(xì)看之下，核中核二手房成交在5月份之后，除了華潤(rùn)之外 基本處于停滯狀態(tài)。

從目前的市場(chǎng)環(huán)境看，金茂悅、綠地悅、晴樾府等項(xiàng)目的業(yè)主忍住不賣(mài)的理由，大概只有一個(gè)：預(yù)計(jì)2026年國(guó)慶期間，定山大街舉行開(kāi)街儀式。10年新區(qū)，終于迎來(lái)首個(gè)重磅建設(shè)成果！

揚(yáng)子江新金融中心：目前主體結(jié)構(gòu)已完成，處于初裝收尾階段。8棟主建筑的玻璃幕墻安裝基本完成。

然而，一個(gè)定山大街開(kāi)街，恐怕沒(méi)法讓周邊二手房徹底反彈。

江核的下限，來(lái)到了1.2+萬(wàn)/㎡

研創(chuàng)園最早的樓盤(pán)：保利西江月，2016年以29800元/㎡的價(jià)格，成為當(dāng)時(shí)江北第一“豪宅”。

現(xiàn)在看，無(wú)論是品質(zhì)還是口碑，都有些可笑了。作為江核第一家跌破2萬(wàn)/㎡，且第一家跌破1.5萬(wàn)/㎡的商品房項(xiàng)目，保利西江月有著太多的槽點(diǎn)。

戶型設(shè)計(jì)老舊，外立面不如安置房，綠化不如保障房，車(chē)庫(kù)漆黑一片，室內(nèi)窗戶小、陽(yáng)臺(tái)窄...

似乎所有的雷點(diǎn)，西江月都踩上了！二手房?jī)r(jià)跌到1.2萬(wàn)/㎡的水平，似乎也說(shuō)得過(guò)去。又一個(gè)，類(lèi)橋北剛需盤(pán)...

接著就是：中海左岸瀾庭、金地風(fēng)華國(guó)際、金基江畔月明府，佳源玖棠府四盤(pán)，二手房?jī)r(jià)格方面，基本維持在1.7-2萬(wàn)/㎡之間。

去年9月，佳源玖棠府一路走低至1.6萬(wàn)/㎡，可謂一片哀嚎！萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，它就這么挺住了，一年過(guò)去，還能賣(mài)到1.7萬(wàn)/㎡，可喜可賀了屬于是。

青奧四盤(pán)實(shí)現(xiàn)“屌絲逆襲”

目前，江核青奧四盤(pán)：中海觀江樾、保利閱云臺(tái)、頤和鉑岸江璟、越江時(shí)代憑借較高的品質(zhì)，穩(wěn)穩(wěn)站在2萬(wàn)+/㎡的價(jià)位之上。

保利閱云臺(tái)、越江時(shí)代憑借優(yōu)勢(shì)江景資源，更是賣(mài)到2.3-2.4萬(wàn)/㎡，幾乎站在了江核房?jī)r(jià)的頂端。

雖然，新房階段，研創(chuàng)園不是核中核的對(duì)手，不僅熱度相對(duì)較低，同期核中核-花語(yǔ)天境的銷(xiāo)許價(jià)格更比青奧公園四盤(pán)高出近1萬(wàn)/㎡。

俗話說(shuō)，笑到最后才是贏家，如今青奧四盤(pán)的價(jià)格與核中核基本持平，甚至還略有勝出。不得不說(shuō)，青奧的生態(tài)資源屬性，以及明道學(xué)校投用，是重大加分！