經(jīng)常聽有人說(shuō)還有多少億農(nóng)民進(jìn)城，進(jìn)城就需要買房，有人說(shuō)有2億3億，也有的說(shuō)4億5億。不管多少，農(nóng)民進(jìn)城買房這個(gè)話題確實(shí)值得探討。

眾所周知，房地產(chǎn)時(shí)代紅利已經(jīng)過去了，不可能再重復(fù)老路，這跟城鎮(zhèn)化程度以及人口增長(zhǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)有很大關(guān)系。

9月18日，自然資源部國(guó)土空間規(guī)劃局表示，當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破67%，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)70%以上是存量空間。未來(lái)，存量空間盤活優(yōu)化將進(jìn)一步從城市范圍拓展至國(guó)土空間全域范圍，特別將結(jié)合正在推進(jìn)的全域土地綜合整治工作，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)各類空間資源，激活空間潛能，集成政策資源，促進(jìn)多元價(jià)值再生。

而按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率處于30%-70%區(qū)間時(shí)通常被認(rèn)為是快速發(fā)展階段。也就是說(shuō)，中國(guó)2025年城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%標(biāo)志著進(jìn)入快速發(fā)展中后期，此時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展更注重品質(zhì)提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，而非單純追求規(guī)模擴(kuò)張。這跟說(shuō)到的存量空間盤活優(yōu)化是一致的。

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也在政策支持下逐步實(shí)現(xiàn)供需平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從辯證角度來(lái)看，如果你認(rèn)為房地產(chǎn)仍有很大空間，那我告訴你，伴隨著城鎮(zhèn)化率接近70%，說(shuō)明已經(jīng)進(jìn)入中后期。如果你認(rèn)為房地產(chǎn)沒了發(fā)展空間，那我告訴你，房地產(chǎn)仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

但到了高質(zhì)量發(fā)展階段，必然就換了一種模式。比如北京城鎮(zhèn)化率已達(dá)88%，你能說(shuō)房地產(chǎn)沒有發(fā)展了嗎？只是城市發(fā)展已率先從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的新階段。

9月28日，國(guó)家發(fā)布“十四五”以來(lái)社會(huì)民生統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國(guó)總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)依然明顯。2024年末，全國(guó)人口總量為140828萬(wàn)人，人口總量位居世界前列。2024年，我國(guó)16-59歲勞動(dòng)年齡人口為85798萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.9%，規(guī)模優(yōu)勢(shì)和人口紅利依然存在。

只不過我國(guó)人口分布向城鎮(zhèn)和東部地區(qū)集聚，城鎮(zhèn)化率仍然在持續(xù)提高。另一方面，我國(guó)人口發(fā)展質(zhì)量也持續(xù)提高。盡管勞動(dòng)年齡人口減少，但勞動(dòng)力資源絕對(duì)量依然較大，“人口紅利”也依然存在，“人口紅利”正在加快向“人才紅利”轉(zhuǎn)化。這也是后續(xù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。

另外，在報(bào)告中還提到一項(xiàng)，農(nóng)民工城市融入度也在提高。

但是，在9月24日北京日?qǐng)?bào)發(fā)布的中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院文章表示，當(dāng)前我國(guó)的城市化率接近70%，但3億農(nóng)民工中在城市扎根的比例偏低，進(jìn)城農(nóng)民工在城購(gòu)房比例不足三分之一，農(nóng)民落戶意愿持續(xù)較低。

這正是所謂的需要不代表需求，更不是真實(shí)有效需求，他們的確都需要房子，可是又有多少有購(gòu)買力成為購(gòu)房者呢？

文章稱，城市權(quán)利不充分仍然是制約農(nóng)民市民化的主要因素我覺得說(shuō)到了點(diǎn)上，他們是進(jìn)城了，但是能不能真的扎下根來(lái)，確實(shí)必須保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民在農(nóng)村的利益，否則可能真的就沒退路了，畢竟城里扎根并不容易。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，對(duì)于一些真正想進(jìn)城也有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，趕上政策“東風(fēng)”，不僅降低購(gòu)房成本，還附加了很多其他政策支持，大幅增加了“進(jìn)城買房”的含金量，或許真的是好機(jī)會(huì)。

而對(duì)于那些雖然想進(jìn)城，卻沒有足夠能力買房特別是沒有穩(wěn)定收入群體，你得算好后賬，退出宅基地前要謹(jǐn)慎考慮。

3億農(nóng)民對(duì)城市住房的需求是剛性的，接下來(lái)就要看如何把他們留下來(lái)，能有穩(wěn)定收入，但凡想落腳的沒有不想買房的。不過有一點(diǎn)，大城市高房?jī)r(jià)下，大多數(shù)只有保障房能讓他們更有機(jī)會(huì)。

未來(lái)需要加大多渠道分類解決進(jìn)城人口住房需求的力度，對(duì)于有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，鼓勵(lì)城市將其納入住房保障政策范圍，提供租房買房補(bǔ)貼?？芍С洲r(nóng)民自愿退出農(nóng)村宅基地進(jìn)城購(gòu)房，并給予一定額度的獎(jiǎng)補(bǔ)，讓進(jìn)城農(nóng)民能夠平等享受城市的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等基本公共服務(wù)，解決農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂，使其更愿意在城市購(gòu)房定居。