經(jīng)常聽有人說還有多少億農(nóng)民進城，進城就需要買房，有人說有2億3億，也有的說4億5億。不管多少，農(nóng)民進城買房這個話題確實值得探討。

眾所周知，房地產(chǎn)時代紅利已經(jīng)過去了，不可能再重復老路，這跟城鎮(zhèn)化程度以及人口增長發(fā)生逆轉有很大關系。

9月18日，自然資源部國土空間規(guī)劃局表示，當前，我國城鎮(zhèn)化率已突破67%，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內70%以上是存量空間。未來，存量空間盤活優(yōu)化將進一步從城市范圍拓展至國土空間全域范圍，特別將結合正在推進的全域土地綜合整治工作，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)各類空間資源，激活空間潛能，集成政策資源，促進多元價值再生。

而按照國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率處于30%-70%區(qū)間時通常被認為是快速發(fā)展階段。也就是說，中國2025年城鎮(zhèn)化率達到67%標志著進入快速發(fā)展中后期，此時房地產(chǎn)發(fā)展更注重品質提升和結構優(yōu)化，而非單純追求規(guī)模擴張。這跟說到的存量空間盤活優(yōu)化是一致的。

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關，當前我國城鎮(zhèn)化已從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也在政策支持下逐步實現(xiàn)供需平衡和結構優(yōu)化。從辯證角度來看，如果你認為房地產(chǎn)仍有很大空間，那我告訴你，伴隨著城鎮(zhèn)化率接近70%，說明已經(jīng)進入中后期。如果你認為房地產(chǎn)沒了發(fā)展空間，那我告訴你，房地產(chǎn)仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

但到了高質量發(fā)展階段，必然就換了一種模式。比如北京城鎮(zhèn)化率已達88%，你能說房地產(chǎn)沒有發(fā)展了嗎？只是城市發(fā)展已率先從增量擴張轉向存量提質增效的新階段。

9月28日，國家發(fā)布“十四五”以來社會民生統(tǒng)計報告顯示，我國總人口和勞動年齡人口規(guī)模優(yōu)勢依然明顯。2024年末，全國人口總量為140828萬人，人口總量位居世界前列。2024年，我國16-59歲勞動年齡人口為85798萬人，占總人口的60.9%，規(guī)模優(yōu)勢和人口紅利依然存在。

只不過我國人口分布向城鎮(zhèn)和東部地區(qū)集聚，城鎮(zhèn)化率仍然在持續(xù)提高。另一方面，我國人口發(fā)展質量也持續(xù)提高。盡管勞動年齡人口減少，但勞動力資源絕對量依然較大，“人口紅利”也依然存在，“人口紅利”正在加快向“人才紅利”轉化。這也是后續(xù)經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。

另外，在報告中還提到一項，農(nóng)民工城市融入度也在提高。

但是，在9月24日北京日報發(fā)布的中國人民大學經(jīng)濟學院文章表示，當前我國的城市化率接近70%，但3億農(nóng)民工中在城市扎根的比例偏低，進城農(nóng)民工在城購房比例不足三分之一，農(nóng)民落戶意愿持續(xù)較低。

這正是所謂的需要不代表需求，更不是真實有效需求，他們的確都需要房子，可是又有多少有購買力成為購房者呢？

文章稱，城市權利不充分仍然是制約農(nóng)民市民化的主要因素我覺得說到了點上，他們是進城了，但是能不能真的扎下根來，確實必須保護進城農(nóng)民在農(nóng)村的利益，否則可能真的就沒退路了，畢竟城里扎根并不容易。

實話實說，對于一些真正想進城也有一定經(jīng)濟實力的，趕上政策“東風”，不僅降低購房成本，還附加了很多其他政策支持，大幅增加了“進城買房”的含金量，或許真的是好機會。

而對于那些雖然想進城，卻沒有足夠能力買房特別是沒有穩(wěn)定收入群體，你得算好后賬，退出宅基地前要謹慎考慮。

3億農(nóng)民對城市住房的需求是剛性的，接下來就要看如何把他們留下來，能有穩(wěn)定收入，但凡想落腳的沒有不想買房的。不過有一點，大城市高房價下，大多數(shù)只有保障房能讓他們更有機會。

未來需要加大多渠道分類解決進城人口住房需求的力度，對于有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉移人口，鼓勵城市將其納入住房保障政策范圍，提供租房買房補貼。可支持農(nóng)民自愿退出農(nóng)村宅基地進城購房，并給予一定額度的獎補，讓進城農(nóng)民能夠平等享受城市的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等基本公共服務，解決農(nóng)民進城的后顧之憂，使其更愿意在城市購房定居。