最近當(dāng)很多人還把目光聚焦在新盤數(shù)量、區(qū)域推盤量上時，市場已經(jīng)開始悄悄發(fā)生變化。

最近，《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》明確露臺“進(jìn)深不宜大于2.4米”。讓這場由 “大露臺” 主導(dǎo)的樓市狂歡正式謝幕，西安樓市的產(chǎn)品發(fā)展也開始了新一輪的價值重構(gòu)。

新規(guī)后

3個變化趨勢要注意

雖然從字面來看，對露臺尺寸做出了限制，但背后暗藏的3大發(fā)展趨勢，值得保持高度關(guān)注！

丨房價回歸理性，大露臺或成稀有產(chǎn)品

從最初四代宅1.0時代的錯層挑空、進(jìn)深1.5米-2米，再到如今有露臺進(jìn)深高達(dá)4.5米甚至超過5米，很多人在看房的時候甚至最先關(guān)注到露臺大小，暢想未來露臺的生活場景，因此為了增加溢價能力，在規(guī)范范圍內(nèi)不少房企把露臺甚至能打造出小花園式的存在。

丨露臺示意圖

但新規(guī)之下，露臺進(jìn)深被壓縮至 2.4 米，原本能承載多樣生活場景被限制，這也讓大露臺本身的附加“水分”被蒸發(fā)。這意味著新房無法再單純依靠 “大露臺”實(shí)現(xiàn)高價銷售，房價也將回歸居住本身。

而在這樣的變化下，能發(fā)現(xiàn)也已經(jīng)有房企開始對露臺的數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，從之前的1個到南北雙露臺。

丨星匯云瀾雙露臺戶型圖

而隨著新規(guī)的落地，接下來很可能出現(xiàn)兩種情況：新規(guī)前規(guī)劃的大露臺產(chǎn)品會因稀缺度價值再起；露臺尺寸被限制，標(biāo)準(zhǔn)露臺產(chǎn)品將推動市場回歸理性，同時房企為了進(jìn)一步優(yōu)化舒適度，更多雙露臺產(chǎn)品或會出現(xiàn)。

丨住宅設(shè)計(jì)升級回歸室內(nèi)空間

其實(shí)對比這幾年西安四代宅的發(fā)展，能看到大家關(guān)注度較高的還是在露臺和贈送上，因此不少房企憑借“露臺+贈送”的組合拳，實(shí)現(xiàn)快速去化。

我們（公眾號：四海為家）在稿件中也提到，目前西安超過100%得房率的住宅已經(jīng)達(dá)到55個，并且有逐漸上漲的態(tài)勢。

這些高得房率戶型中，雖然也有很多通過合理的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)的高贈送，但仍然有一些僅依靠大露臺實(shí)現(xiàn)高得房率的戶型。如今隨著新規(guī)落地，直接切斷這一 “捷徑”，開發(fā)商不得不將競爭焦點(diǎn)重新拉回產(chǎn)品本身，倒逼房企開始從戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)品質(zhì)等室內(nèi)空間入手進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

丨花語博悅四代宅的戶內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新

這意味著，未來戶型的空間利用率、采光通風(fēng)效果、社區(qū)的綠化景觀、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施完善度等，將成為樓盤吸引購房者的關(guān)鍵。那些只靠贈送“數(shù)字”撐場面但實(shí)際產(chǎn)品力創(chuàng)新度低的產(chǎn)品，將會被撕下偽裝，甚至面臨被市場淘汰的風(fēng)險。

丨一二手房差距開始縮小

此前在關(guān)于購房選擇方面，我們（公眾號：四海為家）通常建議大家先關(guān)注新房，畢竟新房的產(chǎn)品迭代更好，僅四代宅來看，前幾年和最近幾年相比，新的四代宅露臺空間、空間尺度等也更大，但新規(guī)之后，這樣的優(yōu)勢將逐漸縮小。

于此同時，二手房“即買即住”“戶型實(shí)景可見”等優(yōu)勢也被凸顯，尤其是核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)旁的次新二手房，性價比會更高，也將吸引買房人目光。

購房者

未來買房要看清“實(shí)得率”

大露臺時代即將宣告結(jié)束后，雖然有不少人會感到失落，但不得不注意未來選擇的重點(diǎn)——實(shí)得率。

一定程度來看，這次新規(guī)主要針對的是打造“好房子”，而將露臺尺寸合理規(guī)劃到“進(jìn)深不宜大于2.4米”也是充分考慮到采光通風(fēng)以及未來生活的私密性、舒適度等等。

新規(guī)實(shí)施后，得房率會回歸理性水平，對于購房者來講，選擇過程中也不要被“得房率 XX%” 的數(shù)字迷惑，而應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注套內(nèi)實(shí)際使用面積。

可以通過測量戶型圖上的套內(nèi)建筑面積，減去墻體面積等公攤部分，計(jì)算出真正能使用的空間；也要了解電梯井、樓梯間等公共區(qū)域的公攤比例，避免被 “虛高得房率”忽悠。

同時，對于露臺的權(quán)屬問題，要確認(rèn)是專屬還是業(yè)主共有，如果是專屬使用，要明確是否有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證明，以及能否進(jìn)行合理搭建（如陽光房）；如果是業(yè)主共有，則需了解使用規(guī)則，避免后期因“占用公共空間”引發(fā)鄰里矛盾。

而當(dāng)住宅不再以“大露臺”判斷價值時，教育、地鐵、產(chǎn)品力等硬價值就要格外關(guān)注，買房終究是為了長期居住，而非單純追求“大露臺”這一附加項(xiàng)。對那些用“露臺”掩飾外部資源薄弱等缺陷的樓盤，要保持警惕，切勿因一時的“露臺情結(jié)”，忽視了其居住的核心需求。

整體來看，露臺新規(guī)的實(shí)事絕非是對品質(zhì)生活夢想的否定，而是進(jìn)一步推動市場向理性、規(guī)范的方向發(fā)展。當(dāng)“露臺濾鏡”被打破，四代宅真正的實(shí)力才會涌現(xiàn)出來，因此還在糾結(jié)的你，不必為了“大露臺夢破碎”而傷心焦慮，而是要抓住當(dāng)下的樓市機(jī)遇，選擇更適合自己、品質(zhì)更高的住宅產(chǎn)品。

關(guān)注實(shí)際空間尺寸的規(guī)劃設(shè)計(jì)、保證舒適度和空間感，再結(jié)合周邊生活配套和資源進(jìn)行對比，綜合選擇性價比更高的房子，這樣無論是現(xiàn)在居住還是未來置換，都擁有良好的流通性。

對于露臺尺寸規(guī)范

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