上海版“好房子”來(lái)了！上海的新房，又要迎來(lái)新一輪迭代！

細(xì)節(jié)的變化很大，給行業(yè)的朋友也很多啟發(fā)，對(duì)買(mǎi)房和賣(mài)房的朋友來(lái)講，也是一次機(jī)會(huì)。

總體的體感有兩點(diǎn)，首先，如果不降價(jià)，把二手房的價(jià)格還定在高崗上，對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知還停留在過(guò)去的話，二手房會(huì)越來(lái)越難賣(mài)了。其次，好的房子來(lái)了，對(duì)樓市的利好政策落到了產(chǎn)品的層面。

為什么這么說(shuō)？首先，作為一個(gè)消費(fèi)者，買(mǎi)房的話你是買(mǎi)新還是買(mǎi)舊？新建住宅品質(zhì)升級(jí)擠壓二手房競(jìng)爭(zhēng)力，這是一定的。

這是一個(gè)邏輯的問(wèn)題，在同等地段、差不多價(jià)位的情況下，買(mǎi)新不買(mǎi)舊。如果買(mǎi)舊，次新房（5年內(nèi)上市的房子）僅次于新房。當(dāng)然，有特殊原因，學(xué)區(qū)房、單位周邊房子等等有某個(gè)特殊主力購(gòu)房原因的不在討論范圍內(nèi)。

所以，新的政策最重要的一個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)了，上海的住宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的改革，你正在居住的房子，要被時(shí)代慢慢淘汰了。

舉個(gè)例子，我們要習(xí)慣陽(yáng)臺(tái)越來(lái)越大。

這次新規(guī)里一個(gè)重要的變化是關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的規(guī)范，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以后陽(yáng)臺(tái)的面積更大了。

新規(guī)是這么說(shuō)的，只要每戶陽(yáng)臺(tái)（含封閉陽(yáng)臺(tái)）水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，同時(shí)陽(yáng)臺(tái)總面積不超過(guò)16㎡，則一半的陽(yáng)臺(tái)面積都可以不計(jì)入容積率。

什么意思？以一套120㎡戶型舉例來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)面積最大可以做到12㎡，這樣相當(dāng)于購(gòu)房者自己買(mǎi)了6㎡，送了6㎡。

封閉式陽(yáng)臺(tái)也可以按照1/2計(jì)入容積率，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以直接按照房屋建面的10%設(shè)計(jì)封閉式陽(yáng)臺(tái)，但最多不超過(guò)16㎡。

關(guān)于陽(yáng)臺(tái)，還有一點(diǎn)比較重要的點(diǎn)：沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)0.75米（含0.75米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶型建筑面積10%的陽(yáng)臺(tái)面積，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。

也就是說(shuō)，接下來(lái)的新房還可以再多設(shè)計(jì)一個(gè)小的觀景陽(yáng)臺(tái)，這部分相當(dāng)于是贈(zèng)送空間，但是不能超過(guò)2.25㎡，上圖的武康大樓就有很多這種設(shè)計(jì)，上海的梧桐區(qū)還有一些樓把這種陽(yáng)臺(tái)稱(chēng)為“羅密歐的陽(yáng)臺(tái)”。

所以，在城市設(shè)計(jì)者的視角里，陽(yáng)臺(tái)的除了功能性之外，在上海，觀賞性的功能同樣很重要。

接著說(shuō)，關(guān)于設(shè)備平臺(tái)，新規(guī)明確“如有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或每戶水平投影總面積大于2.5㎡，超出部分要計(jì)入容積率?！?/p>

意思就是以后想要利用設(shè)備平臺(tái)“偷面積”不太可行了，這超出的部分要計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，也就是要花錢(qián)買(mǎi)了。

還有一個(gè)大利好是，以后在上海買(mǎi)新房，得房率可能會(huì)更高了。

新規(guī)明確，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率。這意味著新房得房率有望進(jìn)一步提升，上海最新的一手房已經(jīng)賣(mài)出了32.68萬(wàn)/平方米的單價(jià)，對(duì)于寸土寸金的魔都來(lái)說(shuō)，提升得房率確實(shí)非常重要。

值得注意的是，新規(guī)還允許部分建筑突破限高！

對(duì)于一些景觀資源特別好的房子，比如江景房，那么突破限高之后房子可能更值錢(qián)了！而且突破限高之后，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)上也會(huì)更自由，從而設(shè)計(jì)出更好的產(chǎn)品。

不過(guò)限高也設(shè)置了前提條件，局部提高的部分水平投影面積占該地塊住宅標(biāo)準(zhǔn)層水平投影面積之和的比例，不大于：30%。

政策靈活度很高，不再是一刀切，未來(lái)住宅也有可能突破城市天際線了，當(dāng)然也有限制，不會(huì)無(wú)限制的長(zhǎng)高。

所以，優(yōu)秀的住宅本身也有機(jī)會(huì)成為城市的一景，城市風(fēng)景線。

城市設(shè)計(jì)者的目的是什么？讓城市更美觀、更開(kāi)發(fā)商有更大的能力來(lái)獲客，就像風(fēng)雨連廊不再計(jì)算容積率，架空層不能低于3米，從整個(gè)的感受來(lái)講，這些都是對(duì)新的購(gòu)房者友好的政策。

還有，飾面層不計(jì)算容積率了，就是我們現(xiàn)在在說(shuō)的建筑的外立面，可以自由選鋁板、干掛，陶板等等，一切從消費(fèi)者出發(fā)，讓城市的界面更豐富多姿。

今年我們一直在多個(gè)城市看“好房子”的落地，看到很多的城市產(chǎn)品也非常卷，比如成都、西安等核心二線城市，大家在落四代宅，在推好房子，這也代表著上海的這一輪住宅建筑新規(guī)勢(shì)在必行。

我們回到原點(diǎn)來(lái)說(shuō)，如果隔五年，你去看新的一手房市場(chǎng)，都在百花齊放爭(zhēng)奇斗艷，那么一定會(huì)擠壓現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)。

智能機(jī)出來(lái)的話，你還會(huì)用按鍵機(jī)嗎？當(dāng)然，幸虧房地產(chǎn)的變化沒(méi)有那么大。

總體來(lái)說(shuō)，看完上海版好房子標(biāo)準(zhǔn)，我們?yōu)槎址磕笠话押埂?/p>

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至8月31日，上海新房8月共成交11914套，二手房方面，共成交19912套，環(huán)比上漲2.97%，跟7月相比剛剛止跌。

跟越來(lái)越好的一手房比，二手房整體面臨結(jié)構(gòu)性劣勢(shì)，除了二手房，在建和在售的新房也是受害者。

上海新規(guī)通過(guò)提升新建住宅標(biāo)準(zhǔn)，間接加劇了二手房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性困境，尤其是樓齡較長(zhǎng)、產(chǎn)品力不足的房源將面臨更大挑戰(zhàn)。你看，主城區(qū)超80%二手房樓齡超10年，且園林、運(yùn)維等配套落后。新規(guī)通過(guò)強(qiáng)制提升住宅性能（如電梯、凈高、防護(hù)設(shè)施等），進(jìn)一步拉大新舊房品質(zhì)差距。

那么二手房的壓力來(lái)了，本來(lái)就在“以價(jià)換量”的二手房，更難賣(mài)了，二手房東們，如果沒(méi)有絕佳地段、品質(zhì)好的二手房加持，你們想抓緊降價(jià)換成交嗎？