在之前的文章中分析談到，當(dāng)下西安的房產(chǎn)價(jià)值分層已然成型：

不止6/7000元/也能買到房子，還有5萬(wàn)+的新房，甚至還有10萬(wàn)+成交的老破小。各有各的群體需求，且保持著一定量的成交。

不過(guò)從二手房的掛牌情況來(lái)看，約17萬(wàn)套的掛牌量，其中10年以內(nèi)的房源僅有4.59萬(wàn)套，有約12萬(wàn)余套10年以上的高齡房源，這其中就包括大量的老破小/老破大。

尤其是大家口中的老破小，房齡大一些的，價(jià)格低至6/7000元/㎡左右了，則被列入很多硬剛需家庭的選項(xiàng)中。

如，西安墻體菜鳥(niǎo)研究院小區(qū)，一套約79㎡的三室，掛牌價(jià)54萬(wàn)，單價(jià)約6784元/㎡。西鋁小區(qū)一套約114㎡的大三室，單價(jià)低至4800元/㎡。

還有，新興駿景園2期，一套約73㎡的兩室，成交總價(jià)56萬(wàn)，成交單價(jià)7602元/㎡。華遠(yuǎn)藥材廠家屬院，一套約61㎡的兩室，成交總價(jià)47萬(wàn)，成交單價(jià)7701元/㎡。

這些并不是偶然。在新房與次新房的雙重?cái)D壓下，老破小暴露出來(lái)的短板，如樓齡老、無(wú)電梯、居住氛圍差，小區(qū)亂停車、物業(yè)差，即便核心地段也難維持高溢價(jià)。

新樓盤產(chǎn)品迭代快，贈(zèng)送面積更多等因素，也使得老項(xiàng)目只能通過(guò)降價(jià)來(lái)維持競(jìng)爭(zhēng)力。

西安老破小價(jià)格偏低，主要源于供需失衡、居住品質(zhì)下降、資產(chǎn)屬性弱化三方面長(zhǎng)期因素疊加。

對(duì)于持有老破小的家庭，非核心地段，配套差、且無(wú)電梯無(wú)改造機(jī)會(huì)，可以考慮賣掉變現(xiàn)，置換品質(zhì)更好一些的房子。

若預(yù)算有限的家庭，考慮購(gòu)買此類房產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選擇核心地段+地鐵旁+優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+可改造的房源，以提升居住舒適度與未來(lái)流通性。

那么，在西安想買老破小需要注意什么？

優(yōu)先鎖定有“硬價(jià)值”的房子，如學(xué)區(qū)、核心地段。“老破小”的價(jià)值幾乎綁定在“不可替代性”上，無(wú)硬價(jià)值的盡量不碰。

2025年7月初，西安新城區(qū)東八路一套約6.4㎡的“老破小”，成交總價(jià)約70萬(wàn)，單價(jià)約10.94萬(wàn)/㎡，刷新西安老小區(qū)單價(jià)紀(jì)錄，超越中大國(guó)際九號(hào)等豪宅掛牌均價(jià)。

此類“天價(jià)”成交并非個(gè)案，多集中在愛(ài)知中學(xué)等名校學(xué)區(qū)內(nèi)，小面積房源單價(jià)普遍5-7萬(wàn)/㎡，個(gè)別更高。

核心地段：優(yōu)先選二環(huán)內(nèi)、地鐵口（步行10分鐘內(nèi)）、周邊配套成熟的房子，有菜市場(chǎng)、醫(yī)院、商超齊全。這類房源即使房齡老，因生活便利度高，自住和轉(zhuǎn)手都更穩(wěn)妥。

還有，老房子普遍存在硬件老化，需重點(diǎn)排查3類風(fēng)險(xiǎn)：

查房產(chǎn)證是否為“全產(chǎn)權(quán)”，避免小產(chǎn)權(quán)房；房屋質(zhì)量方面，重點(diǎn)看墻體是否有裂縫（尤其是承重墻體）、屋頂/窗戶是否漏水、水電管線是否老化（老房子電線可能無(wú)法承載現(xiàn)代家電功率，改造成本高）；

改造限制，老破小常需裝修改造，需提前問(wèn)清楚小區(qū)是否允許拆改墻體（尤其是承重墻）、是否有“加裝電梯”規(guī)劃，影響戶型采光和后續(xù)價(jià)值。

以及周邊規(guī)劃帶來(lái)的“貶值風(fēng)險(xiǎn)”，房屋是否處于“城市更新規(guī)劃范圍”內(nèi)，需確認(rèn)是否為“待拆遷”房源，避免剛買就面臨拆遷談判。

了解小區(qū)是否有“老舊小區(qū)改造計(jì)劃”，如外墻保溫、管網(wǎng)更新，能提升居住舒適度。

還有就是老小區(qū)物業(yè)費(fèi)低，但可能無(wú)電梯（高層居住不便）、無(wú)停車位（停車難），水電是否為“商業(yè)用電/用水”，以及老房子評(píng)估價(jià)可能低于成交價(jià)，導(dǎo)致首付比例升高。

搞清楚這些問(wèn)題，再?zèng)Q定要不要買。