現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于非常關(guān)鍵的時(shí)期，出現(xiàn)了一些向好的跡象，但似乎又不是太鞏固，偶爾還會(huì)出現(xiàn)反復(fù)小幅波動(dòng)，總之，樓市止跌回穩(wěn)的道阻且長(zhǎng)。

9月就剩最后幾天了，隨著美降息的預(yù)期，我們降息的預(yù)期也落空了，如今大家都期待930或者10月的樓市刺激政策。真的會(huì)來(lái)嗎？

因?yàn)楝F(xiàn)在外界對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)測(cè)何時(shí)見底也是各抒己見，說(shuō)什么的都有，但最終何時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)止跌回穩(wěn)似乎又在我們的掌控之中。今年一季度市場(chǎng)表現(xiàn)還可以，二季度就弱了很多，三季度明顯因?yàn)閭鹘y(tǒng)淡季表現(xiàn)不佳，即使9月似乎仍然比較冷清。

9月26日地產(chǎn)總裁參考消息，摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2020年以來(lái)的調(diào)整已持續(xù)約5年，成交量較峰值下降60%，已經(jīng)接近國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中的周期底部。按照歐美市場(chǎng)調(diào)整周期，幾乎都在4-7年調(diào)整期，所以，中國(guó)這一輪房地產(chǎn)大調(diào)整也差不多到底部了。

很顯然，如果按照我現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，恐怕離止跌回穩(wěn)還很遙遠(yuǎn)，現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，還主要依托于存量政策的顯效，事實(shí)上，后勁已經(jīng)不足。馬上要進(jìn)入四季度，為達(dá)成年初既定的目標(biāo)，不排除會(huì)有好事發(fā)生。或在9月底或在10月初？

信心依然不足，不及預(yù)期，房地產(chǎn)需求依然疲軟，市場(chǎng)回穩(wěn)壓力較大，可以說(shuō)，樓市亟需利好消息的刺激。加上買賣雙方之間的博弈正在拉鋸，更是加重了市場(chǎng)的觀望氛圍。

有些不良中介為達(dá)成快速成交的目的，甚至玩起各種套路，以損害房東利益來(lái)迎合買方的價(jià)格訴求。由此，還沖上了熱搜，可見影響很大。

現(xiàn)在看來(lái)，不管是買家還是賣家，都希望有更多的利好政策落地。

因?yàn)樾献詮?qiáng)也做了提醒，他認(rèn)為，當(dāng)成交量下降60%左右時(shí)，市場(chǎng)通常進(jìn)入周期底部區(qū)域，就需政策主動(dòng)介入以避免長(zhǎng)期低迷。現(xiàn)在的房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)正處于“筑底—修復(fù)”中期階段，依舊是筑底關(guān)鍵時(shí)刻，這一過(guò)程需要政策強(qiáng)力介入加速庫(kù)存消化和債務(wù)重組，由此這樓市才能在2026年底止跌回穩(wěn)。

也就是說(shuō)，理論上2026年能見底并完成調(diào)整，但是不會(huì)平白無(wú)故結(jié)束調(diào)整，見底后可能一直是底部，也可能迅速企穩(wěn)回升，如果有政策干預(yù)，調(diào)整周期或可縮短至2026年底企穩(wěn)，否則可能延長(zhǎng)至2030年后。

一定程度上說(shuō)，老百姓的預(yù)期決定了未來(lái)市場(chǎng)走向，不妨調(diào)查看看，大家的信心程度如何。

什么樣的政策才能有效改變大家的預(yù)期呢？

大摩給出新藥方，那就是國(guó)家配資3萬(wàn)億、一二線收購(gòu)150萬(wàn)套，邏輯通達(dá)了收儲(chǔ)去庫(kù)存就快了。去市場(chǎng)上購(gòu)買沒有賣出去的商品房庫(kù)存，拿過(guò)來(lái)改造成保障性住房，這樣將一舉兩得，既縮小庫(kù)存出清的歷程，又建立社會(huì)保障制度，又能解決年輕人的住房問(wèn)題。過(guò)去單靠地方是不行的，他們沒有動(dòng)力。

現(xiàn)在由國(guó)家統(tǒng)籌，整個(gè)庫(kù)存消化的時(shí)間水平就回到常態(tài)，非常健康合理的水平，一舉扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

當(dāng)然，解決去庫(kù)存問(wèn)題，不一定完全解決房產(chǎn)問(wèn)題，畢竟還要看經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況，大家對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的改觀，這樣房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)才能有支撐。