繼中央城市工作會議之后，近日中共中央 國務院又出臺了關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，城市的發(fā)展已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重點。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，城市高質(zhì)量發(fā)展意見改變房地產(chǎn)行業(yè)的三大邏輯，在很大程度上將會改變我們對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的認知。

第一、 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地位將發(fā)生本質(zhì)改變，過去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，均扮演了拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)的地位。當前幾個重要變量發(fā)生重要變化，一是城鎮(zhèn)化由快速增長進入穩(wěn)定發(fā)展階段，二是總人口近三年的呈現(xiàn)下降趨勢，三是住房普及率不斷提高，目前住房家庭戶均套數(shù)超過1.1套。基于以上三大變量出現(xiàn)重要變化，房地產(chǎn)業(yè)的定位和功能將會由拉動經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)整為輔助城市產(chǎn)業(yè)和人民安居的產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟不再是房地產(chǎn)行業(yè)的第一要務，換句話說，房地產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的輔助產(chǎn)業(yè)。

第二、給城市明確的分工定位，城市價值將會分化。意見明確提出要打造世界級的城市群，尤其是要提高超大型城市的綜合競爭力，所以未來會有更多的產(chǎn)業(yè)支持政策給到超大型城市，優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策加持下，一定會吸引大量的產(chǎn)業(yè)人才流入。但是政策又明確提出對于超大型城市仍然會嚴控城市規(guī)模，要疏解非核心的產(chǎn)業(yè)功能，也就是說，頭部城市仍然會設置產(chǎn)業(yè)導入和人才落戶方面的限制，不會對流入的人口照單全收，近期流傳的北京上?！百I房送戶口”也不會放開，資源的稀缺性會一直保持。

對中小城市來說，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)會從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會成為產(chǎn)業(yè)轉移的承載地區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)中大部分還是勞動密集型為主，這也決定了未來這些區(qū)域才是城鎮(zhèn)化人口的集中流入地。剩下的一類城市就是人口凈流出的城市，這些城市的價值將會大幅度下降。

第三、房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的價值將會發(fā)生重大變化。超大型城市未來主要是以科創(chuàng)、生產(chǎn)性服務業(yè)為主，這些高附加值產(chǎn)業(yè)相對應的行業(yè)人才收入也比較高，能夠?qū)Ω叻績r形成一定的支撐。不動產(chǎn)的配置人群也不再是區(qū)域性，而是全國化及全球化配置人群，所以一定會打造與世界級國際大都市地位匹配的高端住宅，因此高品質(zhì)的供給，更高的房價將會在超大型城市持續(xù)。同時，超大型城市的住房保障體系也會進一步健全，主要給收入不高的群體提供居住場所，對這些基礎性服務人員主要是以租賃的模式來滿足他們的需求。

對于人口流入的中小城市，不動產(chǎn)配置還具有一定的流動性，房價水平將會與產(chǎn)業(yè)居民的收入水平相匹配 。而人口流出的城市將會面臨著住房過剩的風險，從政策導向上來講，可能要推進退房還耕，不動產(chǎn)的流動性基本消失 。

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